婚前合資買房要登記在誰名下？專家教你5招自保又節稅 - 風傳媒

不少夫妻、情侶或兄弟姊妹合資買房，會抱持著信任對方的態度，不好意思把彼此的權利 ... 課稅，若合資者本身已持有3戶自住房屋，又採共同登記，稅負就有可能大幅增加。

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美美的母親擔心她吃虧，私下提議房子登記為美美的名字，但小趙的父母也擔心八字還沒真的一撇，萬一婚事生變，房子變成美美獨有，叮嚀小趙得一人登記一半。

[啟動LINE推播]每日重大新聞通知 「我媽說，登記老婆名字很正常，像我姊夫買房也是登記我姊的名字。

」美美率先表態。

「喔……這樣啊！」小趙心裡迴盪著父母交代的話，但因為害怕美美生氣，遲遲不敢說出來。

小趙想問，難道沒有兩全其美，讓爸媽和女友都滿意的辦法嗎？ 不少夫妻、情侶或兄弟姊妹合資買房，會抱持著信任對方的態度，不好意思把彼此的權利義務搬到檯面上來講，又或是根本不了解法律相關問題，不知道應該要保護自己的權益，最後發生糾紛時，往往因為沒有任何防範措施，只能自認倒楣。

對此，永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏表示，若撇開稅負、貸款等問題，合資買房時，所有出資者皆登記為所有權人，最不容易引起爭議。

這是因為台灣的不動產採「登記生效制」，也就是說，「房子登記成誰的就是誰的」，即使其他人有出資，若沒有簽立任何合資契約，在法律上都會被視為「贈與」。

舉例來說，若前述案例小趙與美美合資買房，但只登記美美的名字，小趙所支付的頭期款就會變成贈與給美美的買房資金，小趙不僅不能擁有房屋所有權，還得再額外付出贈與稅（每人每年贈與額220萬元以內免稅）。

萬一兩人婚事告吹，出售房屋後，美美想將資金返還給小趙，又會再碰到一次贈與稅的問題。

若是夫妻，雖然互相贈與免稅，但不動產所有權人可自行處分房產，不須經過另一方同意，因此仍有相當的風險。

共同登記不利節稅貸款成數僅5～7成 不過，陳俊宏也指出，站在節稅和節省貸款利息的角度，共同登記不見得是最有利的。

首先在節稅方面，土地增值稅的自用住宅優惠稅率，有「一生一次」的規定，也就是符合自用住宅條件時，每人一生限用一次優惠稅率，如果採共同登記，申報土地增值稅時就會同時用掉所有人的「一生一次」資格，往後若再購置房產及出售，雖然仍可適用「一生一屋」規定，但條件是本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產，如此一來，出售第2間以上房屋，將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。

其次，房屋稅認定的自住用住宅，限定本人、配偶、未成年子女名下合計最多3戶，超過時就須以非自住稅率課稅，若合資者本身已持有3戶自住房屋，又採共同登記，稅負就有可能大幅增加。

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