什麼是潛銷｜潛銷期買預售屋真的比較便宜嗎？ - 理財新手福利社

預售屋建案在初期因資料還未備齊、接待中心還沒蓋好、建照還未取得，因此還不能公開銷售。

這時候建商只能在網路上放上該建案基本參考資訊，並掛 ... 首頁»新手買房»什麼是潛銷｜潛銷期買預售屋真的比較便宜嗎？新手買房什麼是潛銷｜潛銷期買預售屋真的比較便宜嗎？by卡爾2022-08-14writtenby卡爾2022-08-1424.3kviews好多年前，當時我對房地產還不懂，只是跟著家人去看房。

當時最常跑的就是預售屋接待中心，因為有免費的點心和飲料。

特別是在潛銷期的建案，有時甚至樣品屋都還沒建好，所以都只看圖片和模型還記得當時婆婆媽媽討論都會說：「那個xx建案還在潛銷期，你就趁潛銷期去買比較便宜…」事隔多年後的今天，自己去跑了無數個預售屋建案，才發現好像也不一定！本文以自身的經驗，解釋「什麼是潛銷？」、「是否該在潛銷期買房？」、「潛銷期買預售屋真的比較便宜嗎？」。

潛銷的意思預售屋建案在初期因資料還未備齊、接待中心還沒蓋好、建照還未取得，因此還不能公開銷售。

這時候建商只能在網路上放上該建案基本參考資訊，並掛上「即將公開」，這個階段稱為「潛銷期」。

潛銷期就可以買房？什麼是「紅單」雖然不行，但可以花幾萬塊先下訂，取得以早鳥價優先購買的權利，市場俗稱「紅單」。

到正式公開銷售的時候，再正式簽約；若不想要，也可以全額退訂。

之前因紅單可以轉讓的關係，導致許多投資客在預售屋潛銷期搶進，然後在正式銷售時以較高價格轉售，藉此獲利。

印象中當時到預售屋接待中心，都會聽到紅單轉售的消息，房價也因紅單炒作而上漲。

現今，紅單已禁止轉讓了，減少了部分炒房的風氣。

我第一次買預售屋就是紅單，當時被投資客賺了一筆，超後悔當時的知識不足…潛銷期通常是建商或代銷測試市場的方式藉由潛銷期測試客戶對於建案價格的接受度，並根據潛銷期的表現調整接下來預售階段的價格和行銷方法。

舉例來說，如果潛銷期定的房價接受度不高，下訂的人數不多，則可能調低房價，或延後公開銷售。

潛銷期也可讓建商或代銷在正式銷售前先獲得一些口袋名單如果有先下訂的買家，建商就可以開始蒐集口袋名單，如果口袋名單夠多，你可能還會看到「潛銷即熱賣5成」這種廣告，製造熱銷景象。

以建商的角度來說，在預售屋銷售上用潛銷期是聰明的，因為這就好像預先做市場調查一樣，藉此調整後續的銷售策略。

潛銷期去看房會是什麼樣的情況？通常公開銷售的預售屋接待中心，一進門就會看到房子和區域環境的模型，坐下來後有咖啡點心和精美ppt，紙本資料也很完備，接著就會開始欣賞樣品屋。

（當然我也遇過在房市超熱的時候，代銷只告訴你不二價，因為買房的人多，他不會花時間介紹）至於潛銷期的預售屋建案，可能接待中心內沒有模型，桌椅還沒完全擺好，樣品屋也還沒蓋好，代銷只用一些紙本資料跟我大致介紹完之後，就告訴我一個每坪單價，說是在潛銷階段如果先付10萬訂金下訂的話，當正式銷售時就可以用此價格買到。

舉例代銷會說：「公開銷售時訂價是30萬/坪，現在潛銷早鳥價是28萬/坪，用10萬先預訂下來這個價格，之後不要也可以退訂」。

另外就我經驗，潛銷早鳥價也通常是不二價，不太會在那邊跟你議價，要或不要一句話而已！（原因很簡單，因為在＂測試市場＂，價格亂動怎麼測試？）潛銷期房價真的最便宜嗎？通常預售屋房價＂可能＂比較便宜的2個買點「潛銷期」與「即將完銷」。

潛銷期因為早鳥價而比較便宜，即將完銷時因為想趕快出清而比較便宜。

兩個預售屋“可能”比較便宜的時間點，為何大多數人選擇潛銷期買？可能因為：過往房市長期向上，會越來越貴潛銷期戶別、樓層、車位選擇多潛銷期還沒打廣告，競爭者少以市場供需來看潛銷期房價合理來說，當房市景氣良好時，「潛銷期」房價可能會比「即將完銷」便宜，因為熱銷使建案剩下的餘屋也很多人搶，所以價格會相對高。

還記得第一次去看預售屋的時候，由於房市熱絡，房產投資客盛行，因此就會造成「潛銷期買預售屋比較便宜」的這個狀況，甚至很多建案會分好幾期蓋，第一期銷售完後，再進行第二期銷售，並逐步調高售價。

反過來說，若房市轉趨平淡，買房的風氣降低，當然情況就會反過來（歷史經驗中，這樣的情況不是沒有，只是很少）。

以建商心態來看潛銷期房價建商或代銷會特別利用行銷手法來創造潛銷階段熱銷的感覺，讓人覺得好像不快點買就買不到了，藉此來拉高預售屋價格，這就是我所說的＂建商心態＂。

如果這個熱銷只是包裝出來的假象，那之後的價格可能就會比潛銷期更便宜。

因此，「潛銷期買比較便宜」並不是一個永遠正確的說法如果真的喜歡某個建案，可以時不時繞過去接待中心看一下外面停的車子多不多，了解一下該建案的實際買氣再決定是否要購買。

補充，最近走訪預售屋的實際經驗分享：最近通膨加劇，房價節節升高，潛銷期比較便宜！預售屋建案大多變成不二價，議價困難！擁有代銷神隊友，讓代銷在潛銷還未公布之前通知我們，較易取得便宜早鳥價！【理財新手福利社讀者專屬】我目前認識的人脈中，包含台中興富發、高雄興富發、彰化伸港在地建商想認識取得早鳥資訊可填表，我再幫讀者轉介認識人脈取得建案早鳥資訊公開後的潛銷建案資訊，如何查？現在有許多房屋網站會放上公開的潛銷資訊，但當然不會用＂潛銷＂這兩個字眼，舉例兩個如下：1.好房網找到有「預推案」標籤的建案，就是預售建案。

2.KnowHouse找到有「未公開」標籤的建案，就是預售建案。

買預售屋要注意的地方很多買預售屋最大的風險在於沒有房屋實體可以看，因此都必須藉由圖面資料來確認；如果看不懂平面圖和合約內容，很可能會不小心買到不適合的房子，以及後續與建商發生糾紛。

舉例房間的格局尺寸沒有確認，到時後空間小到床塞不進去房間怎麼辦？另外像我第一次預售屋交屋時，根本不知道驗屋要驗什麼，只看牆壁有沒有髒污、門窗有沒有破損；第二次預售屋交屋時，我請專業的驗屋公司，才發現驗屋有超多注意事項（看我的驗屋經驗）。

在前兩次亂買的經驗後，我開始去學習買預售屋該注意的地方，看完預售屋新手攻略，覺得相當淺顯易懂，很適合新手學習。

先學習再行動，比較能避免遇到問題和風險。

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人生第一本書「自動化理財」已出版，目前身兼「理財新手福利社版主」與「RICHARK房地產專欄編輯」，文章也曾受邀商業周刊、CMoney、股感、早安樂活轉載。

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