看屋筆記：鳳山區文化艾美(個案+價格分析) - 樂居

隨著高雄鐵路地下化工程的完工，鳳山原地面台鐵軌道區域規劃成綠園道， ... 一起來欣賞鳳山區建案：三地集團開發『文化艾美』建案特點：品質生活：建 ... 看屋筆記：鳳山區文化艾美(個案+價格分析) 文章分類 全部文章(1454) 看屋筆記(1258) 買屋觀念(67) 區域房市(55) 房地產指標(35) 房產法律通(10) 網站教學(9) 首頁 樂居筆記 看屋筆記：鳳山區文化艾美(個案+價格分析) 看屋筆記：鳳山區文化艾美(個案+價格分析) 文化艾美 隨著高雄鐵路地下化工程的完工，鳳山原地面台鐵軌道區域規劃成綠園道，並引進太陽能光電及智慧科技的生態智慧廊道設計，使地下化站區周圍成為推案熱區，大幅提升了社區的生活環境與居住品質，站區生活圈也可望再升級，看好未來房市發展前景。

  一起來欣賞鳳山區建案：三地集團開發『文化艾美』   建案特點：   品質生活：建案基地鄰近鐵路地下化綠園道、寶業滯洪公園、青年公園；綠覆率高，遼闊且綠意盎然；前方及左右多為透天，永久棟距使環境寬敞舒適，中高樓層具備難得的景觀優勢，採光及隱私性也較好。

  優質學區：車程約3分鐘即可抵達學區文華國小，距青年國中約2分鐘車程，優質學區，孩子安心上學，家長放心接送。

  地理位置：車程3分鐘可達全聯福利中心正義店，5分鐘可達家樂福澄清店，9分鐘可達鳳山第一公有零售市場，約3分鐘可至正義車站，未來還有輕軌等利多議題，交通網亦有國道1號及88快速道路可利用，快速往來鄰近地區及各縣市。

  建案平面分析：   文化艾美 標準層分析   建案基地234坪，坐落文教路，單面臨路，前方道路退縮10米，後方退縮5米，與後方建案棟距間隔7~8米，格局坪數規劃2房-22.53坪、3房-33.03坪、4房-46.85坪。

  樓層規劃為1棟地上15層，地下3層的住商大樓，總計84戶住家，2戶店面。

  全棟單層6戶併2部電梯，梯間開窗，電梯直達地下室，電梯戶數比稍高，須留意電梯等待時間。

  車道入口由文教路下地下室，雙車車道，車位規劃為雙車道坡道平面車位、平面式89個，車位比1:1.03，車位比佳。

  單純公共設施規劃，接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、信箱區、曬被區、會客室，公設比35%，符合市場行情。

    藍色區域 A7，A3規劃2房/2廳/1衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效大，雙面採光，稍須留意梁柱影響臥房坪效。

主次臥皆有開窗通風，無暗房問題，客廳採光稍微不足。

衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。

廚房採開放式一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。

稍須留意棟距及隱私問題。

  黃色區域 A5，A2規劃3房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效大，單面採光，客廳採光通風佳。

主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。

較為可惜兩間衛浴皆無開窗，採用乾濕分離，日後稍須留意潮濕問題，客衛規劃為通用化衛浴。

廚房採獨立式一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。

規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，建案非高雄厝陽台規劃。

  紅色區域 A6，A1規劃3+1房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效大，三面採光，客廳採光通風佳。

主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。

衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題，客衛規劃為通用化衛浴。

廚房採獨立式一字型設計，靠近陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。

規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，建案非高雄厝陽台規劃。

  實價登錄分析:   文化艾美 位於 鳳山車站生活圈 鳳山車站生活圈個案： 近一年新屋成交價約落在24.55萬/坪。

由2017~2021的成交價約落在16.6萬/坪，並且鳳山車站生活圈年均成交價有逐年攀升的趨勢，在鐵路地下化後，房價更是大幅成長。

文化艾美：預售屋。

 平均成交價27.76萬/坪。

 近一年成交價27.76萬/坪。

文化御璽：屋齡1年。

 平均成交價21.33萬/坪。

 近一年無交易資訊。

晴天樹：屋齡4年。

 平均成交價20.19萬/坪。

 近一年成交價24萬/坪。

文山藏美/藏美ONE：屋齡4年。

 平均成交價21.05萬/坪。

 近一年成交價22.37萬/坪。

  文化艾美 鄰近 文山特區 文山特區個案： 近一年新屋成交價約落在26.81萬/坪。

由2017~2021的成交價約落在23.72萬/坪，文山特區一直都是主打豪宅的推案熱點，在鳳山車站生活圈鐵路地下化後，也間接使房價成長。

城揚御廳苑：屋齡2年。

 平均成交價27.48萬/坪。

 近一年成交價31.82萬/坪。

鑫文山：屋齡4年。

 平均成交價27.02萬/坪。

 近一年成交價31.8萬/坪。

  文山方城市：屋齡5年。

 平均成交價23.87萬/坪。

 近一年成交價30.5萬/坪。

聯上WE：預售屋。

 平均成交價22.14萬/坪。

 近一年成交價21.87萬/坪。

隨著鐵路抗性消失後，鳳山車站生活圈生活品質以不比文山特區來的差，價格也隨之追上，文化艾美附近多為透天推案，採光、棟距及綠景成為支撐房價的要素。

  結論：   鳳山車站生活圈價量齊揚與鐵路地下化、綠園道建設相關建設有關，過去軌道附近是最乏人問津的物件，隨著鐵路地下化工程的完工，因擁有永久棟距及綠帶景觀，指名度大幅攀升，連帶推升價格，文化艾美雖然離公園還有一排，但由於前方多為透天，還是有著不錯的視野景觀，須留意的是後方的棟距，鳳山發展成熟，生活機能充裕，沒了鐵軌抗性，現今已成為自住客指名度高的區域。

更新時間2021/10/29 為了優化網站服務，本網站使用「Cookies」來改善使用者體驗。

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