管理費-應分攤費用-應負擔費用 - 夯總管有限公司

hugo 所撰寫有關管理費-應分攤費用-應負擔費用的文章. ... 法官認為，管委會確超收管理費，但依法楊僅能請求退還起訴前五年溢繳費用，昨判管委會只須 ... 直接觀看文章 三立新聞網 2019年11月8日下午4:15 記者陳韋帆／台北報導 一樓不坐電梯所以不用付公電費用？有網友在mobile01表示，有個一樓鄰居認為自己沒有使用到電梯，所以不願再繳公電費用，求助網友想知道該怎麼處理。

專家表示，情理上似乎沒用到就不用付錢，但法理上卻就不是這樣了。

原PO表示，自己住在屋齡20幾年的電梯舊大樓，沒有管理員，不過有選擇一個負責處理事務的主委。

一名一樓住戶近日認為，由於車子都停在自家門口，所以自己不曾坐電梯，也不曾到地下室或頂樓，家中還有獨立電錶，所以不想支付公電費用。

主委也因此說要提告，但一樓住反嗆「儘量去告啊！看你怎麼吿。

」原PO無奈發問「這樣制度不完全的管委會，（事情）怎麼解決比較好？」 住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，類似這樣的事情很常見，一樓住戶常常認為自己用不到公共區域，所以不希望共同分攤公電、維修，甚至清潔費等支出。

先不談法律情況下，一樓住戶沒用到電梯似乎也沒有說謊，但住戶普遍認知那就是公用，就會引發糾紛，過去也曾調處過常年旅居國外的住戶，認為家門口電燈泡用不到，就拔掉了，看似合理，但實際上卻影響了整層樓用戶照明安全，最後鬧到住宅消保會調處。

正雅法律事務所所長蔡順雄律師則指出，依據「公寓大廈管理條例」，公設用電、修繕等費用，就是必須按照住戶的區分所有權人的持有比例分攤，除非住戶之間有特殊約定，才會排除一樓付費的情況。

過去就有過案例，一樓店家認為自己不出入大廳，所以也使用不到保全，不願意出保全費用，但最後法院判決是一樓店家必須支付。

蔡順雄說，若發生這樣的狀況，管委會可依照「公寓大廈管理條例」，向法院請求支付命令；若無管委會，居民可集體向法院依照民法179條「不當得利」部分，向不願付費的鄰居提起訴訟。

分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... 2019-10-20     591編輯部報導 每個月幾千元的管理費，總是有住戶不繳交，雖然看上去金額不多，不過由於管理費主要用來支付社區保全、清潔人員或是公共設施的維修保養費用，因此若是住戶欠繳比例過高，將導致社區內部運作停擺，影響居住品質，為避免住戶積欠管理費，管委會通常會先以口頭告知的方式提醒，但若住戶持續置之不理，房屋最後甚至可能遭到鑑價拍賣的狀況。

｜步驟一提醒告知 遇到住戶欠繳管理費的狀況，管委會一般處理的方式都會先口頭告知、公布未繳管理費的住戶姓名或是寄發催繳函催繳，因為多數欠繳管理費的住戶都是忘了繳，在告知後通常就會補繳，不過像是與管委會有嫌隙的住戶就可能會刻意不繳管理費，如此一來管委會下一步將會寄發存證信函。

圖/對於未繳交社區管理費的住戶，管委會可能會公布其姓名提醒。

｜步驟二寄發存證信函 當區分所有權人或住戶如果積欠超過2期的管理費，管委會將依據公寓大廈管理條例第21條規定，管理負責人或管委會可以訴請法院要求欠繳管理費的住戶在一定的時間內補齊管理費的金額，另外還得加收延遲利息。

｜步驟三向法院聲請支付命令 若是管委會寄發存證信函後，住戶仍置之不理，就可以向法院聲請支付命令，申請支付命令需收裁判費500元，如果該住戶收到法院寄達的支付命令後的20天內未向法院提出異議，管委會可以在收到支付命令確定證明書後，再向法院聲請強制執行，查封該住戶的財產取償，並且該住戶仍得在存證信函內的清償日前繳齊費用，同時也須負擔聲請費用。

｜步驟四強制遷離或鑑價拍賣 住戶如果積欠管理費，經強制執行後依然置之不理，並且累積金額達其區分所有權總價百分之一的話，如果3個月內不繳清，則可以依照區分所有權人會議的決議，訴請法院強制該住戶遷離，若住戶是區分所有權人時，可以請法院要求該住戶讓出區分所有權及其基地所有權部份，該住戶若在判決確定後3個月內不自行讓出，並完成移轉登記手續的話，管委會得聲請法院此房屋鑑價拍賣。

｜法律途徑提起訴訟 除了上述方法外，也可以依循法律途徑提起訴訟，當管委會在以存證信函告知欠繳管理費的住戶後，若住戶仍持續拒繳，也可以向法院提起民事訴訟，採取訴訟途徑時，雙方可以先行調解，不過若是調解不成，則將由法院開庭判決，判決確定後10天將開立證明，最後該住戶的房屋同樣可能面臨被申請鑑價拍賣。

圖/若是法院調解不成，房屋最後可能面臨被申請鑑價拍賣。

Tips: 對於欠繳管理費的住戶，管委會除了可以依循上續方法解決外，實務上常見作法還有公布住戶姓名以及對該住戶斷水斷電，首先，公布該住戶姓名到底合不合法，若是當公寓大廈規約有事先載明住戶欠繳管理費用時可以用此處理方法，就可以公告該住戶姓名，並不會違反個人資料保護法，不過像是斷水斷電這種激烈的手段，管委會將會觸犯《刑法》的妨礙自由罪，即屬於違法行為。

分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... /2019/08/12/ 買房不僅得背房貸，每個月還得繳交數千元的社區管理費，荷包大幅縮水!因此民眾多會想挑選管理費較低的社區入手，不過專家也提醒，不是公設少的社區管理費就會比較便宜，戶數同樣也會影響管理費的高低；另外若是忽略了社區公共基金的財務狀況，未來當社區需要重大修繕時，恐怕會因為經費不足而開天窗。

管理費包含公共基金 若你想知道管理費花在哪，首先你要先了解社區經費來源，社區主要經費包括住戶每期繳納的管理費；另一部分是提撥專戶存儲的公共基金，管理費主要用來支付像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員，或支付機電保養費、行政雜支等費用，而公共基金主要則是用於大型或緊急的修繕，平時不能隨意動用。

景文物業管理機構董事長郭紀子表示，按照《公寓大廈規約範本》規定，管理費會由管理委員會全權管理與使用，但須符合授權的範圍內，而公共基金則一定要經過區分所有權人會議決議後才能使用，此外，兩筆款項依照法規也須分別開設專戶保管，在財務報表裡也要分開詳列。

固定支出應不超過總收入一半 管理費支出又以人事成本所占的比例最高；另外還包括社區的公共水電費用與建築物環境景觀維護費用以及俱樂部費用，這些都屬於社區每個月的固定支出，其他非固定的支出則是社區於特殊節日舉行活動的文康費用或是管委會開會的花費，郭紀子董事長表示，社區固定支出應不超過管理費總收入的5~6成，代表該社區財務較健全，未來管理費不足的風險也比較低。

購屋前建議可以先篩選較實用的公共設施，像是健身房或是閱覽室等，此外同時應該儘量避免保養費用高的公設或是戶數少的社區，以免得負擔高額的管理費，同時也可以檢視管委會公告的社區財務報告，透過查閱管理費應收與實收的費用，了解是否有住戶欠繳管理費，以免買到管理費不足的社區。

兩成管理費應提撥至公共基金 公共基金部分，一般來說主要是建商按工程造價一定比例或金額提列款項以及住戶每期管理費結存款提撥，不過現行實務上大多數社區不會另外收取，而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金。

只要涉及社區共用部分及設施拆除、重大修繕等事項，像是社區電梯年久老舊需要更新、外牆磚脫落需要進行整建等，當社區所需的工程金額在10萬元以上，就屬於重大修繕，會依照區分所有權人(住戶)會議決議動用公共基金來支付。

不過郭紀子董事長也提醒民眾，若是社區每個月的管理費收入與支出為持平狀態，雖然乍看之下好像沒問題，但是由於沒有餘款提撥至公共基金，所以長久下來社區恐怕容易出現經費不足的問題，因此若是社區每月管理費都可以提撥約2成的金額進入公共基金，代表該社區財務狀況良好。

Tips: 為避免買到管理基金不足的社區，建議民眾需要留意下列幾種社區，首先由於收取管理費的規定來自《公寓大廈管理條例》，因此在1995年6月法規上路前的社區，就容易出現社區管理基金不足的問題，購買的話要特別小心，另外，像是投資客或是法拍屋比例過多的社區，由於管理較為複雜，建議入手前須檢視社區財報，檢視布告欄有無催繳公告，了解管理基金收支概況。

分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... 2019/09/3017:07:00文／師慧君／MONEY錢 許多民眾會抱怨自家的管理費太高，不知道錢到底花到哪裡去了，卻又不主動去了解，甚至從未看過財務報表！本篇將從法規和實務兩個方向，帶你全面認識管理費的用途與收取準則。

很多人喜歡社區大樓的便利，卻又對每月繳交高額的管理費感到心痛，覺得是一筆「多出來的開銷」。

大家幾乎都聽過管理費帳目不明，甚至遭到侵占的事件，導致不少民眾對管理費抱有懷疑與負面的看法。

究竟公寓大廈的管理費該怎麼收取才恰當？又該如何運用，才能真正合乎社區利益？ ▲（圖／翻攝自MONEY錢） 管理費≠公共基金 用途及來源皆不同 台灣物業管理專家、同時身兼專業物管講師的景文物業管理機構董事長郭紀子表示，要了解管理費該怎麼收，首先要釐清管理費的性質與法定的用途。

所謂的管理費，是根據《公寓大廈管理條例》和內政部制定的《公寓大廈規約範本》而來，收取的目的在於維護和管理公寓大廈的「共用部分」與「約定共用部分」，只要是集合式住宅，且依法設立管理組織，住戶都有義務繳納管理費，規範的對象並不只限於大樓。

不過，在《公寓大廈管理條例》施行之前就取得建造執照和使用執照的公寓大廈，政府並未強制設立管理組織，因此大多數公寓和舊華廈都未收取管理費。

郭紀子進一步解釋，民間慣稱的管理費，實際上又細分成兩個部分：第一部分在《公寓大廈規約範本》裡也稱作「管理費」，主要用於社區的日常管理維護，像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員，或支付機電保養費、行政雜支等；第二個部分則稱為「公共基金」，主要用於大型或緊急的修繕，平時不能隨意動用。

（註） 「管理費」的財源主要來自每月向住戶收取的費用，一般計算方式是以建物登記面積（坪數）乘上單坪費用，再加上定額的車位清潔費。

其他財源還包括管理費的孳息，以及社區的零星收入，像是公共設施使用費、裝潢清潔費、生活服務盈餘、廣告收入等。

而「公共基金」的財源則有以下4種：①建築物起造人（建商）按照工程造價的一定比例或金額提撥至公庫，並於公設點交後，由公庫撥付給管理委員會；②按照區分所有權人會議決議，於管理費之外另行收繳；③每年管理費有結餘時，經過區分所有權人會議決議，將金額撥入；④公共基金的孳息。

管理費要「量出為入」 公共基金應做長期規劃 那麼管理費到底應該收多少？郭紀子建議「量出為入」，也就是先列出財務收支估算表，並以「收支平衡」為原則，來決定要收多少管理費，每月僅須保留一點結餘，用以應付臨時的支出即可，不需要積存太多餘額。

舉例來說，甲社區預估每月物管、保全等人事費用為30萬元，設備維護費6萬元，公用水電費6萬元，建築物和景觀維護費用4萬元，行政費用2萬元，每月總支出48萬元；若該社區有200戶，每戶30坪，總樓地板面積為6,000坪，每坪管理費至少要收到80元才能維持社區營運。

公共基金部分，由於台灣現今仍未養成長期修繕的觀念，實務上大多社區並未另行收取，而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金，然而其比例沒有法規可循，目前通行的做法是，當提撥金額達到2年的管理費時就可停止再撥入。

但郭紀子認為，這樣的資金用於社區重大修繕其實並不夠，建議應制定至少30年的長期修繕計劃，再按照資金需求逐年提撥，才能避免將來需要修繕時卻資金短缺。

至於民眾常有疑慮的管理費和公共基金使用權責，按照《公寓大廈規約範本》規定，「管理費」由管理委員會全權管理與使用，但須符合規約授權的範圍，也就是說，不能使用在規約沒有授權的項目；而「公共基金」的動用，則一定要經過區分所有權人會議決議。

郭紀子提醒，按照一般社區規約，只要工程金額在10萬元以上，就屬於「重大修繕或改良」，必須經過區分所有權人會議決議，以公共基金來支付。

就算是遇到緊急事故，如地震、水災等，而必須立即修繕，事後也要經過區分所有權人會議的追認，該筆支出才能正式核列。

此外，「管理費」和「公共基金」兩筆款項依照法規須分別開設專戶保管，在財務報表裡也要分開詳列，大多數社區將兩者混淆，合為同一筆資金，是不恰當的做法。

飯店式管理、豪華公設 都是社區吃錢大怪獸 很多民眾繳完管理費之後只在意是否有人代收郵件包裹、保全人員是否盡責有禮、垃圾是否按時清運，卻不會仔細去追究錢到底還花在哪些地方，甚至連公布欄張貼的財務報表都不曾看過，無形之中是在侵害自己的資產。

郭紀子以多年的實務經驗指出，社區財務報表出錯其實非常普遍，即使財務委員、主任委員、監察委員統統蓋了章，也不代表真的都有看過，曾有社區每月報表數字都錯誤，卻經過3年才被住戶發現。

因此，民眾最好每月親自檢視財務報表，以維護自身的權益。

檢視社區財報時，除了要看各項支出是否合理外，還有3個重點要注意：①是否每月都有結餘、不透支？如果經常出現透支狀況，社區有可能面臨破產，服務和設施就會停擺；②是否突然有大筆開支？如果是大型修繕，是否有經過區分所有權人會議通過？③數字加總是否有誤？各月份數字能否銜接？ 另外，郭紀子特別提醒，近年來許多標榜「飯店式管理」的社區最後都因住戶受不了高額管理費而縮減服務，其中更有不少社區一開始就收費不足，導致財務吃緊、入不敷出。

以最基本的飯店式管理來說，須聘僱1位社區經理、2位秘書、4位保全、3位清潔人員，光是人事成本就要50萬到60萬元，如果建商訂定的管理費無法支應這筆開銷，當初說好的「飯店式管理」就會破功，只能留在美好想像裡。

其他像是游泳池、KTV、電影院、宴會廳等豪華公設，若非豪宅或大型社區，恐怕也負擔不起，最後很可能統統變成「蚊子館」。

民眾在購屋時除了要謹慎選擇社區規模，避開戶數太少的建案，碰到公設偏多的社區，更要三思而後行，以免入住以後問題叢生，荷包也跟著大失血。

分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... 自由時報 2019-09-0509:36 〔記者徐義平／台北報導〕有「富貴山頭」稱號的陽明山、近期竟有豪墅因沒繳管理費遭到法拍，根據法拍屋公告，位於菁山路的豪墅社區「陽明帝景」，其中1幢前年3月才以1.73億元成交的豪墅，竟因不繳每個月3.5萬元的管理費而遭到管委會提出法拍。

根據司法院法拍屋公告，該幢遭到法拍原因是清償債務，1拍底價1億4547萬元，是當初買進價格的85折左右。

進一步查詢，該幢豪墅原來是欠繳每個月3.5萬元的管理費，截至今年2月底，累積欠繳金額逾42萬元，相當於12個月的管理費沒有繳納。

寬頻房訊指出，該幢豪墅其實早些年曾在法拍市場出現，當時債務人是廖姓自然人，在2017年3月時，由現任熊姓屋主以1.73億元買下，該豪墅為地上4層樓，建坪約247.62坪（包括2車位、約24.66坪），1個車位價格250萬元，扣除車位坪數與總價，拆算每見坪單價約逾75萬元。

該豪墅買進後僅超過1年，屋主便出現欠繳管理費的行為，該社區管委會也3次提出民事訟訴，法院均對熊姓屋主發出支付命令，不過，似乎沒有收到成效，該社區管委會使出最終絕招，將該幢豪墅聲請執行法拍。

寬頻房訊補充，因欠繳管理費而遭管委會聲請法拍的案例並不多見，若是透過法拍取得建物是否需承接前屋主積欠的管理費，端看公共規約是否載明。

一般來說若拍賣公告內有載明，應由拍定人承擔，則拍定人就必須支付，但拍賣公告未載明，則後手不必承擔。

法拍業者：法拍是逼屋主出來面對的手段 由於管委會聲請法拍的程序繁雜時程較久，以此案例來說，熊姓屋主若想避免名下不動產被拍賣，只需繳清管理費即可，這次拍賣可能是因管委會找不到住戶，無奈之下只能透過拍賣聲請逼住戶出來面對問題。

分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... 發佈日期：2015年2月20日 公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

」 所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。

第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

」 而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

另第三十九條第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。

」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。

對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎 分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... 購買社區型的房子除考慮房價能否負擔以外，每月要繳多少管理費也是一筆必要支出，目前社區房子多按權狀坪數計費，除公設、戶數多寡影響費用，北中南部因薪資、物價不同，管理費的收費標準也有所不同，台中、高雄每坪管理費約40-60元，而雙北因地段不同、社區質感等，管理費為50元至180員不等。

大樓管理費的用途主要是維持大樓每月運作所需花費，再以權狀坪數分配收取各戶每個月的管理費，例如社區管委會訂下1坪100元的標準，某戶權狀坪數50坪，等於每月就要繳5000元的管理費，居住10年就得支付60萬元，也是筆不小數目。

管理費結構為何?信義房屋河堤店店長周清源表示，管理費固定成本中，人事費用占比近半，包含櫃檯人員、警衛保全、清潔員等費用，粗估每月起碼要15萬元起跳，其中保全是24小時或半天管理，花費也差很多，另外還有垃圾清潔費用、公共水電費，以及電梯、水塔、健身房等機電保養維修，都是必須的支出。

此外，北中南因薪資、物價不同，也會影響管理費金額，周清源指出，台中與高雄大樓管理費一般以每坪約40至60元最常見，如果70、80元以上，消費者就會覺得收費過高；信義房屋敦北八德店店長黃漢中觀察，台北市中古大樓若無公設，僅管理員和電梯維修費支出等，管理費每坪約50至80元，若公設多元的社區每坪則需支付100至180元不等。

黃漢中提醒，如果公設、管理條件相同情況下，選購小社區住宅，因為可分擔管理費的戶數較少，每月繳納費用也相對較多，建議消費者購屋前也需評估該社區的管理費支出。

不過也提醒消費者，不論繳納多少管理費，都應檢查支付的費用，是否如實反映在社區品質，以免個人權益受損。

分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... 中天新聞CH52 發佈日期：2018年5月21日 你有注意到電費帳單中有一筆所謂的分攤公共電費嗎，為了降低這筆費用很多社區都會宣導住戶，多爬樓梯少搭電梯，或者安裝省電裝置，但是就有網友發現，不管怎麼省每次收到的帳單，電費都沒減少，原來是當時建商和台電簽訂的契約容量搞的鬼，這契約容量就像是電信的基本費，如果當初訂得太高，不管後來用電量省再多，還是要交固定的費用。

分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... 綜合報導/台北市 同一個社區，四戶住戶不繳管理費18000元，都被告上法院，但卻出現要繳跟不用繳，兩種完全不同的判決結果，住戶跟管委會都覺得傻眼，抗議法官判決不合理，甚至還有氣得大罵，這根本就是一國兩治，讓人無所適從。

社區地下停車場，1個月的管理費1200塊錢，但有四戶人家就是不肯繳錢，管委會告上法院，但法官卻做出兩種判決。

其中一份寫著，收取停車管理費的決議，沒有合法送達給住戶，等於會議決議沒有成立，判決不用繳交；另外一份判決，認為管委會沒有違反強制禁止規定，住戶應該繳錢。

一棟大樓兩種判決，其他住戶聽了很傻眼，一國兩治，到底以後管理費要繳還是不繳，住戶跟管委會都亂了套。

板橋地方法院說明，這是因為民事求償，兩方住戶提出了不同的主張，法官根據住戶說法判決，審理程序沒有問題。

法官單純以法論法，但社區主委就頭痛，因為燈管壞了修理要錢，停車場清潔也要錢，有人不用付管理費，其他住戶真的無法接受，這判決又要在社區內掀起風波。

分享此文：TwitterFacebook請按讚：喜歡正在載入... 出版時間：2009/10/29 《聯合報》前社長楊選堂在仁愛路的住家（圖2），遭管委會溢收管理費達二十一年。

資料照片 【張欽╱台北報導】《聯合報》前社長楊選堂二十一年前獲報社配置九十七坪宿舍，並按月繳交一百三十坪管理費，直到去年才發現管委會超收二十一年管理費共六十萬餘元，怒控管委會返還不當得利，台北地院昨判楊勝訴，但依法只能拿回五年溢繳管理費共十八萬五千餘元。

97坪誤算成130坪 楊選堂聯繫不上，無法得知回應。

管委會總幹事盧志德表示，前幾任主委作業疏失，查證後發現管委會溢收管理費，法院既判須還五年管理費，原則上不會上訴。

《聯合報》配給楊選堂的宿舍位於台北市仁愛路「天廈大樓」，面積九十七坪，目前市價高達一億多元，管委會通知楊每月需繳管理費一萬兩千多元，直到去年楊妻搬進去住，才發現比其他室內面積相當的住戶多繳兩、三千元，經向管委會反映並調閱房屋謄本，才發現管委會竟以一百三十坪計算管理費，過去二十一年楊合計多繳六十萬餘元。

法官認為，管委會確超收管理費，但依法楊僅能請求退還起訴前五年溢繳費用，昨判管委會只須還楊共十八萬五千餘元。

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