買房登記家人名下小心得不償失 - 591新聞

夫妻間買房，不少人會將房屋登記在太太名下，但由先生擔任貸款人，不過這種看似平凡且常見的狀況，其實也隱藏很大的後患。

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此種房屋所有權人要與借款人不同的狀況其實很常見，除了夫妻之間外，也有可能發生在父母與子女之間，不過這種看似平凡且常見的狀況，背後付出的成本恐怕更大，小心反而得不償失。

圖/夫妻間買房時，不少人會將房屋登記在太太名下。

｜夫妻買房登記另一半離婚難分配一般來說買房時常見房屋所有權人即為貸款人，不過夫妻間買房時，不少人會將房屋登記在太太名下，但倘若太太為家庭主婦，此時就只能由先生申辦房屋貸款，這種看似平凡且常見的狀況，其實也隱藏很大的後患。

首先，除了銀行也會要求房屋所有權人(太太)也要同時擔任保證人，降低風險外，若是日後不幸離婚，雙方就很容易產生爭議。

由於將房屋登記在太太名下，很難舉證到底為贈與還是借名登記，並且目前多數法院並不會把夫妻間的財產視為借名登記，只會列入雙方的婚後財產，因此先生還是可以請求雙方婚後剩餘財產差額的一半，但得注意的是，若房屋被視為贈與，即便離婚也無法分配!因此為了避免日後撕破臉，郭彥廷地政士事務所地政士郭彥廷指出，建議買房時可以先跟另一半簽訂協議書，並保存實際支付貸款的金流，證明房屋並非贈與，或是一開始就採用共同登記的方式，較有保障。

｜房屋登記子女名下應先簽協議書另一種狀況即為父母幫子女置產，透過房產登記在子女名下達到資產配置或是分散風險的效果。

不過得注意的是必須為年齡超過20歲(現已下修至18歲，預計2023年實施)的成年子女，若是登記給未成年子女，由於未成年子女未具備還款能力，因此國稅局會查核金流，視同贈與，進而產生贈與稅的問題。

對此，禾禮地政士事務所黃景揚地政士表示，父母買房登記給子女，就屬於借名登記關係，建議事先簽訂協議書，確保雙方權益。

此外，一般來說，若想將房屋登記在子女名下，只要子女有穩定的收入來源，就會提高銀行貸款意願，因此最好的做法就是直接贈與子女頭期款，並且不超過每人每年244萬元的免稅額，再由子女自行申辦房貸，父母擔任保證人，增加貸款成數。

圖/父母幫子女置產，若是登記給20歲以下的未成年子女，視同贈與。

｜長輩名義購置退休宅得留意遺產稅最後一種狀況即是父母已退休，需要購置退休宅，由於此時買房銀行未必願意貸款，因此多為子女當借款人，然而不少長輩為了避免子女買完房後翻臉不認人，傾向將房產登記在自己名下。

對此，郭彥廷地政士就提醒，此種作法不僅會影響子女首購資格外，日後長輩過世時，子女恐怕還得繳交遺產稅以及過戶的費用，較不划算。

建議的做法就是直接登記在子女名下，不過雙方事先可以簽定協議書，表明子女須供養父母到老，否則自備款就須返還給父母，最後將合約書進行公證，對雙方比較有保障。

或是資產充足的長輩，可以透過請子女作為保證人或是直接成為銀行VIP客戶，銀行也會進行核貸，未必要請子女申貸。

Tips:一般人會認為房屋所有權人就必須為貸款人，不過事實上借款人跟所有權人並沒有限制，兄弟姊妹甚至朋友之間都可以，但黃景揚地政士也提醒，部分審核資格較嚴謹的銀行會有所要求，包括雙方關係必須為配偶、直系親屬，並且年齡得在20歲以上，不超過65歲等限制，因此申貸前不妨先問問欲承做銀行是否有限制。

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