營建署都更法令修訂新訊-危老建物重建條例、更新條例修正案

經結構安全性能評估結果未達最低等級者（意即未達結構安全最低要求，確有危險之虞）。

屋齡30年以上，經結構安全性評估結果之耐震能力為最低等級（初步評估結果為乙級）， ... HOME> 訊息論壇> 政府消息 A- A A+ 營建署都更法令修訂新訊-危老建物重建條例、更新條例修正案 依據內政部不動產資訊平臺之資料統計，全國屋齡達30年以上之住宅達384萬戶、10年後將達596.9萬戶、20年後則高達739.7萬戶，多數老舊建築物防災、抗震等能力不足，亟待以都市更新等方式改變居住安全品質。

有鑑於此，新政府上任一年以來的首要工作，就是完備都市更新相關法制工作，以加速推動都市更新；在法制架構上，內政部提出了三個法案，包括2017年5月10日公布施行的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，加上一直在持續檢討中之「都市更新條例」修正案，以及「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案。

以下即針對「都市危險及老舊建築物加速重建條例」及「都市更新條例」修正案重要內容整理說明如下，期望透過完整的法令體系，一方面補強小基地重建獎勵機制，一方面強化公辦都更量能，同時檢討現行都更程序及獎勵機制，落實加速都市更新政策目標。

都市危險及老舊建築物加速重建條例5月10日公布   地方主管機關基於公共安全之考量，本即得依建築法之規定強制拆除危險建築物，但對於危險建築物拆除後之重建措施，並無規定，致推動重建不易，影響國民生命財產安全。

因此，「都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱危老條例）」之目的即在於完備推動重建之法制措施；透過危老條例提供之政策誘因，放寬部分法令限制，協助危險建築物及瀕臨危險之老舊建築物加速重建，俾使目前已完成整合之所有權人，得依危老條例規定之簡易程序，快速完成重建；並促進尚未完成整合者，得依危老條例所規定之各項獎勵誘因，加速整合完成重建。

危老條例全文計13條，2017年5月10日公布施行後，內政部目前正加速辦理共計5個子法的訂定作業，包括了「都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則」、「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」、「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估結果鑑定辦法」、「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」及「內政部補助結構安全性能評估費用辦法」，相關辦法草案將於2017年6月進行法規預告作業，此外各地方政府也將配合訂定結構安全性能評估費用補助、建蔽率及建築物高度放寬之自治法規，預計民眾最快將可於2017月7月開始依危老條例規定申請重建。

危老條例與都市更新條例並非特別法與普通法的關係，而是截然不同的二套程序，以下就「適用對象」、「結構安全性能評估」、「申請程序」、「容積獎勵」、「稅賦減免」、「其他協助措施」等重點內容，說明如下： 適用對象無類似更新單元劃定基準之面積限制 首先在適用對象部分，無類似地方政府訂定更新單元劃定基準之面積限制（都市更新單元多數為土地面積須達1,000平方公尺），凡都市計畫範圍內非屬具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物（換言之屬非都市土地範圍者或屬違章建築者均不能適用），且符合以下要件之一者： 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者（即危險建築物）。

經結構安全性能評估結果未達最低等級者（意即未達結構安全最低要求，確有危險之虞）。

屋齡30年以上，經結構安全性評估結果之耐震能力為最低等級（初步評估結果為乙級），有設置昇降設備者須再經詳細評估，結果建議拆除重建或補強所需經費超過重建成本二分之一者（即所稱「改善不具效益」）。

屋齡30年以上，經結構安全性評估結果之耐震能力為最低等級（初步評估結果為乙級），未設置昇降設備者。

由於土地資源稀有，為了促進都市土地的有效利用，危老條例也規定以上合法建築物重建時，可以合併鄰接之空地、非屬危險建築物或瀕臨危險之老舊建築物基地辦理重建，但合併進來開發之土地面積，則不可超過屬危險建築物或瀕臨危險之老舊建築物基地之面積。

此外為了協助危老條例施行前，已依建築法規定拆除且未申請建造執照之危險建築物，能夠加速其重建，危老條例也特別規定該類建築物雖已拆除，仍能於危老條例施行日起三年內依相關獎助措施申請重建。

申請重建者須經過結構安全性能評估 第二在「結構安全性能評估」部分，從上述適用對象可知，欲依危老條例申請重建者，除了依建築法規及災害防救法規評估之危險建築物外，均須經過結構安全性能評估。

內政部規劃中之結構安全性能評估辦法，將結構安全性能評估定位為耐震能力評估，並由建築物所有權人向經內政部評定之共同供應契約機構申請辦理評估；耐震能力評估區分為初步評估及詳細評估二階段，初步評估由共同供應契約機構派員至現場勘查，針對結構系統（靜不定程度、地下室面積比、平面對稱性、立面對稱性、梁之跨深比、柱之高深比、軟弱層顯著性）、結構細部（塑鉸區箍筋細部、窗台及氣窗造成短柱嚴重性、牆體造成短梁嚴重性）、結構現況（柱及牆之損害程度、裂縫鏽蝕滲水等程度）及定量分析（475年耐震能力初步評估、2500年耐震能力初步評估）等項目進行評估，評估結果分為甲、乙二級（乙級為最低等級），甲級為尚無疑慮，乙級為尚有疑慮、建議辦理詳細評估。

詳細評估則由共同供應契約機構派員至現場勘查，並依內政部評定之共同供應契約所訂評估方式辦理檢測。

結構安全性能評估之結果攸關得否適用危老條例規定，爰參考已廢止之九二一震災重建暫行條例規定，明定由地方政府組成鑑定小組，受理評估結果之異議，其鑑定結果為最終鑑定。

對於最終鑑定結果不服者，得依訴願法規定提起行政救濟。

行政機關書面審查無須經審議會審議 有關危老條例規定之申請程序，係採行政機關書面審查，不同於都市更新事業計畫須經地方政府都市更新審議會審議，曠日廢時往往耗費許多時間成本，申請程序如下： 先辦理結構安全性能評估：建築物所有權人須先向經內政部評定之共同供應契約機構申請辦理結構安全性能評估，並取得評估報告書，以確認是否符合危老條例之適用對象；此外為使這幾年來已經依住宅法授權之住宅性能評估實施辦法辦理檢測之建築物不用再依危老條例規定之評估程序再做一次評估，在2017年12月31日前已經依住宅性能評估實施辦法取得之評估報告書，亦視為危老條例規定之評估報告書。

申請核准重建計畫：符合危老條例規定之適用對象，則必須由新建建築物之起造人，檢具申請書、相關權利證明文件、重建計畫、全體土地及合法建築物所有權人之同意書，向地方主管機關申請重建，取得核准後，則由起造人於180日內申請建築執照，未於期限內申請建築執照者，重建計畫之核准將失效。

審核期限：危老條例施行細則規定地方主管機關受理申請核准重建計畫，應於30日內完成審核，情形特殊者得再延長30日。

容積獎勵有上限、不得同時申請其他獎勵 另外，在容積獎勵部分，其獎勵上限規定，危老條例獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積（擇優適用）；此外，目前依都市計畫法之各直轄市及省施行細則，僅臺北市尚未規定容積總和上限規定，其他均已明定基準容積及增加建築容積總和上限為1.2倍之基準容積，危老條例亦明文排除不受都市計畫法施行細則總和上限1.2倍之限制。

其獎勵項目包括時程獎勵及其他獎勵項目，為加速重建速度，危老條例施行後3年內申請重建計畫者，可再給予基準容積10％之獎勵，這部分獎勵是1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積之外，再外加上去的。

其他獎勵項目部分，內政部規劃中之建築容積獎勵辦法，是採獎勵明確化的方式規定，將有助於所有權人事前之整合，避免不確定性；規劃中的獎勵項目包括了原容積大於基準容積者得依原建築容積建築、危險建築物或瀕臨危險之老舊建築物現況獎勵、留設人行步道獎勵、取得耐震設計標章獎勵、符合新建住宅性能評估之結構安全性能或無障礙環境一定等級以上獎勵、取得綠建築標章獎勵、取得智慧建築標章獎勵、取得無障礙住宅標章獎勵、協助取得及開闢公共設施用地獎勵等。

值得留意的是，依危老條例規定申請建築容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目，所以包括都市計畫土地使用分區管制要點、地方自治法規、建築技術規則等規定之容積獎勵項目，都不能同時適用。

此外，也規範了合併開發的限制。

為了促進都市土地的有效利用，危老條例可以合併鄰接之空地、非屬危險建築物或瀕臨危險之老舊建築物基地辦理重建，但若鄰接建築物基地或空地面積大於1,000平方公尺，雖可合併開發，可是容積獎勵之計算只能以土地面積1,000平方公尺來計算，超過1,000平方公尺部分之土地將不能申請容積獎勵。

稅賦減免應先經地方政府同意始能適用 為了提高重建計畫範圍內土地及建築物所有權人參與之意願，以利重建工作之推展，危老條例參考都市更新條例減免規定之立法例，明定土地及建築物之稅捐減免規定；但房屋稅及地價稅均屬地方稅，為地方政府重要財源，目前地方財政拮据，為避免影響地方政府建設並尊重地方自治，故稅賦減免應先經地方政府同意才能適用： 由起造人申請地方主管機關認定之重建期間（自開工之日起至核發使用執照止）土地無法使用者，免徵地價稅。

重建後地價稅自核發使用執照之次年起、房屋稅自核發使用執照之次月起，減半徵收2年。

原合法建築物所有權人為自然人（公司法人則不適用），持有重建後建築物且未移轉者，得延長房屋稅減半徵收期間至喪失所有權（包括買賣、贈與、繼承、滅失等原因）止，但以10年為限。

除此之外，危老條例中也規定若干協助機制，以落實協助危險建築物及瀕臨危險之老舊建築物加速重建之美意，例如：放寬建蔽率及建築物高度、補助結構安全性能評估費用、協助危險建築物重建、扶助經濟或社會弱勢者、重建工程必要融資貸款信用保證等。

建蔽率及建築物高度放寬：實務上因危險及老舊建築物重建後，因建蔽率之規定致一樓使用面積減少，不易整合一樓所有權人，且給予建築容積獎勵受限於建築物高度限制無法充分利用，爰明定建蔽率及建築物高度得酌予放寬，並授權地方主管機關訂定標準，以化解實務執行時整合之阻力。

但考量商業 區建築基地因基準建蔽率本即較住宅區為高，基於都市防災及基地透水性之考量，建蔽率之放寬應以住宅區之基地為限。

結構安全性能評估費用補助：內政部規劃中之補助辦法，是補助耐震能力初步評估每棟6,000～8,000元、詳細評估為不超過評估費用之30％或40萬元為限，地方政府亦可訂定補助之自治法規，給予民眾另外之補助管道。

危險建築物重建之協助：由地方政府針對依建築法或災害防救法評估之危險建築物，就重建計畫涉及之相關法令、融資管道及工程技術事項提供協助。

經濟或社會弱勢者之扶助：重建計畫範圍內有居住事實且符合住宅法規定之經濟或社會弱勢者，地方政府應提供社會住宅或租金補貼等協助，以協助其安置。

重建工程必要融資貸款信用保證：從過去的實務執行經驗發現，由居民自主或經濟弱勢地區發起重建時，因無有實績廠商予以協助，致重建工程經費貸款不易，故規定主管機關得辦理危險建築物重建資金取得困難、無營利事業機構協助取得資金、經地方政府評估優先推動地區等工程必要資金融資貸款信用保證。

  全面修訂「都市更新條例」5月16日送行政院審議 「都市更新條例」自1998年11月公布施行後，歷經8次修正，自2010年5月最近1次修正公布施行以來，內政部為減少實務執行爭議及符合司法院釋字第709號解釋意旨進行第9次修正，期間行政院分別於2012年12月、2016年3月兩次送立法院審議，因立法院第9屆委員基於「屆期不連續」之原則不再續審，或因應政府改組後行政院認為有重新檢討之必要而主動撤回。

然而為了符合憲法所要求之正當行政程序，以及因應大量危險及老舊住宅更新之需求，內政部重新啟動第9次修正，並已進行多次部會協商及公聽會以收集各界意見。

考量實務上面臨公私部門都更量能不足、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶須協助、違憲條文待解等議題，無法全方位推展，透過全面修訂，方能有效解決，故經檢討折衷後，本次修正從「增強都更信任」、「連結都市計畫」、「精進爭議處理」、「簡明都更程序」、「強化政府主導」、「協助更新整合」、「擴大金融參與」、「保障民眾權益」8大面向通盤檢討，條文從現行67條增修為88條，已於2017年5月16日送行政院審議。

修正重點說明如下： 容獎明確化、擴大賦稅減免、修正鑑價機制 一、增強都更信任 為強化民眾對於都市更新的信任，本次修法特別從「容積獎勵標準明確化」、「擴大賦稅減免範圍」、「修正權利價值鑑價規定」三方面著手。

由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，位於迅行或策略性更新地區之更新案，授權地方政府另定適度提高建蔽率及建築高度之標準。

「擴大賦稅減免範圍」部分，增加原建築物所有權人分配更新後之建築物，其房屋稅得減半課徵至第1次移轉前，並以10年為限；並增加因協議合建辦理產權移轉時，土地增值稅及契稅得減徵40％之規定。

有關權利價值鑑價部分，將規定3家鑑價機構由實施者與土地所有權人共同選定，無法共同選定時，其中1家自主管機關建立之名單中公開、隨機選定，以確保鑑價的公正性。

二、連結都市計畫 為解決過去更新地區多缺乏都市更新計畫引導之詬病，本次修正增訂更新地區劃定應併同提出都市更新計畫，依都市計畫程序辦理。

非由政府劃定之更新地區，由民間自行劃定更新單元之劃定基準須先經都市計畫委員會審議通過。

落實程序正義減少都更爭議 三、精進爭議處理 落實程序正義：明定事業概要須經更新審議會實質審議通過始予核准，並增訂主管機關於核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前，除已無爭議者外，應舉辦聽證。

給予撤回同意書之機會：除現行都市更新事業計畫公開展覽期滿前，權利人得主張撤銷同意書外，增加個案因審議有重大調整得重行公開展覽之規定，如權利人之權益有受損者，得有再一次表達撤銷同意書之機會。

取消代為徵收機制：刪除得由實施者申請主管機關徵收不同意戶後讓售予實施者之規定，以保障民眾權益。

精進代為拆遷機制：規定實施者請求主管機關代為拆除或遷移時，主管機關應先進行調處之程序，及不服主管機關調處結果得提起行政救濟之機制，以有效推展更新事業進行。

改進權變拆遷及預售機制：明定以權利變換方式實施者，如未經所有權人同意實施者代為拆除，或建築物未全數拆除即辦理預售，處以新台幣50萬元以上500萬元以下之罰鍰。

四、簡明都更程序 計畫核定前已無爭議者或符合簡易變更之情形者，得免舉行聽證。

另外，全體同意者，得簡化作業程序，並擴大得採簡易變更程序之適用範圍。

課予政府主導大規模公地更新的責任 五、強化政府主導 增訂公有土地管理機關（構）均得公開評選民間都市更新事業機構實施都市更新事業，並明定各級主管機關得設專責法人機構，協助推動或實施都市更新事業，以擴大政府主導都更能量。

此外，也建立完備之公開評選民間都市更新事業機構實施都市更新之機制，也增訂大面積、高比例之公有土地，原則上應由政府主導更新開發，以維護公產權益，課予政府主導大規模公地更新的責任。

六、協助更新整合 適度提高同意門檻，事業概要同意門檻所有權人數及面積之同意由現行1/10，提高至1/2；事業計畫及增訂權利變換計畫同意門檻，則增訂由政府主導者，所有權人數及面積之同意門檻為1/2；如由民間主導者，依劃定原因之急迫性及必要性，適度提高同意門檻，最高到4/5。

另外，為協助危險建築物更新，明定危險建築物得由政府迅行劃定為更新地區，以協助民眾加速重建。

七、擴大金融參與 為了擴大金融參與，提高財務可行性，訂定得以都市更新基金提供實施經費信用保證機制，金融機構對於都市更新之放款，不受銀行法有關建築融資放款額度之限制，並強制資金信託，增訂以權利變換方式實施者，實施者及出資者，應將所需資金以信託方式專款專用，以降低實施風險。

八、保障民眾權益 此外，為了保障民眾權益，特別加強弱勢戶安置及加強無資力者法律扶助措施。

規定經濟或社會弱勢戶因更新致無屋可居住者，應由地方政府提供社會住宅或租金補貼之協助；地方政府應主動協助無資力者申（聲）請法律扶助，讓民眾可以受到法律適當保護。

另外，本次修正新增「政府主導都市更新」專章，納入各級政府主導都市更新及都市再生之理念，並增加了大眾運輸場站、水岸、港灣周邊適合高度再開發地區或其他配合重大發展建設需要都市更新之策略性更新地區之劃定，其面積達一定規模者及符合一定條件者，並得突破都市更新容積獎勵上限之限制，對於引導大規模都市更新將有一定的助益。

(本文原載於都市更新簡訊第74期) 發布日期 2017/06/23 發表人 內政部營建署都市更新組 關鍵字 都市更新政策 公有土地 容積獎勵 老舊公寓 稅捐 分享 收藏 留言 延伸閱讀 內政部通過都市更新條例修正草案，務實改善都更問題，建構全面都更量能 中央公布危老屋重建條例　北市府鼓勵申請老屋健檢 預告訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則」 危老條例相關子法即將陸續發布歡迎符合條件者預為準備 會員登入 基金會 我們是誰 信念 董事長 創會董事長 董事會 組織 歷史 服務項目 徵才 聯絡我們 資訊公開   計畫案 更新事業 政府計畫 公辦更新 法制研究 其他計畫 成果統計 訊息論壇 媒體報導 政府消息 本會動態 更新論壇 工作報導 國際交流 我們的看法   法規 中央法規 臺北市 新北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市 其他縣市 活動 公佈欄 如何參與 活動紀錄   都更教室 認識更新 更新程序 熱門主題 都更地圖 他山之石   出版 簡訊 書籍 我要都更