32年西華飯店熄燈改建，搭危老改建熱潮真能突圍重生嗎？

西華飯店熄燈改建酒店式豪宅，是繼六福客棧、誠品敦南、京華城、國賓飯店、神旺飯店、台塑舊商辦後，又一家指標飯店與企業建築物退場，搶搭都更與危老 ... ESG遠見|華人精英論壇|城市學|健康遠見|遠見行動誌|電子報|註冊|登入為提供您更多優質的內容，本網站使用cookies分析技術。

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我了解關閉首頁金融理財房地產32年西華飯店熄燈改建，搭危老改建熱潮真能突圍重生嗎？專家示警三大隱憂已現文/林鳳琪   2022-02-16瀏覽數24,350+圖／2月15日，擁有32年歷史的西華飯店熄燈。

取自台北西華飯店TheSherwoodTaipei臉書西華飯店熄燈改建酒店式豪宅，是繼六福客棧、誠品敦南、京華城、國賓飯店、神旺飯店、台塑舊商辦後，又一家指標飯店與企業建築物退場，搶搭都更與危老改建容獎的末班車。

專家不禁示警，台北市A級商辦與高級豪宅供給量將大爆發，商辦、豪宅恐將淪落「蛋塔效應」的漩渦。

2月15日，北市擁有32年歷史，以細膩服務聞名國際，曾是企業宴請國外客戶首選的台北西華飯店，在老客戶依依不捨的嘆息聲中，正式熄燈，走入歷史。

延伸閱讀「以後不知道該住哪？」32年西華飯店鞠躬送別最後一名房客自2020年新冠疫情爆發以來，西華也曾試圖轉型，去年（2021）斥資超過6000萬改裝，是台北首家疫情期間仍投入鉅資改裝的五星級飯店。

只是疫情持續延燒，加上政府祭出最高40％的容積獎勵，鼓勵危老改建，讓寸土寸金的北市老飯店與老企業，紛紛轉向，搶搭危老末班車商機。

雖然西華飯店業主劉家對此非常低調，員工也從未證實，但據了解，西華飯店已取得危老改建最高容積獎勵40％上限，預料將改建為酒店式豪宅，可望成為民生東路上第一豪宅指標。

這是繼六福客棧、誠品敦南、京華城、國賓飯店、神旺飯店、台塑舊商辦後，台北市又一家指標企業與建築物，加入危老改建的行列。

雖然相較眾多已列管的危險海砂屋，這些建築物雖然超過30年，但並無立即性危險，然台北市寸土寸金，大面積土地取得困難，以及高容積獎勵誘因下，儼然已掀起一股「危老改建旋風」。

延伸閱讀搶搭危老改建投資熱潮？小心這個危機！對此熱潮，房市趨勢專家、吉家網創辦人李同榮指出，近年來，陸續有多家同性質舊商辦或飯店想要搭危老末班車與都市更新修正條例的優惠獎勵，提出商辦或豪宅重建計劃。

預料未來二、三年，台北市A級商辦與高級豪宅的供給量將大爆發。

李同榮舉例，光是京華城重建為19層A辦，就有約2.7萬坪供給量；台塑大樓重提的都更計劃，含前面兩棟22層A級商辦，以及後面一棟22層豪宅，也有約5.8萬坪。

敦南誠品預計改建為28層A級商辦，至少有2萬坪。

李同榮分析，近年A級商辦市場搶手原因有三：一、A辦品牌效應：信義區「南山廣場」落成後，國際企業搶租，不但滿租，每坪租金更突破區域行情，直攻4500元，成A辦標竿。

二、中美衝突，台商回流：台商回流及海外資金大舉回流，推升企業購置總部需求，帶動A辦水漲船高。

三、壽險資金挹注：台灣商辦市場自2008年金融海嘯後一路低迷，部分人壽資金出走國外搶購商辦，卻遭受大量匯率損失。

近年人壽資金回流，且金管會於2013年以後，對壽險業者的不動產投資報酬率的門檻限制逐年降低，因此帶動壽險資金積極投入商用不動產投資。

一窩蜂改建商辦與豪宅，未來恐將飽嚐苦果李同榮舉例分析，台灣在七、八年前大陸旅客來台旅遊人數激增下，飯店業蓬勃發展，台北市舊商辦紛紛改建商務旅館。

但近幾年，受限兩岸旅遊急凍，與新冠疫情衝擊，飯店業又紛紛都更改建為A辦或豪宅，不能都更的舊商旅，則「轉彎」搶著改建為共享商務中心。

歷史總是一再重演。

目前一窩蜂改建的情況下，以目前大小都更與危老改建案估算，未來整個A級商辦與豪宅市場，將釋出超過數十萬坪以上的巨量，「這將對市場產生供給過剩與價格競爭的風險與衝擊，」李同榮預警說。

2023年北市A級商辦供給爆量▌南港商圈–商辦新增約21萬坪–指標開發案：世界明珠、潤泰南港之星、台肥C2、台壽C3、國產南港都更A與B、宜進遠雄、富邦大南港等▌敦北商圈–商辦新增約9萬坪–指標開發案：台塑大樓總部、中壽敦北總部、敦北冠德總部、敦南誠品、國泰寰宇、元大空總、中華票券資料來源：高力國際、整理：林鳳琪綜觀目前危老與都更關鍵指標，大多是單一產權，沒有整合問題，重建速度快，預計三、五年後，A級商辦與豪宅將會爆量釋出，李同榮示警，市場三大隱憂已現：一是A辦售價與租金將同步下滑，因市場供給過多。

二者，中、小型商辦空置率將大增，因B級、C級商辦將被A辦排擠，出租無門。

三是豪宅市場供給過多，由於新豪宅大量釋出，舊豪宅恐面臨降價求售的挑戰。

市場若不如預期，套牢的會是開發商與盲目投資者。

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