【區域解析】高雄-仁武區域解析 - 樂居

據高雄市政府民政局計算，自從2010年高雄縣市合併後，高雄市人口數從277 ... 仁武區的地理位置：位於高雄市的北邊，其周邊區域有北臨大社區，西鄰三民 ... 【區域解析】高雄-仁武區域解析 文章分類 全部文章(1454) 看屋筆記(1258) 買屋觀念(67) 區域房市(55) 房地產指標(35) 房產法律通(10) 網站教學(9) 首頁 樂居筆記 【區域解析】高雄-仁武區域解析 【區域解析】高雄-仁武區域解析 據高雄市政府民政局計算，自從2010年高雄縣市合併後，高雄市人口數從277萬4470人，直至今年1月，全高市人口276萬4291人，已經減少1萬179人，且今年1月~6月人口還在不斷下降中，但在38個行政區中，我們發現仁武區人口卻是逆勢成長，從合併以來仁武區人口已至少連續125個月正成長，十年來增加17,074人，人口成長比率高達23%，成為高雄人口成長率最高的行政區。

到底為甚麼仁武區可以在少子化的環境下，人口還能快速成長，讓我們一起來探討！ 高雄人口VS仁武人口成長率比較圖(2011~2020)   ■　仁武區的基本資料   地理位置 仁武區的地理位置：位於高雄市的北邊，其周邊區域有北臨大社區，西鄰三民區、左營區、楠梓區，東鄰大樹區，南接鳥松區。

我們從地理位置可以發現，仁武區靠近高雄幾個重點地區，如：整體房價較高的左營區、人口移入量最多的楠梓區等，這些區域的議題都會間接影響到仁武區的房市。

人口結構分析：  從上述圖表我們可以瞭解仁武區的人口組成，仁武區的人口已經逼近10萬人大關，其中約7成是由15-64歲的年輕組群所組成的，是高雄市壯年比例第三高，年輕比例也高出其他大都市許多，綜觀來說就是一個年輕人的區域，從建商推案來看，我們也不難發現，首購型建案在該區居多。

交通設施 仁武區的主要公共交通設施以國道10號為主，再由國道10號連接鼎金系統到國道1號。

我們也發現其實仁武區裡面並沒有捷運站、輕軌、地下化火車站等便利大眾運輸進入，區域內還是自駕運輸為主。

所有話題性高的區域，如：橋頭、楠梓、左營等都有交通設施的利多的助攻，那在交通不便利之下，為何仁武區還是這麼多年輕人願意移入呢？我們繼續看下去～   ■　仁武區的未來重要發展   仁武產業園區 仁武產業園區是仁武區未來的重點建設，基地鄰近國道10號，可以快速連結國道鼎金系統，未來更有國道7號，在20分鐘內抵達高雄港和小港機場，交通便利。

日後將與高雄科學園區、楠梓科技產業園區及橋頭科學園區形成科技廊帶來群聚效益，屆時園區重點將以航太科技、精密機械、高值金屬、電子、電腦製品等領域為主。

經發局估計約3至4年時間園區就能完順利完工，屆時可創造242億年產值，提供6300個就業機會，帶動仁武房市。

  中山大學仁武校區 國立中山大學醫學系將在仁武區打造24公頃的校區，預計規劃AI醫學、智慧健康、生態休閒生態園區等三大園區，學校工程已經在今年7月動工，預計5年內可以完工，屆時將帶來醫學院學生和老師等人口紅利。

(圖片資料來自聯合新聞網)   ■　仁武區的生活圈   仁武區域大致上分成4大生活圈以國道10號為分界點,分別有：八卦寮生活圈、八德生活圈、仁雄生活圈、仁武市區生活圈、榮總生活圈、澄清湖特區 現在就一一為大家介紹，各區的特色和區域房價~(筆記撰寫中)   八卦寮生活圈 特色：是仁武區的成熟商圈之一，該生活圈內有84期重劃區，也是該重劃區依賴的商圈，區內還是以透天為大宗，大樓建案大多在84期重劃區。

  區域房價： 新屋成交價：19.73萬/坪 近一年成交價：19.15萬/坪 因為該區域多為新屋大樓，所以新屋價和近一年成交價落差不多，以首購族客群為主，不過可以發現該區域的房價已經直逼20萬大關，該區許多建商已經封盤不賣，等待疫情過後再開賣，未來是否能夠站穩2字頭，就看首購族願不願意買單了。

因為該區域內有永信建案，因此拉高了不少總價。

  八卦寮區內重劃區   84期重劃區 特點：公園綠地多、生活品質高、環境清幽單純。

  小提醒：該區生活便利性稍嫌不足。

  區內房價：目前只有永信耘川是成屋銷售、華友聯秋紅谷已完銷，其他為預售屋銷售。

永信耘川平均成交價：19.68萬/坪 華友聯青秋紅谷平均成交價：14.22萬/坪 多城市：預售 花曆河：預售 未來推案：多城建設(多城市NO2)   八德生活圈   特色：目前是整個仁武區的發展重點，該區域如果再細分的話，分可成灣北生活圈和八德生活圈，灣北生活圈多為透天建案，而八德生活圈內的八德重劃區是現階段仁武區推案量最多的地方，重劃區積極開發造鎮中，有機會成為另一個仁武區以大樓為主的生活中心。

  區域房價： 新屋成交價：18.15萬/坪 近一年成交價：18.04萬/坪 成交價大多落在18萬/坪左右，並且穩定上漲中，該區許多建案也是封盤不賣的情況。

  八德生活圈內重劃區   八德重劃區 特點：目前仁武區推案量最多的地方，建案選擇性多，相對年輕人口和外移人口較多的區域。

  小提醒：由於建案量多，需要留意日後大樓間的棟距採光問題。

  區內房價：可麗都為預售建案但是目前封盤不賣，該區大樓成屋居多。

遠見星誠平均成交價格：17.97萬/坪 大麗城平均成交價格：17.94萬/坪 遠見繽麗平均成交價格：18.87萬/坪 樂LOFT平均成交價格：17.16萬/坪 28行館平均成交價格：20.38萬/坪(含裝潢) 28行館NO2平均成交價格：19.97萬/坪(含裝潢) 可麗都：預售(封盤不賣) 未來推案：名發建設     仁雄生活圈 特色：該區域多以透天建案為主，但也有少數大樓的建案，是屬於已經成熟商圈，目前是主要的仁武市區中心，客群多以仁武區當地人居多。

  區域房價： 新屋成交價：18.47萬/坪 近一年成交價：18.23萬/坪 該區域的大樓成交價落在18萬左右，近期該區比較少推出新建案，所以才會近一年成交價比新屋成交價高。

    仁武市區生活圈 特色：該區域屬於仁武區老舊社區，多以老舊透天為主，客群都是仁武在地老一輩的長者，是早期仁武區的生活鬧區，不過現在商圈中心已經移往仁雄商圈或是八卦寮商圈發展。

  區域房價：透天為主。

  榮總生活圈 特色：該生活圈涵蓋了左營區和仁武區，同時該區域最靠近左營區的仁武地段，可以享有左營的生活圈，卻只需要負擔仁武的房價，此外區內也有仁武霞海重劃區的話題。

  區域房價： 新屋成交價：20.29萬/坪 近一年成交價：18.56萬/坪 因為該區域鄰近左營的榮總生活圈，所以新屋成交價已經來到20萬大關，且該區未來還有太子建案、興連城建案陸續推出，吸引許多不想離開左營區太遠的客群。

  榮總生活圈內重劃區   霞海重劃區 特點：最靠近左營區的重劃區，鄰近國道10號、榮總生活圈。

  小提醒：重劃區內可看到工廠、區內還在發展中。

  區內房價： 太子雲大樓平均成交價：20.67萬/坪 谷樹向陽平均成交價：15.25萬/坪 目前區內透天建案和大樓建案占比各半，太子建設有建案已經完工，但尚未開始銷售。

因為較靠近左營，所以是仁武重劃區中，總價較高的區域。

興連城@99：預售 未來推案：太子建設、興連城建設   澄清湖特區   特色：該生活圈橫跨了鳥松區和仁武區，同時該區域最靠近鳥松區澄清湖的仁武地段，仁武區該地段多為透天，靠近澄清湖的大樓已經是鳥松區的門牌了。

  區域房價： 新屋成交價：18.47萬/坪 近一年成交價：19.12萬/坪 因為該區段的仁武都是透天建物，所以澄清湖特區的大樓房價是以鳥松區大樓為主。

  重劃區比較分析 84期重劃區：生活圈主要依賴八卦寮生活圈，區域內生活環境綠意盎然，屬於單純住宅區。

不過區域內店家較少進駐，整體生活便利有待提升，區內因為有永信建設，因此拉高了整體房價。

適合組群：首購族、預算不高、喜愛大自然清幽環境。

八德重劃區：生活圈主要依賴八卦寮生活圈，區內陸續有廠商進駐，有機會成為仁武區另一個房市重心。

不過區內建案眾多，日後多以成屋銷售。

適合組群：首購族、預算不高、足夠建案樣本可以多方比較。

霞海重劃區：生活圈主要依賴榮總生活圈，區內雖然還在發展中，不過擁有最靠近左營區的地理優勢，所以房價會是三個重劃區中房價最高的。

適合組群：首購族、預算較高、在左營區工作。

  ■　為甚麼這麼多年輕人移入仁武區？   由上述人口資料顯示，我們了解移入人口大多為青壯年居多，根據田野市調，其中又以左營區青年佔大數，這到底是為甚麼呢？請大家繼續看下去！   房價 我們可以從樂居官網區域行情上的資料發現，仁武區和左營區的新屋成交價一坪價差高達7萬以上！如果我們30坪來計算的話，價差來到210萬！在高雄普遍低薪的情況下，這是不小的房價差距！ 坪數 根據樂居資料從統計(2020/1/1~2021/7/5)，我們明顯發現一樣價錢，卻可以擁有更舒適更大生活空間！這也是許多追求生活品質的年輕人願意移居仁武區的原因之一。

地理位置 鄰近左營區成為仁武區的最大優勢之一，車程在15分左右能夠抵達左營重點生活圈，如巨蛋生活圈、高鐵生活圈、美術館特區等，許多在左營工作的小資族，也都會考慮仁武區為購屋選擇。

  綜觀以上的討論，雖然仁武區內沒有重大交通建設等利多加持，不過仁武區擁有房價基期較低、坪數大、地理位置等優勢，還是吸引許多年輕組群移居該區。

  ■　仁武近期購地消息   預估價格＝〔(土地單價÷(容積率*容積獎勵*銷坪係數)+營造成本〕X管理成本 X獲利乘數 …(公式1) (住宅容積率200%/300%、容積獎勵1.6、銷坪係數1.65、營造成本12萬、管理成本1.15、 獲利乘數1.2 )   未來建案規畫 永信建設規畫：地上28樓/25~60坪/2~4房/總銷為30億元。

三發地產規劃：2~3房/約780戶/總銷為70億元。

樹藤建設規劃：25~37坪/2~3房/總銷為30億元。

  ■　結論 仁武區受惠於左營人口外溢效應，在交通不便之下，房市和人口逆勢成長，成為高雄房市焦點之一。

不過種種資料顯示，整個仁武區房價尚未站穩20萬/坪大關，在疫情未明的挑戰下，今年仁武區是否能夠成功站上20萬和首購族是否買單仁武區20萬的房價，都值得我們關注！ 更新時間2021/07/01 為了優化網站服務，本網站使用「Cookies」來改善使用者體驗。

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