移居日本｜2021 移居沖繩買樓攻略第一篇： 看房子及注意事項

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋（三次屬於沖繩）…. 這個紀錄應該不易打破。

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我們的日本買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。

篇幅比較長，需要一些耐性看。

建議大家可以留下作未來參考或分享給有需要的朋友。

??仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。

善用Google。

?? 命帶驛馬,如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。

最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

Mia出世短短八年,已經搬過七次屋（三次屬於沖繩）….這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋？因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓詳情請看連結）！我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outletmall附近的豐見城市。

豐見城市商工會圖片，但是生活圈其實不是這裏。

這裏的生活圈基本上只會看到日本人，美軍，遊客也看不見。

我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。

但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義借貸購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。

最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似（由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜….但是其實,背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

只是前期的部份預備工作 我們會用幾篇（暫定)文章敘述我們的買菜經驗。

一篇：購買前的準備和購買過程。

(以防萬一您沒有意識到,您正在閱讀) 二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。

三篇：新屋和鄰居 如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答 南部的無敵海景，把我們吸引著，是我們的Dreamland。

銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。

而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。

我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

2015年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。

那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。

而且五年內轉售，需要繳交30%增值稅!(如果是居民,繳交的稅項更多!)  四年前的價錢，Ryu-XTower很多業主也是香港台灣人 那個時候,附近的四年新築才2000多萬。

。

。

現在已經沒有這種價錢。

相對的,租金回報很低。

沖繩租金沒有怎樣上升過，現在2020也是差不多這個價錢。

2018年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outletmall所在的豐見城市。

無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。

如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。

我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆?。

（真的是望住一隻門嘆氣！） 順便一提,很多人說在日本可以找到很便宜的物業。

在沖繩，極度困難。

沖繩物業比福岡還要貴。

沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

那時候便下定決心，盡快取得永住權….不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的…我們沒有大志…) 2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！ 首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。

(?這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。

新居可以取得100%貸款比例，換言之是不用首期。

但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。

最重要的當然是實地看。

我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。

再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。

這個過程效率其實很低…  這是其中一個最多樓盤沖繩網站UchinaLife.大家可以在這裏先作參考.有一些香港台灣有售的沖繩樓盤也出現在這裏.可以留意他們的刊登日期,如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心!代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

https://www.e-uchina.net/map/mansion https://www.e-uchina.net/map/mansion(網站介面使用容易，不懂得日文也能夠操作) 在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像…這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。

還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。

（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。

所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。

他們會分別聯絡你。

需要走去每一家仲介留下名字，很麻煩? 我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。

最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且Mia也不用再轉學校。

次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。

那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算。

新都心其實很漂亮 美國村很多物業也對着海洋。

當然颱風便有些擔心…颱風時候，浪會打上露台。

。

。

所以物業比較容易受到侵蝕,海邊的建議水泥建築物。

我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。

新樓，價錢更加讓我們掉了下巴…但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌，一年內跌幅甚至達40%！我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。

2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。

BUT~~~今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。

剛剛開始還需要抽，才能認購。

我們因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。

可能認為我們不是日本人，比較有購買力??‍♀️……但可見，市況已經沒有之前的熾熱。

所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

我們非常感興趣的物業，如果沒有遇到現在的居所，可能已經購買了。

過去幾年沖繩物業非常受歡迎，常常需要抽選才能決定買家。

但是今年，情況好像急轉直下，突然間冷卻了。

很多人說這個泡沫可能隨時爆破，市場推測甚至一年之內會下調40%！ 在日本，樓價分開兩部份。

第一部份為地價，地價有機會上升， 第二部份為建築物價值。

建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！ 銀行給這些建築物的評估價值為木做建築物：35年，水泥建築物：65年。

超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是零。

例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。

換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。

可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。

當然樓價也比較貴。

物業對着海洋,颱風便有些擔心…所以物業比較容易受到侵蝕,海邊的建議水泥建築物。

那麼地價？很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅，所以很多物業價值仍然是下跌。

過去幾年，沖繩物業跑贏了全日本 當然有例外。

例如新都心範圍,過去幾年價錢升幅超過20%.但是要注意,正如報章所說,樓市的確有下調趨勢.很多樓盤開價高,但沒有人承接.  可以看見價錢的分別，四年後價錢相差¥1000萬，大約升20%但是如果細心的看，同一幢物業放售數目非常多，成交量好像冷卻了。

直接的說，這個價錢並不代表有人購買。

沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。

他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。

在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。

金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！ 這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。

而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。

因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。

物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。

樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。

但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？??‍♀️ 所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物（空き家),令到更加多人害怕破舊物業。

網上圖片:這一幅在網上圖片看見的北海道物業，已經屬於【空き家】。

詳細定義我們不在這裏敘述。

熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。

很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。

當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）。

日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。

租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。

這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。

甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天。

土地擁有人便有權收回土地。

）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。

所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

這種借地物業價錢相對便宜，環境不錯， 但是借貸比較困難，市場流通量低，而且也有一些土地問題隱憂，所以我們最後放棄。

我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

這個在美國村的物業，根據民宿條例興建，可以作為民宿。

但住宅，便不太適合…  建築物之間很狹窄，不太適合注重私隱的日本人 因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。

但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。

本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。

在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。

其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫，大部份時間也是我行我素） 內部設計不是我們杯茶,如果購買了,嫲嫲應該會煩死我們 內部設計不是我們杯茶,如果購買了,嫲嫲應該會煩死我們 決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的Dreamland豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。

那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

有些時候是緣份也需要努力。

媽媽每天晚上花大量時間看有沒有新的物業出售。

這個區域大部份是平房，土地規劃不容許建築高樓大廈。

真的很喜歡日本廁所～ 超超超光猛！在這裏居住心情特別好！ 地區不用說，我們非常喜歡。

兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家??會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。

後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dreamhome!我們決定馬上和仲介簽意向書。

但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及…下篇再續。

日本（沖繩）買樓攻略第二篇: 移居日本｜2021移居沖繩買樓攻略第二篇:交易搬入注意陷阱 後記:如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。

請給我們一些時間??‍♂️ 我們決定馬上和仲介簽意向書(不需要敲門,照片中的房地產而不是我們購買的房子) 日本政府有一個網站有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet)可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

這個政府設立的網站，內裏資料是業主主動填寫，所以只能作參考。

但是可以了解那些區域比較多成交，選擇一些比較熱門的地方，需要轉手也比較容易。

沖繩本島成交比較活躍的是宇麻流うるま,那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。

我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔…..主要是供應非常少,而且仍然是一個比較新的社區,附近全部是平房，光線非常充足。

感覺非常安全舒適。

這些也是本地人非常注意的因素。

價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？為什麼❓我們未來文章會提及這一種因由。

一河之隔，價錢翻幾番。

我們自住，不用炒賣。

希望如果未來轉手，平手離開便可以。

伸延閱讀：日本移居攻略上篇－簽證類型：https://www.oki-family.com/2019migration01/ 伸延閱讀：日本移居攻略番外篇：常見問題Q&A【簽證代辨不會告訴你的事情】 移居日本｜2021日本移居攻略番外篇：常見問題更新Q&A(簽證代辨不會告訴你的事情）更新日期:2021年2月18日 移居沖繩影片｜投資沖繩物業注意事項:  日本港人港故｜過來人的故事系列(字幕) 伸延閱讀:2020沖繩移居指南 (不定期更新) 移居日本｜2021沖繩移居指南 分享:ClicktoshareonFacebook(Opensinnewwindow)ClicktoshareonWhatsApp(Opensinnewwindow)ClicktoshareonTwitter(Opensinnewwindow)ClicktoshareonLinkedIn(Opensinnewwindow)ClicktoshareonPinterest(Opensinnewwindow)Clicktoprint(Opensinnewwindow) RELATEDARTICLESMOREFROMAUTHOR 日本食育｜養來吃的「寵物」（中文字幕） 【小心犯法】日本究竟哪裏可以玩煙花？(中文字幕)... 【美顏粟米】爸爸怎樣叫Mia不要用粟米洗面　(... LEAVEAREPLYCancelreply Pleaseenteryourcomment! Pleaseenteryournamehere Youhaveenteredanincorrectemailaddress! Pleaseenteryouremailaddresshere Savemyname,email,andwebsiteinthisbrowserforthenexttimeIcomment. Notifymeoffollow-upcommentsbyemail.Notifymeofnewpostsbyemail. 精選內容 日本食育｜養來吃的「寵物」（中文字幕） June6,2022 【小心犯法】日本究竟哪裏可以玩煙花？(中文字幕)... June4,2022 【美顏粟米】爸爸怎樣叫Mia不要用粟米洗面　(... June3,2022 我們的移居經驗 日本港人港故｜過來人的故事系列(字幕)... February15,2022 我們歷年的蘋果訪問｜我們的成長故事(中字)+... August25,2021 移民準備|(8）日本的家長教師會PTA|... August17,2021 CATEGORY ABOUTUS我們一家人習慣不了香港的生活壓力,所以逃到沖繩開始新生活！我們追求的只是簡單生活，女兒可以在開心的環境下長大！童年，是應該無憂無慮的渡過，不是贏在起跑線！老年，應該需要知足，為生活,不是為生存！沖繩給了我們夢寐以求的生活，給了我們很多！我們亦會盡力幫助冲繩，讓全世界也會愛上這個地方！FOLLOWUS ©Copyright2020oki-family.com