德国房价走势 - 海外房产

居外网为您呈现最新、最真实的德国房产信息,包括德国最新房价和租金走势与购房常见 ... 三、购房时的一次性税费在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解， ... 房源 房源 资讯 热门搜索 付费报告 富人区好房 海景豪宅 VR看房 Listyourpropertieswithus AD 货币单位： CNY 人民币(CNY) 美元(USD) 澳元(AUD) 英镑(GBP) 加元(CAD) 新元(SGD) 新台币(TWD) 日圆(JPY) 欧元(EUR) 纽西兰元(NZD) 泰铢(THB) 马来西亚零吉(MYR) 港元(HKD) 澳门元(MOP) +864000417515 +864000417515 海外经销商：+85258044670 周一至周日：9:00-18:00 付费报告 富人区好房 海景豪宅 VR看房 居外APP 手机扫一扫 免费下载居外App 居外微信服务号 居外微信服务号 注册 登录 德国首页 德国房产 德国中介 卖方中介 买方中介 顶级豪宅 居外 > 德国 ✕ ChooseaUserType I'manAgent I'maDeveloper Others 德国首页 德国房产 德国中介 顶级豪宅 德国 房价持续上涨，7月房价指数为149.43，创下新高 主要因素：经济增长、外来人口、低利率、房屋供应疲软 2018年Q1，慕尼黑房价中位数突破6000€/㎡，为德国最贵城市 尽管房屋紧缺，但各城市的租金收益率普遍较低，不超过4% Sponsors特别鸣谢 热门优质德国房源 居外帮您找！ *为必填内容 免费成为居外会员 会员登录 提交视为接受 居外使用条款 和 隐私政策 提交 发送成功！ 我们会有专人尽快与您联系！ 感谢您对居外的信任！ 秒自动关闭 关于德国 最新房价 置业资讯 福利政策 常见问题 查看房源 免费咨询 立即致电 × 免费咨询 热门优质德国房源 居外帮您找！ *为必填内容 免费成为居外会员 会员登录 提交视为接受 居外使用条款 和 隐私政策 提交 发送成功！ 我们会有专人尽快与您联系！ 感谢您对居外的信任！ 秒自动关闭 慕尼黑，德国房价最贵城市 慕尼黑是德国第三大城市，重要的交通枢纽，拥有许多主要大学，博物馆和建筑景点。

慕尼黑还是德国经济最为发达和活跃的地区，各方面设施和条件都较为完善，在美世2017年生活质量指数中，它在德国主要城市中排名最高（排名第四）。

由于过去几年持续上涨，2018年一季度，慕尼黑大都市区的房价中位数已突破6000€/㎡，成为德国房价最贵的城市！市区内抢手地段的公寓价格，最高已达到18000€/㎡，接近欧洲主要都市的房价水平。

市区房价的疯涨，导致最近几年里慕尼黑的房产开发更多地从市区转移到郊区和次发达地区，位于慕尼黑西部的Pasing和Aubing建造了大量的新公寓。

而位于郊区的Freiham是慕尼黑最大的开发区，预计将建造月8000套新公寓。

柏林，人口最多房价增长潜力巨大 首都柏林是德国最大城市，无论是从文化、政治、传媒还是科学上讲都称的上是世界级城市。

该市经济主要基于服务业，包括多种多样的创造性产业、传媒集团、议会举办地点。

柏林扮演欧洲大陆上航空与铁路运输交通枢纽的角色，同时它也是欧盟内游客数量最多的城市之一。

鉴于柏林在节日活动、建筑的多样化、夜生活、当代艺术、公共交通网络以及高质量生活方面得到广泛认可，近年来融入柏林的人口数量剧增。

2016年，柏林人口增长超过60,000人，高于2011年至2015年的年均45,000人，是回归以来最强劲的增长。

截至2017年，柏林市区的人口接近370万，成为欧盟人口第三大城市。

外来人口暴增加据了柏林的房屋紧缺，这是最近几年柏林房价持续上涨的根本因素。

2018年第二季度，柏林的房价中位数达到了3800€/㎡，达到了历史的最高水平。

不过，与伦敦、巴黎的房价水平（10000€/㎡）相比，依然差距明显。

两者间巨大的增长潜力，这也成为全球投资者看好柏林房市的最大依据。

法兰克福：从德国金融中心到欧洲金融中心 法兰克福是德国第五大城市，因繁荣的金融业和贸易展览会而闻名于世，在英国脱欧后，法兰克福更有可能从目前的德国金融中心升级成为欧洲金融中心，为此被投资者极度看好。

在美世2017年生活质量指数中，法兰克福名列前十，也是欧洲知名的宜居城市。

作为欧洲主要金融城市，法兰克福是德国主要金融机构，如德国联邦银行，法兰克福证券交易所，德意志银行，DZ银行，德国复兴信贷银行，德国商业银行的总部所在地。

法兰克福展览有限公司是世界上最大的贸易展览会之一，主要的展览包括世界上最大的汽车展—法兰克福车展以及世界上最大的书展—法兰克福书展。

2018年一季度，法兰克福的房价中位数为3267€/㎡，与上个季度相比，仅微增0.05%，但较去年同期相比大涨了9.99%。

周边知名中介 BlackLabelProperties JLLResidentialDevelopmentGmbH DominartRealEstateGroup 德国最新房价 德国房价指数 一年 五年 全部 德国租金指数 一年 五年 全部 德国置业资讯 资讯 2021移民德国有四大途径，哪种签证适合您？ 德国政府在2020年3月实行新的移民法，针对合资格专业人员的移民政策有所放宽，令德国作为移民国家的吸引力大大增加。

具体的政策变化是，以往申请人必须持有大学学位，现在只需完成2年职业培训，便可视为合资格专业人员。

另外亦省却了“优先审核”（PriorityCheck）的程序，雇主毋需证明该职位没有欧盟公民能胜任，换言而外国人在德国求职的难度也减低不少。

在最理想的情况下，只需21个月就可申请德国永久居留权。

本文会介绍适用于移民德国各种签证的详细信息。

1.德国投资移民 有关创业移民计划的签证为自雇人士签证，申请人可选择创业（Self-employed）或成为自由工作者（Freelancer）。

初次申请的有效期最多为6个月，申请费用为75欧元，签证到期前需到移民局办理居留许可，费用为100欧元。

居留许可的有效期一般上限为3年，若业务经营顺利，且申请人的财政状况良好，则仍可续签。

持有此签证，申请永久居留权的所需居留时间为3年。

申请条件 自雇人士签证： 商业计划书； 所创立的业务会为德国带来经济利益，或者是德国需求的产品/服务； 有足够的资金或者通过贷款去支援业务经营； 年过45岁的申请人需提交有关退休金的文件证明； 提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

自由工作者签证： 提供工作相关的技能证明，例如职业文凭或牌照； 年过45岁的申请人需提交有关退休金的文件证明； 提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

2.德国技术移民 有关工作移民计划的签证种类包括合资格专业人士签证、欧盟蓝卡、IT专家签证，和研究签证。

一般而言，各种签证的有效期皆为6个月或以下，申请费用为75欧元。

申请人需在到达德国后，并在签证到期前到移民局办理居留许可（ResidencePermit），费用为100欧元。

居留许可的有效期将根据工作合约列明的期限，一般上限为4年，若符合相关条件则仍可续签。

欧盟蓝卡是当中最快能获得永久居留权的签证种类，只需33个月，如果德语水平达B1，更可缩短至21个月。

而合资格专业人士签证和研究签证的持有人可在居留4年后申请，IT专家签证则需要5年。

研究签证的持有人在完成相关研究后，仍可申请求职者签证并有9个月时间寻找工作。

欧盟蓝卡的持有人若果在首两年有意换工作，需要先获得相关部门认可。

申请条件 合资格专业人士签证： 取得工作机会，需提交工作合约证明； 拥有相关的认可学历或技能； 年过45岁的申请人需达到年薪最低要求45,540欧元； 提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

欧盟蓝卡： 取得工作机会，需提交工作合约证明； 拥有相关的认可学历； 达到年薪最低要求55,200欧元，如果是数学、IT、科学、工程或医疗领袖的工作，且获相关部门认可，则只需43,056欧元； 提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

IT专家签证： 取得IT行业的工作机会，需提交工作合约证明； 在过去7年内拥有至少3年的相关工作经验； 拥有相关的专业资格； 达到年薪最低要求49,680欧元； 德文为B1或以上水平（若果工作无需使用德文，则可申请豁免）； 提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

研究签证： 与德国的研究机构签署的合约； 该机构发出的信件：用作证明其承担申请人在德国其间的生活开支。

如为公共研究机构，则可豁免； 提交财力证明、机票购买证明、健康保险证明。

3.德国留学移民 有关读书移民计划的签证为学生签证和语言学习签证。

签证的有效期皆为6个月或以下，申请费用为75欧元。

申请人需在到达德国后，签证到期前需到移民局办理居留许可，费用为100欧元。

学生签证的持有人可以申请最少为期1年的居留许可，期间可做兼职工作（每年最多120个全日或240个半日）。

若果课程未完成，则可申请续签。

毕业后可转为求职者签证并有最多18个月时间找工作。

找到工作并转为技术移民的相关签证后，才可开始累积居留年数。

而语言学习签证的持有人可以申请最多为期1年的居留许可，而且居留期间不可工作。

申请条件 学生签证： 提交入学试证书（例如DSE/CE/AL证书）； 提交中学或大学毕业证书； 提交语言能力证明（英文或德文）； 提交财力证明（每年10,236欧元）、机票购买证明、健康保险证明； 提交德国大学发出的录取信。

如未收到录取信，也可先申请求学签证入境德国。

语言学习签证： 提供德文语言课程的入学证明，该课程的课堂时间至少达每星期20小时； 提交财力证明（每年10,236欧元）、机票购买证明、健康保险证明。

4.德国依亲移民 有关依亲移民计划的签证种类包括非欧盟公民的亲属签证（只适用于配偶及未成年子女）、欧盟公民的亲属签证和德国公民的亲属签证。

申请人需先申请用作入境德国的签证，费用全免。

非欧盟公民的亲属需在3个月内申请居留许可。

欧盟或德国公民的亲属也需在签证到期前到移民局申请居留许可。

欧盟公民的亲属居留5年后可申请永久居留权（SettlementPermit），德国公民的亲属则只需3年。

出于家庭团聚目的而来到德国的家庭成员在获得居留许可的同时也自动获得在德国工作的权利。

申请条件 非欧盟公民的亲属签证： 赞助人已持有居留许可或欧盟蓝卡； 赞助人及被赞助人（配偶）双方都必须年满18岁； 被赞助人（配偶）能操简单水平的德语； 赞助人有能力维持所有家庭成员的生计； 确保所有家庭成员都有足够的空间居住； 被赞助人需缴付健康保险； 被赞助人（未婚的未成年子女）可能需提交德文能力C1的证明，16岁以下子女则可豁免； 提交关系证明（例如结婚证书和出生证明）。

欧盟公民的亲属签证： 赞助人为欧盟的公民； 赞助人有能力维持所有家庭成员的生计； 被赞助人需缴付健康保险； 提交关系证明（例如结婚证书和出生证明）。

德国公民的亲属签证： 赞助人为德国或欧盟的公民，且以德国为主要居住地； 被赞助人（配偶）能操简单水平的德语； 赞助人和被赞助人（配偶及未成年子女）必须一同居住； 被赞助人需缴付健康保险； 如德国公民为未成年及未婚，则其父母可以监护人的身分移民到德国； 提交关系证明（例如结婚证书和出生证明）。

参考来源：德国联邦移民和难民局、Wise整理信息 德国是欧洲的经济强国，工作机会也比其他欧盟国多，移民法改革后相信会吸引不少技术人员到当地工作。

即使未找到合适的工作申请工作签证，您也可以考虑到德国修读大学课程或职业培训课程，毕业后只需工作2年即可申请永久居留权。

而且，德国的大学课程大多数都免学费，有少部分更是以英文教授，语言障碍大大减低。

无论您是正在读书或工作，都可以立刻咨询居外IQI，开始计划您的移民大计！ 更多> 资讯 在德国买房必先知道的8件事 国内经济在不断的发展，房价也在不断的飞涨。

买房一直是一个家庭最关注的事情，而海外房屋投资则成为了一个越来越火的投资方式。

作为房地产投资的热点国家，目前德国房地产的投资空间仍然可观，理所当然地成为了华人出国置办房屋的优先选择地。

2021年8月，在居外网海外询盘热门国家排行榜上，德国跃升3级稳守在第八位，可见中国人对其投资兴趣的热度越来越高。

那么在德国究竟怎么买房？作为外国人，又需要注意哪些问题呢？居外小编带大家逐一了解清楚。

1.外国人可以在德国买房吗？ 德国没有针对任何外国买家的任何德国房产投资限制，因为这种限制将违反德国宪法。

德国政府鼓励支持外国人在德国投资置业，外国人可不受限制地购买别墅、公寓、商铺、酒店等房产（无论是期房、新房还是二手房），或者购地自己建房。

健全的法律体系和独立的司法体制，保护着每个海外投资者的利益，保障私有财产神圣不可侵犯。

外国人在德购买房产和德国人购买流程和法规也一致，不必担心购房过程繁复，具体流程请参考以下内容。

2.找房“地段为上” 要买房，先找房。

“地段”是地产界的金规玉律，在德国同样适用。

德国和世界很多国家一样，拥有大量房产中介，手中掌握着各地的二手和新房房源。

此外，近年来越来越多网络平台，对私人和房屋中介的房源进行汇总，让买家寻房方便了不少。

当然，想免除语言障碍和获得贴心的咨询服务，居外网上现有400套在售优质房源，遍布柏林、法兰克福、慕尼黑等城市，让您足不出户都可以安心找房。

从住宅角度来看，黄金地段的“闹中取静”算得上是最佳房源，而主干道两边的房子就要降下一等。

一般而言，城市中心和发展较好区域的房价，要比相对偏避的周边地区高出很多。

3.新房还是老房？ 在德国，百年老房很常见。

对于老房子，很多德国人选择进行维修、改造，而不是拆掉重建。

很多时候，经过改造、翻新的老房由于传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色，价格反而比新房更贵。

当然，老房的整修费用也时常高得令人咋舌。

然而，如何才能确保买的老房没有电路、下水等致命问题？如果自己并非房屋专家的话，最好请建筑专业人士（Bauverständiger）进行鉴定。

尽管专家们收费不菲（依据房屋售价、个人口碑，收费不等），但是却能让人更安心。

如果买新房，基本就没有这方面顾虑了，需要考虑的主要是房屋建筑结构、用料，以及能耗。

在德国除一些属于建筑文物保护（Denkmalschutz）的老房子外，大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证（Energieausweis），能耗量自然是越低越好。

4.联系中介、卖家 找到感兴趣的房产后，就可以联系中介、私人卖家了。

在德国，除了期房外，一般不会在没有看房的情况下售房。

看房时，除了上面提到的地段、房屋质量外，邻里关系、配套设施等自然也应该在考虑之中。

看房满意后，可以与中介、卖家就价格、条件进行商议了。

一般一处房源在售时间越久，其讨价还价的空间就越大。

一般敲定价格后，中介希望买房签一份“订单”（Reservierungsvereinbarung），如果买家在签署订单、没签购买合同前反悔，一般需要付给中介补偿费用。

根据德国法律，买家拥有14天的撤回权（Widerrufsrecht）—也就是说，买家在签署购买合同后14天内，可以在不给出任何理由的情况下，撤回该合同。

5.购买成本 在计算购买成本时，除房屋价格外，还要将购买附加费算进来，这其中包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税。

对于中介佣金的高低，德国没有硬性规定，例如柏林买方7.14%的含税佣金很常见，而在北威州或者慕尼黑则普遍为3.57%。

公证及土地局登记费用大约为房屋售价的1.5%，而房产购置税则在各州不等，目前北威州、石荷州、萨尔州的房产购置税已经达到了6.5%，而巴伐利亚州、萨克森州仅为3.5%。

6.房价与贷款 近年来，德国一些城市的房价年年稳步攀升。

在金融危机时期和新冠疫情在全球爆发的期间，德国的房地产市场都能够逆势而上，呈现繁荣之态。

德国房价长期稳定，供需持久平衡，不仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。

来源：tradingeconomics.com 另一方面，德国房贷利率在这期间一降再降，目前10年的固定贷款普遍已不到2%，降低了贷款的成本。

在德国贷款，银行会全面考量申请者的信用度和预购房产的价值。

一方面，银行会要求身份证件、过去3个月的收入报酬结算、过去1-3年的纳税申报以及征税通知书。

如果是自由职业者、个体户或者企业主，除了税务文件外则需要净收入证明。

此外，银行一般会要求申请者在德国信贷风险保护协会（SCHUFA）的信用纪录，有时还会要求申请者所购置保险以及其他贷款的文件。

另一方面，银行会要求房产的建筑图、建筑许可、建筑说明、面积计算、地产登记册摘落、照片、保险证明等文件。

7.公证过户 在解决资金问题后，就到了起草买卖合同、进行公证这一步了。

这是需要找公证人（Notar），买卖者信息、房屋信息以及可能的银行贷款信息会在那里汇总，公证人会检查是否存在一房多卖等情况，安排买卖合同、银行贷款申请的签署，办理房产过户。

如前面所提到，公证人会收取房产售价比例约1.5%的费用。

8.购房移民靠谱么？ 在德国买房，可以得到购置土地和房屋的永久所有权，而且购买者不需要拥有当地居留身份的，因此中国居民也可以在德国买房。

同时，购房与获得居留权不挂钩，也就是说有了房，可不一定能住。

网上曾流传过一些德国购房移民广告，其中就包括一个“由Birkenfeld市政府支持的一个商住两用创业定居社区项目”：“购买一套商住两用公寓，并以该地址注册设立一个德国公司，且有完整商业计划的外籍人士即可申请获得德国1+2年的居留许可。

成功经营公司3年的企业主可申请获得德国永久居留权（“永居”），此后3-5年可申请加入德国国籍。

” 该介绍乍看上去很美，但简单调查就会发现，比尔肯费尔德（Birkenfeld）是一个德国人口不足7000人的小县城，位于莱法州西南部。

更关键的是，这其中获得德国永居凭借的并非购置住房，而是“在德国注册公司”，并且“成功经营3年”，同时支付相关税收和社保。

事实上，根据德国现行法律，如果在德国合法经营企业3年，可以保证自己和家人的生活所需，就可以申请永居，根本无需购置房产。

延伸阅读：2021海外投资还看欧洲：伦敦房价逆天涨法兰克福成新宠 参考来源：德国之声 在陌生的外国环境购房，难免会碰上一些困难。

如果您在德国的购房过程中遇到了任何问题，欢迎联系居外客服，我们很乐意为您提供免费的一对一专人咨询服务。

更多> 德国房东好消息：柏林房租不再设限租金增长值得期待！ 后疫情时代，全球哪些地方的房产最值得投资？ 疫情对2021的国外房价有何影响？ 2021海外投资还看欧洲：伦敦房价逆天涨法兰克福成新宠 德国楼市在疫情中逆势上扬的真相大揭秘！ 德国将严查房地产交易洗钱行为，对中国投资者影响有多大？ 疫情致德国商业地产市场断崖式下跌物流地产一枝独秀 您无限憧憬的欧洲生活从德国这栋高端别墅开启｜居外精选 新冠病毒会动摇伦敦作为外国买家避风港的地位吗？ 更多> 德国福利政策 2018年德国住宅市场价格和租金展望 德国的大都市区正在蓬勃发展。

当前的房地产发展周期始于2009年。

在这段时间内，许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨，部分城市的公寓价格上涨了一倍。

强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求，而供给弹性也处于低位。

新开发项目开始缓慢推进，住宅空置率也有所下降。

因此，租金正在加速增长。

政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。

房价和租金将于2018年出现明显的上升。

多个城市的数据证明，房产需求居高不下而房产供应不足。

慕尼黑（Munich）的住房空置率接近于零。

2017年，柏林市（Berlin）的就业率上升了0.4%。

早在2015年，法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。

斯图加特（Stuttgart）地处盆地，这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制，进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。

查看德国正式房源 汉堡（Hamburg）和杜塞尔多夫（Düsseldorf）的物价也呈现强劲上涨趋势，然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。

因此，两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。

尽管如此，由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升，汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。

过高估值的现象日益频繁，因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。

价格上涨趋势可能会延续数年，至少在德国的大多数主要城市是这样。

风险展望： 即使受到利率的冲击，2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。

住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。

由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题，即使出现了“利率冲击”的情况，住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。

因此，即使利率上升，我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。

此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡，因为相比德国其他大都市地区，那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。

德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。

这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。

接下来，更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。

在当前的房地产周期中，利率风险很可能会上升。

然而，利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长，价格升降趋势，还有未来可能实施的货币政策，因此显然存在着不确定性。

外国买家在德国最多可以申请多少贷款？ 如果您有意购买德国房产，那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制，然后再去那里买下您梦寐以求的房产。

如果您对在德国出售的房产有兴趣，您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。

然而，如果您是德国的正式居民，那您可以借入的资金额度就会增加。

德国房地产和抵押贷款市场相当稳定，而且贷款利率正处于历史地位。

随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响，德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。

无论原籍国家是否属于欧盟（EU），外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。

然而，您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。

德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金，而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。

此外，借款人的年收入必须超过2万欧元。

在任何情况下，您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。

查看德国真实房源 德国抵押贷款的税收减免政策 因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。

然而，如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租，则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入，包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。

而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是：如果改建费用多于物业价值的15%，则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。

50多年来，租赁物业的标准折旧率一直是2%，如果房产刚刚建成，则前8年的折旧率为3%。

租金利息按标准累进所得税率征收，如下所示。

计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5％的团结附加费。

例如，如果您的租金收入为5万欧元，那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元，作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元，而应缴税款项对应的名义税率为14%（即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元）。

在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用，即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。

此外，如果物业持有时间不到10年，则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。

在物业出售当年，资产收益应计入纳税人的年收入。

因此，如果您持有物业九年后再出售，并以单身人士的身份获得6万欧元的收益，则这项收益将按照42％的税率计算应缴税款。

然而，如果物业的持有时间达到10年及以上，则任何资本收益均不计入应纳税所得。

对于非租赁物业，超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税，另外还要加上团结附加费。

然而，如果物业在购买后的10年内出售，则只有资本收益需要征税。

  在德国申请房贷的条件和证明材料 德国的抵押贷款申请都很直截了当，但贷款机构对申请人财务状况和其他记录的审查流程十分严格，令人望而生畏。

点击查看更多德国真实房源   您需要提供的文件（需翻译成德语）包括： 德语自我表述（Selbstauskunft）问卷；  财产评估报告； 就业证明（附2至12个月的工资单）； 自雇人士必须提供额外的收入和净值证明，包括两年的资产负债表，业务和经济评估以及上一年的纳税申报表； 最新纳税申报表； 租赁收入凭证（若物业已提前租出）； 有效权益证明 过去六周内的土地登记册文件摘录。

此外，外国买家需要提供护照复印件，在某些情况下还需要提供居留许可证。

在德国买房的交易成本 德国房产的全部购房款一般有以下几笔费用组成： 一、房价 房价指的是房屋本身的售价。

一般来讲，在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。

这也是房产价值的直接体现。

比方说，同样的地段，五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。

而相同的楼盘，一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。

另外，跟全世界所有的房地产市场一样，不同的城市，同一城市的不同地方，房价也会有很大的差别。

总体来说，重点城市，好地段，环保节能，装修高档的房产具有明显的高保值性。

二、车位价格 新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。

公寓售价通常不包括停车位价格。

根据市场行情，车位价格从数千到数万欧元不等。

所以也是一笔不可忽略的费用。

这里需要特别指出的是，根据德国公寓住宅物权法，公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断，但是因为所有的车位是位于停车场里，而整个停车场又是集体物权（财产），所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。

对于购买停车位的业主来说，很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。

因为只有作为物权登记在了土地簿里，抽象的特殊使用权才具有实物化效果。

一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。

三、购房时的一次性税费 在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解，因为根据情况不同，这些附加费用会占到房款的10％甚至更多，也是一笔不可忽视的费用。

总体来说，有三笔较大的费用： 1.公证费 公证费一般占合同房款的2.5%左右。

主要包括下列费用： 起草和发送购房合同；预约签合同日期；对签署好的合同进行公证；办理所需的官方批文（比如关于地产购置税通知税务局）；土地簿临时登记；手续移交土地簿管理机构，等等。

2.地产购置税 黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。

从2009年开始汉堡，柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。

从2011年开始巴符州，北威州都已经升到了5％。

而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。

3.销售代理费或中介费 在德国，住宅用地开发，建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责，彼此间相互协作又分工明确。

开发商（Bauträger）一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划，是整个工程项目所有环节的总负责人。

开发商指定专门的建筑设计师，建筑公司和房产销售代理即中介（Makler）。

房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分，专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。

德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。

不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之间（含增值税）。

在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3％。

德国法律不允许收高于7.14%中介代理费（不算增值税最高6％）。

  四、付款方式 前面说过，德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。

一直到最后房屋盖成交接，交出没有违反合同协议的合格的楼盘，才能得到所有的款项。

整个房款通常情况下是分七步逐步支付。

这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要，因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。

比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。

第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付，一般占到房款的28%。

剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。

如果买的是刚刚开始建造的期房，接到付款通知后，买房人应该到建筑工地实地考察一下，确保工程进度符合付款要求，然后再签字认可，通知银行支付相应的款项。

对于买房人来说，重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。

房屋成功交接后，即买房人对于房屋质量没有异议，开发商才可以最终得到全款。

  德国房地产税法详解 德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。

财政收入可分为四项：两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。

德国房地产税收是政府财政收入的一小部分；在税收设计模式上，实行对房屋和土地一体化征税的模式。

德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税，也对房地产的流转环节予以课税，基本上保障了公民的基本住房需求，也是德国房产投资者必须留意的。

德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。

而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。

一、土地税施行一年一缴 基于土地涨价归公的基本原理，并维护税收正义的理念，德国对其境内占有土地的人设置了土地税，法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。

目前，德国土地税实行一年一缴制，纳税人为土地所有者，征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者，具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。

对农林生产用地征收土地税A，对非农林用地征收土地税B。

根据《德国资产评估法》，在计税依据上，不同土地的课税价值的计算方法不同。

农林生产用地的计税价值为产出价值，非农林用地的计税价值为市场价值。

在土地税税率上，按照地产的种类各有不同，如联邦统一税率对农业生产用地为6‰，对建筑用地为2.6%至3.5%，但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间，可以制定适合的税率。

在税收豁免上，公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。

二、房产土地税区别对待 长期以来，德国政府高度重视居民对房地产的基本需求，对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。

德国普通居民在购置住宅时，也未将房基税列为重要的考虑因素。

对于房产土地税的具体设计，德国制定了专门的《房产税法》，房产税由德国地方市政府负责对不动产征收，采用比例税率，税率范围为0.98%至2.84%，平均税率为1.9%。

在计税依据上，采用从价计税方式，即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。

在税收优惠上，除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外，自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅，推行新的土地税优惠政策。

对于标准的四口之家，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。

1、土地交易税 土地交易税作为一种特别流转税，属于财政交易税范畴。

纳税主体为土地转让方与受让方，征税对象为德国境内地产的转让交易。

计税依据一般为交易价格，若交易价格不存在或无法确定，则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准，一般为市场价值的60%至80%。

为鼓励居民拥有自己的住宅所有权，并打击炒房者的投机行为，德国政府多次调整土地交易税税率，2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率，如柏林和汉堡的税率为4.5%。

2、遗产税与赠与税 遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人，课税对象为所继承或受赠的财产价额，除了扣除法律规定的项目外，例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额，将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同，实行不同的全额累计税率，当前最高税率为50%。

3、差价盈利税等 德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。

如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利，则需要缴纳15%的差价盈利税。

另外自2009年1月1日起，德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。

通过设立这些税种，大大增加了房地产投机商的投资成本，压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间，也抑制了德国居民可能存在的非理性投资买房需求。

  德国常见居留许可类型一览 所有来自非欧盟成员国的外国居民，无论其原籍是哪里，只要其计划停留时间超过90天，都必须取得居留许可。

只有在签证持有者在预定离境日期之前患上重病等特殊情况下，短期游客签证才能延期。

在通常情况下，外籍人士必须在大使馆或领事馆申请签证和居留许可（必要时还应该申请工作许可证）。

来自少数几个国家的国民可以到达德国后再申请签证和居留许可等证件。

这条规则只允许出现少数例外，特别是寻求庇护者和政治难民。

显然，他们不必通过大使馆来完成常规的申请程序。

对于移居德国的一般外籍人士来说，以下各类的居留许可也许较为实用：临时居住证、蓝卡、欧盟长久居民权证和永久定居许可证。

临时居留证（Aufenthaltserlaubnis）是最常见的居留许可证。

其一般有效期为一年。

续签此证件的频率取决于个人的就业状况、职业和国籍。

例如，与在德国的公司签订无限制工作合同的美国外籍人士可能会获得一份需要三年后续签的居留许可证。

然而，如果此人和德国公司签订了期限为两年的劳动合同，则他（她）的居留许可证也将在两年后到期。

只要您的个人状态没有改变，则续签居留许可证的过程更接近于一种形式。

然而，如果您经历了跳槽、失业、离婚等过程，则这些变化都会影响您的居留身份。

面对这些情况，最好立即联系当地的外籍人士登记办公室（Ausländerbehörde）。

您还可以向移民律师咨询更深入的建议。

欧盟蓝卡是临时居留证和高质量雇员工作许可证的结合体。

申请蓝卡比申请普通工作签证要容易一些。

目前的申请条件是拥有一个大学学位和一个已得到确认，且年薪达到47600欧元及以上的工作机会。

若年薪不低于37128欧元，则从事工程、IT、医疗或自然科学行业相关工作的外籍人士也有申请蓝卡的资格。

欧盟蓝卡的有效期通常为四年。

蓝卡持有者的配偶也可以在德国生活和工作。

此外，持有蓝卡的外籍人士更容易获得永久定居许可。

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