房東取回房屋的正規步驟| 白法務的不動產法務園地 - HouseWeb

四、租賃專法有規定，房東主張終止租約以前，必須事先通知，30日後才能主張終止租約。

這是新的規定，目的是要讓房客可以儘快找到其他去處，但也增加房東的負擔，不可不 ... 住宅 住辦 店面 辦公 土地 廠房 知識新聞 達人專欄 全國業者 會員中心 我要刊登 住宅 住辦 店面 辦公 土地 廠房 全國物件 知識新聞 達人專欄 全國業者 會員中心 我要刊登 首頁> 白法務專區> 法務解析 房東取回房屋的正規步驟 終止租約強制執行遷讓房屋 房東取回房屋的正規步驟  近日有一個新聞案例(https://news.tvbs.com.tw/local/1226984)，房東讓房客住了60年才訴請遷讓房屋的強制執行。

一般讀者幾乎難以想像，房東怎麼會拖延那麼久的時間。

不過，在實際案例中，房客居住超過半年沒付租金的案例比比皆是，很多房東一開始因為工作繁忙而沒有及時處理，或是相信房客會誠信補足房租，最後發現房客並未依約付租或搬遷，才急著找快速的方法(例如找警察或里長來協助)欲把房客趕走，取回房屋。

  然而，實際上並沒有所謂的快速有效的方法可以取回房屋，如果房客不主動配合，房東必須依循以下的步驟來進行。

版主整理如下：一、先以口頭、簡訊或通訊軟體催告，大約以三至五天為期限。

二、催告之後房客仍然不繳，立刻以存證信函正式催告，催告期限建議以七天為佳。

三、催告之後，房客仍然不繳納租金，等到房客欠租滿兩個月後，就可以主張終止租約。

目前租賃專法規定，房客欠租滿兩個月，房東就可以主張終止租約，因此，並不用將押金抵充欠租後再欠租兩個月才能主張終止租約。

四、租賃專法有規定，房東主張終止租約以前，必須事先通知，30日後才能主張終止租約。

這是新的規定，目的是要讓房客可以儘快找到其他去處，但也增加房東的負擔，不可不注意。

五、如果房客仍然不搬，房東此時才可以訴訟法院判決房客並須遷讓返還房屋。

房東的起訴狀請求的主要內容有三項：1.遷讓房屋、2.給付租約終止前所累計積欠的租金、3.房客在租約終止以後仍然繼續占用房屋的不當得利，計算到房客搬遷為止。

六、訴訟過程中，法院會先安排調解，調解不成才會進入訴訟程序，由法官進行案件的實質審理。

房東在勝訴之後，且房客沒有再提起上訴時，房東才能以確定判決向法院提起強制執行的聲請(房東最主要請求的是房客遷出並返讓房屋)。

七、法院強制執行時，法院人員會先定期到現場履勘，接下來再安排到場執行遷讓房屋的時間。

執行程序中，法院會要求房東必須聯絡警員當場維護秩序，聯絡鎖匠到場以開門讓法院進入了解屋況，目的是要預估未來強制執行時是否需要打包房客的個人物品，如果有需要，大約所需的人力物力為何。

八、當法院到場執行時，有時候房屋內會遺留房客的私人物品，這些私人物品在經過強制執行程序也不會變成房東所有。

因此，房東必須將這些物品整理並造冊之後妥善保管(現地保管或另覓其他地點保管皆可)，接下來房客如果不主動取回，法院就會將這些動產拍賣，拍賣所得價金可以抵充房客的欠租。

如果無人投標而流標，就由房東承受這些動產，讓執行程序終結。

  最後，很多讀者都會問，如租約約定：「終止租約後，房客遺留在房間內之物品一律視為廢棄物，任憑房東處置，絕無異議。

」這樣的約定可以嗎?是否可以免除房東處理房客個人物品的困擾?  如果讀者有強制執行的經驗就會知道，法院在履勘時發現屋內留有房客的物品，法院是不會同意房東把這些物品當廢棄物處置的(除非顯然是無價值的物品)。

如果日後讀者有強制執行的機會，可以現場跟事務官討論，並且把租約拿出來向事務官爭取一下，順便提醒目前租賃新法的新設規定，便可知道答案。

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