民宿產業的發展現況---江冠明-民宿學「屏科大演講」11/5下午 ...

每個民宿區塊的地理環境風景資源差異，又激發出不同民宿特性，譬如清境歐風、南庄山莊、宜蘭農舍、墾丁異國風等等風格特色，自此台灣民宿開始出現「多元化」「差異 ... PASA廚房-PASA海岸-台東民宿，江冠明2006PASA廚房，PASA農舍，PASA海岸民宿，2011「漫滋慢味PASA廚房」2012「我的都蘭農舍生活」，電話09-7857-6868，臉書http://www.facebook.com/pasa.kitchen地址/台東縣卑南鄉富山村郡界51號，台11公路149.9K巷口。

日誌相簿影音好友名片 200910280919民宿產業的發展現況---江冠明-民宿學「屏科大演講」11/5下午三點洽詢電話0927-939090?民宿課程   民宿產業的發展現況   及未來發展趨勢     ■前言 ■『民宿產業化』，大約在2005-2008年間逐漸形成，構成產業化現象主要從各地「民宿數量」的快速成長，如南投、宜蘭、花蓮數量倍增高達500家以上，估計合法與未登記民宿總數量超過5000家，總房間數超過20000間，總產值可能高達50億。

如果加上傳統山莊與渡假村等等，住宿房間數可能更高，民宿產業化發展趨勢中，出現密集發展而形成民宿市場熱門商業區塊，如清境、墾丁、南庄、九份、花蓮市等等。

■ 每個民宿區塊的地理環境風景資源差異，又激發出不同民宿特性，譬如清境歐風、南庄山莊、宜蘭農舍、墾丁異國風等等風格特色，自此台灣民宿開始出現「多元化」「差異化」「主題化」發展趨勢。

越來越多精緻主題民宿出現後，又帶動民宿建築造型的創新發展，各種爭奇鬥豔的民宿建築成為民宿話題，也成為民宿旅遊媒體爭相報導的題材。

■ 台灣民宿發展已經擺脫傳統旅館餐飲經營理念，民宿以游擊隊戰略攻佔非商業區的鄉村區塊，在傳統旅館正規軍經營區塊之外逐漸形成介於渡假村、精緻旅店與鄉村民宿之間的「新興民宿旅遊區塊」，而且越來越多專業者融入民宿，逐漸發展出不同於傳統餐旅經營者的「民宿休閒美學理念」。

從民宿庭園、空間佈置、到民宿美食，加上不同主人的定位策略，演化出「民宿主題浪潮」。

■ 「民宿主題」創造新休閒旅遊型態，將在傳統旅遊市場之外拓展「個性化自由化」「渡假休閒風」「創意旅遊」等新興旅遊市場，這些趨勢正在創新台灣新旅遊市場，近年香港新加坡的旅遊雜誌出書爭相報導「台灣民宿旅遊」，讓自由行的旅人有更多更新鮮的旅遊趣味，甚至台灣民宿業者也到香港、新加坡、日本去參加旅展開拓民宿市場。

    ■1民宿趨勢   ■1.1 2002-2006民宿發展概況 民宿類型的多元化趨勢，出現在2003-2004年間，「TOGO」「HERE」「行遍天下」等等旅遊雜誌以「山居歲月」「島嶼風情」「異國情調」「田園風格」「原住民風」等等名詞來區隔不同民宿類型。

2005年農委會出版「綠色民宿」書籍，宿」積極輔導農舍型民宿以「鄉村民宿」作為台灣休閒農業的新定位。

台灣鄉村民宿協會理事長吳乾正在書中提出：「綠色民宿必須結合地方自然生態、產業及文化是以風土資源永續發展為主的鄉村渡假產業」。

  ■2003年前後，台灣民宿已經擺脫「鄉村農舍」鄉土意象，向來以「蓑衣、八仙桌、牛犁、車輪」裝飾，逐漸被其他異國文化飾品取代，如歐風、岜里島、南洋風、地中海島嶼風，因此民宿類型越來越多樣化。

■2004年清境歐風民宿崛起，成為台灣民宿建築的風潮核心。

■2005年巴里島風、地中海風建築與裝飾開始引領風騷，台灣民宿風格開始出現國際化的文化混雜現象。

■2006年室內設計流行混搭風及不同裝飾異國風格，以及現代新建築風如「設計師的家」「浮線」「星苑」這股流行風潮開始影響民宿。

設計師、建築師、時尚玩家開始融入民宿產業，創造更多有趣風格的民宿…。

        ■1.2民宿多元化發展趨勢（2006-2009） 觀察台灣近年來民宿多元化發展趨勢，大概可區分下列幾個方向：   （1）民宿類型的創新發展：各種異國流行風潮中，越來越多建築師、設計師與主人DIY方式參與民宿建築設計，他們創造「極簡」、「情調」、「意念」、「個性」等等意象的民宿建築風格，預測一股在歐風建築之外的「新民宿建築作品風潮」蓄勢待發。

目前，墾丁走南島風希臘風地中海風墨西哥風，清境走歐洲建築風與現代建築風，宜蘭走休閒農舍風。

未來，新民宿浪潮將會出現一波「休閒生活風潮」，將由園藝家、生活家、美食家、藝術家、素人建築師等各界專業者，民宿新浪潮將結合專業與跨業高手精心規劃特色民宿。

還有一股由創意青年主導的另類DIY個性風格民宿，以及融合衝浪泛舟、登山越野、野外求生、自行車等運動型新生態旅遊民宿。

    （2）民宿經營理念的轉變：從「民宿旅遊夢想論」：「民宿主人天涯海角築夢去，旅遊者翻山越嶺尋夢走。

」，未來民宿不在乎熱門旅遊區塊或熱門民宿類型中，將落在民宿主人築夢的理想，看主人如何發揮民宿特色、美感與創意，讓旅遊者來尋夢。

遠在花蓮東海岸偏遠的磯岐《後湖水月》、石梯坪《沙漠風情》、竹東山區的《老農夫》以不同經營理念，創下四成以上住房率與連住數天的紀錄，雖然他們都在偏遠地區卻都營造出鮮明的主題風格，這就是主人築夢的魅力所致。

當民宿風格屬性的定位越清楚時，自然會有一群特定的愛好者，他們經常會回流或介紹朋友來。

年紀不到三十歲《後湖水月》小主人溫建文說：「民宿經營一年，若沒有三四成的回流客，那麼民宿主人就要自我檢討。

」。

許多成功民宿主人都發現，一旦旅遊旺季結束或遇到氣候等等因素，一間民宿是否經營下去，關鍵就在於「回流客」。

回流客由於熟悉民宿的特性和風格，他們會帶領適合該民宿的朋友親人前來，一旦喜歡可能一住數天包下好幾間房間。

    （3）民宿休閒化趨勢：近年來，台灣民宿遊觀念從「休閒農場動態活動型」轉向「渡假靜態休閒化生活」旅遊，新民宿趨勢逐漸走出「鄉下空閒的房間」的傳統格局，慢慢轉向「個性化」「品味化」的多樣化時代，如何建造新別墅農舍或改造舊水泥方塊農舍，或賦予老農舍新生命的空間文化美感，讓民宿休閒空間更有趣更耐人尋味，成為未來民宿的潮流之一。

2005年根據筆者田野調查，南投縣「埔里」「水里」都以鄉村休閒為主，新建民宿朝向「田園休閒趣味化」如《老五民宿》。

近兩年桃米里《綠屋》《三茅屋》《石上清泉》出現不趕行程，只是渡假純休閒的旅遊者。

過去「鄉村民宿」強調導覽解說、行程安排等等活動型旅遊，逐漸被「休閒民宿」取代，很多民宿主人也逐漸放棄「帶活動導覽解說」，他們覺得民宿主人不適合擔任太多工作，應該專心把民宿照顧好，導覽解說給專業者來帶。

    （4）民宿建築的創新化與混雜化趨勢：從建築類型分類來區隔民宿，似乎越來越困難，當設計裝飾出現混搭風後，打亂早期分類概念，新的民宿又不斷融合不同的文化，創造新民宿類型，台灣民宿進入文化類型混雜的時代。

任何一間民宿都可能跨越好幾種類型，要以單一特色分類來歸類，似乎不是那麼容易。

譬如宜蘭稻田中的農舍別墅，究竟要歸類在農舍民宿、田園民宿、歐風民宿呢？一棟歐式民宿建築有和式通舖、中式早餐，西式餐廳和臥房，庭園是中西混搭，該如何歸類呢？房間床頭加掛巴里島白紗帳，擺幾尊巴里島雕刻，算不算巴里島風呢？什麼叫日式歐風民宿呢？刷白色牆壁弄幾個白色樓梯到屋頂，門窗刷成藍色，會是地中海風呢？也許這些只是目前短暫的流行風潮，什麼樣的民宿才能永續經營，那就要看民宿主人對民宿空間營造的功力。

       （5）民宿經營精緻化專業化趨勢：宜蘭、花蓮、墾丁與清境民宿熱潮，造成民宿商品化的現象，相對也帶動民宿經營專業化的要求。

台灣近五年的發展，已經出現「民宿職業化」「專業化經營」的現象，這很像日本信州北海道地方的新歐風民宿房間數平均在八到十二間，容納人數約在20-30人，搭配三到五人的服務人力。

日本鄉村歐風民宿近十年來發展趨勢，逐漸採取專業經營方式，以精緻二餐一宿為主要訴求，男主人早在十年二十年前就開始規劃民宿生涯。

他們去學習從事法式料理或懷石料理，等到技藝成熟後也儲備夠資金，帶著妻兒到鄉下購地建屋經營夢想的民宿。

這種介於精緻旅店與鄉村小旅館，很明顯是因應日本的社會需求產生，也是民宿旅遊創新市場趨勢。

目前清境已經開始出現精緻化的民宿建築，雖然在餐飲尚未達到日本民宿的精緻水準，但是民宿的住宿餐飲品質正在快速提升。

      （6）民宿風格的文化創意發展趨勢：目前，台灣出現更多日本歐洲沒有各國的民宿類型，這是因應台灣社會與人文特色產生的現代需求，產生越來越多差異化的民宿特色風格，也是台灣民宿值得肯定的地方。

在民宿主題風格上，根據不同地區環境與人文化條件產生不同類型的民宿特色，如果再加上主人的創意和獨特理念，就會出現更多種不同個性化的民宿類型。

九份金瓜石地區的古厝民宿，在不同年輕主人的創意修建下，出現《小房子》《小魚》《119咖啡》《月河》《八番坑》《老舍》《溫沙堡》《岩屋》《A-HOME》《寬宿》《釘畫屋》《記憶九份》等等不同民宿。

越來越多民宿主人以DIY或參與設計施工，創造不同民宿類型，墾丁希臘島嶼風情《小徑》是25歲的Kitty親自設計、花蓮鹽寮老屋舍改建獨樹一格的《越牆工園》、自己設計動工興建的《海巢》、十幾年來修修改改邊做邊想的《12號橋》。

      ■1.3民宿發展競爭新趨勢   （1）  民宿市場的惡性競爭危機：2006年十月底走訪清境，估計民宿總房間已經高達1600間，獲悉正在興建中的民宿，將在該年底前再增加200間，總數量已經逼近1800間。

淡季十月底週二清晨沿著14號公路兩旁巡視清境民宿，許多民宿幾乎掛零（沒有車輛），連餐廳員工也不見了。

清境許多民宿業者在週休日已經出現掛零現象，也有人將民宿交給東森電視台拍賣，對折殺價的惡性競爭已經引進旅行社的行銷模式。

  （2）  民宿新建築風格競爭趨勢：從墾丁滿州的「星苑」、船帆石的「小徑」、宜蘭五結「設計師的家」「浮線」、羅東「星空下」、花蓮「金澤居」「沙漠風情」「凱苑」等等民宿建築來看，反映「現代民宿新建築浪潮時代」的來臨。

可預測「專業設計民宿新趨勢」，相對的意味著「土法煉鋼民宿時代」的結束。

不懂「建築美感」與「民宿理念」的主人，應該盡量避免隨便蓋房屋或別墅，來經營民宿，很可能會犯下許多民宿先驅者共通的問題。

回顧2003年風光一時的民宿，今天已經陸續被淘汰出局，甚至後來搶建搭順風車的民宿投資者，目前都面臨是否再投資改造的危機。

  （3）  民宿空間創新理念的競爭：九份「溫沙堡」「老舍」最近推出新館，如「老舍二館」、與新改造民宿「A-HOME」、「月河二館」等等，陸續展現年輕人布置空間的創意。

另外墾丁「橘月」推出「墨風」「綠光」，「牧場旅棧」推出「牛舍」，「大阪六」推出「懶人館」，具有創意的民宿主人不斷開發「民宿休閒空間創意」，這股新趨勢將成為民宿空間改造的主流。

相對，這將鼓勵民宿主人認真學習「空間美感品味」，如何從中創造自己的風格。

  （4）  民宿主人年輕化趨勢：越來越多三四十歲上下的年輕人投入民宿，這股年輕化民宿趨勢正在影響民宿的發展。

另外民宿主人年近六七十者也逐漸必須交接給下一代，還有許多民宿主人逐漸退居幕後僅作必要接待，如果兒女不願意繼承，必須聘請專人管理或轉手給他人。

未來將產生「民宿管家」或「民宿總管」等職業需求，民宿也會轉型成經營與所有分離的制度，民宿職業需求在五至十年後會慢慢增加。

可預測「民宿世代交替」的現象會逐漸出現，更重要年輕人的新休閒生活空間創意，可能會是具有創造潛力的新民宿趨勢活力。

  （5）  偏遠的休閒民宿區塊崛起：從石梯坪「沙漠風情」、磯岐「後湖水月」來看，竹東「老農夫」等等，未來有一股「天涯海角型民宿」會在偏遠地區出現，這種避靜定點旅遊的休閒模式，可能產生一次住三兩天以上的續住休閒模式。

如何產生「休閒三天的定點需求」，這是考驗民宿主人在民宿空間與庭園休閒、相關軟硬體的配套上去發揮。

  （6）  主題式的新民宿類型趨勢：如何針對不同年齡興趣客層定位，擺脫過路型客層，創造獨特歸屬性的民宿客層，是未來主題式新民宿類型的趨勢。

如何針對30-40科技新貴的休閒渡假模式，創造民宿空間？還是針對60-70歲銀髮貴族，規劃養生配套休閒旅遊？還是針對退休公務人員的休閒市場？面臨民宿市場多元化與主題化的客層定位趨勢，民宿主人如何設定自己想要的客層定位，是下一波民宿競爭趨勢之一。

  （7）  舊民宿舊房屋民宿空間改造趨勢：許多民宿當初設定時，規劃「八人房」「六人房」「兩人房」，甚至還出現給外客使用的餐廳，經營一段時間後，發現不僅「房間定位」和「動線」都出現問題。

例如家庭別墅經營民宿缺乏主客動線分離的考慮，最後只能做整棟出租；或者隨便買貨櫃屋來經營民宿，甚至蓋了一棟鄉村豪宅卻不適合經營民宿？或者鄉下有一棟房屋可以經營民宿，但是隔間與門窗卻需要大幅度修改等等？九份「老舍」「A-HOME」「月河」「八番坑」、墾丁「阿飛衝浪民宿」「大阪六」，花蓮「白色地中海」等等都經歷過舊房屋改造新民宿的經驗，如何改造空間創造新風格將會是民宿新趨勢之一。

如何賦予舊建築新空間的生活感受，將會是下一波許多老民宿必須面臨的挑戰。

當然，改與不改，還有怎麼改都是一連串必須重新思考「我要經營什麼類型民宿？我的客層對象是誰？我要用哪一種創意來吸引客人？」   部分摘錄自《開民宿—民宿春秋戰國時代的經營策略》第一章， 第2、3小節改寫於2006/11/15，台東都蘭五線2009/9/5再修訂。

      2 民宿市場區塊論              —旅遊屬性差異的發展趨勢         ■2.1民宿區塊化現象 2004年民宿發展逐漸出現「市場區塊化」現象，因為地理環境的自然因素與民宿理念的人文文化，「區塊屬性」逐漸演化出不同的特性，民宿類型特色趨勢也越來越差異化。

  ■「墾丁」成為台灣熱帶海灘渡假區塊，民宿類型出現「南洋風」、「異國風」，加上長達半年的旺季業績，讓業者敢於投資改造舊建築給予現代風格的房間佈置。

■「清境」從早期木屋歐風轉向歐洲古建築風，也興起一連串「仿歐洲建築風」，加上冬日雪景、夏日避暑與清境牧場景觀，成為吸引台灣旅遊的新興區塊。

■「九份」由於山城聚落與礦山歷史景觀，少壯派民宿主人改造老房屋變化成現代創意空間，成為一個懷舊色彩的新風味旅遊區塊。

■「南庄北埔」成為桃竹苗近郊的旅遊區塊，承襲北台灣週休日的旅遊人潮。

■「宜蘭」是大台北區的後花園休閒區塊，近年因童玩節綠博會和雪山隧道通車，宜蘭出現住宿人潮起伏現象。

■「花蓮」是東海岸與花東縱谷區旅遊的入門區塊，掌握台灣北部旅遊人口的進口市場。

■「台東」是台灣最後的遙遠區塊，一個充滿陌生疏離卻又美麗難忘的天涯海角區塊，卻是民宿尚未開發區塊。

      「區塊發展」與「觀光行銷」「政策推廣」，存在緊密的互動關係，宜蘭休閒產業的崛起依賴綠色休閒農業政策，輔導休閒觀光農場與鄉村民宿政策，加上長年行銷童玩節綠博會每年帶來固定的夏日人潮。

花蓮四五十年來，一直扮演環島旅遊東部入口旅遊城鎮，花蓮薯等甜點與原住民觀光成為主題產業，但是幾年前東方夏威夷沒落與賞鯨活動崛起，反映花蓮區塊旅遊型態已經進入「屬性轉型時代」。

幾乎台灣各地區塊都出現「旅遊型態屬性轉型」的市場變動趨勢，主要原因來自觀光局每年十二縣市的觀光主題活動，加上各鄉鎮積極推動各種鄉村旅遊主題，如近年台中縣新社十一月推出模仿日本北海道的「燻衣草原」花展，苗栗縣四五月油桐花季、彰化縣從宜蘭取經綠博會的花展，這些經過「現代企畫創新」「鄉村新主題」的觀光旅遊活動，這些是帶動「旅遊屬性轉型」的關鍵因素。

        ■2.2 旅遊區塊屬性轉型 這些新興區塊往往帶動民宿與咖啡館的崛起，民宿發展填補「旅遊屬性轉型」的住宿空白區塊。

  ■花蓮近年轉型往「生態賞鯨」「田園鄉村景觀」，因此帶動吉安鄉民宿的崛起。

■苗栗山地區塊也因鄰近台三號公路的鄉村旅遊動線，客家風情等… ■墾丁因「春天吶喊」活動帶動年輕人潮，加上當地民宿快速翻修老房屋以現代異國風佈置，吸引來參加活動的年輕人潮，創造高回流率到墾丁住異國情調風民宿，逐漸讓墾丁旺季從五月到十月長達半年（過去僅四個月旺季）。

■「清境綿羊秀」與「墾丁海生館」等新主題也吸引假日的親子旅遊人潮，整體而言，每個區塊屬性與季節不同，相對旅遊主題訴求也出現差異化發展。

    從「旅遊區塊特性的發展性」來看，許多過去被視為「沒有觀光價值」的地區，近十年來逐漸變成「鄉村休閒新興區塊」，為何三四十年前「阿里山」「日月潭」「太魯閣」，會被「新興民宿市場」逐漸取代呢？或逐漸喪失國內市場吸引力呢？從涵碧樓與國外旅館集團合作，創造高品質高房價市場趨勢來看，台灣觀光旅遊業主很明顯缺乏「休閒觀光遠見」與「旅遊型態老化」，很明顯「觀光休閒產品過時與旅遊觀念老舊」是主要關鍵問題。

2004-2006「新民宿浪潮」崛起，證明傳統旅館業者缺乏「創造市場趨勢」的創新活力，新民宿不斷崛起「創新休閒風格與主題」，帶動新人潮遊客，這反應「旅遊區塊屬性轉型時代」的變化現象。

    新興旅遊區塊因應了「旅遊多元化與自由化」的新趨勢，加上「旅遊資訊網路化」發展，以及各報章雜誌旅遊版不斷「報導新題材」，各地新興旅遊業不斷推出「新旅遊動線與景點」，產生多元化與自由化的競爭趨勢，這些是新興旅遊板塊崛起的重點。

但是「如何永續經營」才是真正的挑戰，就像早期民宿經報紙媒體報導，連續一週電話接不完，但是真正來住卻不多，往往客人來一次就不再來，四五年後這些民宿都面臨新民宿浪潮的競爭壓力。

許多新興景點與旅遊路線，都是依賴媒體炒作，潛在的問題是「花季結束」「活動結束」後，就門口羅雀。

另外，台灣旅遊業生態習慣「搶短線」「抄襲」，許多社區營造帶著民眾到阿里山達那溪谷玩半天、埔里淘米生態社區走半天，回去就想複製，往往是步向失敗的結局。

    「經營民宿與旅遊」需要「特長專業人才」和「創新旅遊觀念」，以及「配套的軟硬體設施」，和深厚「旅遊文化基礎」，如日本著名風景區的鄰近老店老字號所形成完整配套的特殊景觀，不像台灣搶短線模仿殺價競爭的發展模式，每個風景區建築有如違章建築，街景空間氛圍缺乏文化美感。

近年，台灣越來越多人想走岜里島風，但是很少人花時間仔細研究岜里島休閒旅遊的文化特質與美感元素，岜里島Villa是多少國際設計師的作品，加上充足的管理維護人力資源，加上寬敞舒適的空間，台灣某些Villa究竟有多少能夠與其相比呢？但是也有部分民宿主人，願意花設計費請專業設計師或名師設計規劃，雖然財力物力無法與國際財團的Villa相比，但是也表現另一種風格。

    「花蓮」四十年來定位在觀光與農業縣，「澎湖」也有三十多年夏日戲水旅遊歷史，十幾年來，「宜蘭」「南投」「台東」「苗栗」等縣市相繼喊出「觀光產業立縣」的政策口號。

近三年來，連「彰化縣」也積極投入推動花市展，帶動彰化花農產業觀光化行銷策略。

傳聞當年縣長翁金珠帶領縣政府幹部，進行三天密集觀摩考察，甚至派遣專案人員到縣政府瞭解專業團隊的規劃與運作模式。

觀光行銷與策劃越來越重視「專業性團隊」的執行力與策劃力，像六七年前「宜蘭童玩節」打響創下80萬人潮，關鍵在於縣政府敢於委託「專業團隊」，相對「台東南島文化節」縣政府主管的「專業能力不足」，加上「規劃團隊素質低劣」，縣政府未盡力督導，越辦越糟。

許多地區政府主管部門都有類似問題，主管官員缺乏專業能力，流於形式應景的辦活動心態，每年重複浪費人力、時間與金錢，將一些老掉牙的活動照抄一番，自然而然活動成效一年不如一年。

            ■2.3 區塊屬性的定位與經營策略   在墾丁經營民宿，必須先瞭解南灣與船帆石的浪漫異國風，這是整個區塊的正在發展特性。

如果只是想弄個房間擺張床，除非墾丁客滿不然絕對沒有生意，但是有心經營者可能打破低價賣不出去的僵局。

2004年許多年輕外來經營者，以創新觀念改造老房屋，企圖打破低價的僵局創造2000-3000元房價，該年這個區塊即使非假日，有設計風格品味的房間2000-3000元一樣有人要，普通800元房間卻一樣沒有人要。

為什麼九月一過，墾丁大街的房價馬上掉到800-1000，那些房間只有等待旺季時用來敲竹槓用（賣3000-4000）。

但是南灣船帆石同樣鄰近民宿卻能依舊保持八九成以上的價位，如果那些缺乏設計品味的房間，也一樣門口羅雀呢？如何逆向操作改變區塊屬性，關鍵在民宿主人掌握民宿空間的品味與風格，瞭解民宿旅遊市場需求？     墾丁大阪六從2000元價位，經過一年經營後，將兩間房間並成一個蜜月套房，價位訂在4000-5000，超越2000元房價，最近將整層樓層改成一間出租定價在6000元，竟然出現續住兩天的房客，成為最叫座的熱門房間，連非週休日都很好賣。

南灣與船帆石在十幾年前，對於墾丁大街是偏遠地區是廉價區塊（房間房屋都老舊不堪），但是近年來許多外地新民宿主人進駐後，他們以自己的風格品味改造房間，逐漸讓南灣船帆石的房價超越墾丁大街，甚至將旺季從五到九月，延長到四到十一月長達半年（增長兩個月），換言之，掌握民宿市場區塊後，如果民宿主人有把握「經營策略」，在區塊間創造新價格趨勢是有可能。

民宿主人如果臣服於該區塊的屬性和市場定位，那麼他很難有改革當地市場價位的挑戰，但是如果有創意觀念，那麼他有可能改造新的局面。

    許多民宿主人只是左右鄰居道聽途說就開民宿，甚至許多人犯了孤陋寡聞的問題，加上一窩蜂搶民宿順風車心態，低估或誇大民宿市場的潛力和需求。

宜蘭民宿在2003年間蓬勃發展，遇到童玩節綠博會活動期間一房難求，2008年許多民宿面臨雪山隧道衝擊（宜蘭礁溪往返一日遊），加上童玩節停辦，綠博會經營團隊換人，維繫十幾年的旅遊熱潮逐漸散去，過去有房間不怕沒人要，今天卻等不到人，但是經營好的卻一樣維持四成五成住房率，成敗關鍵問題在哪裡？經營民宿，不能只靠旅遊環境帶來的人潮，而是在於「主人經營的理念和知識」，他如何瞭解該地區塊屬性，創造自己的民宿特質與風格，建立自己的口碑與忠實的回流客群，這是民宿主人對「區塊屬性」的認知態度。

    許多草率的民宿主人只會問：「民宿哪裡比較好做？」，或者問：「哪一間生意比較好，我就跟著抄。

」（類似觀光風景餐廳小販的經營心態），這些民宿主人找裝潢師傅去住一晚或逛一下，回去依樣畫葫蘆。

問題是，民宿硬體複製不見得容易，軟體管理與維護才是真正學問，許多人貪便宜複製照抄卻出現種種問題，因為抄不到精髓卻抄到皮毛，搞了一間四不像的房屋。

觀察宜蘭、清境、花蓮近二年陸續有不熟悉民宿經營者，貿然購地蓋屋或買屋、將別墅改造投資進場，只是聽朋友說：『民宿好賺！』，現在都陷入進退兩難的狀態。

同樣三棟房屋幾乎一模一樣擺在一起，卻因主人不同出現不同的結果。

為什麼宜蘭晨露庄有客人來了四五次，三年多有人台東PASA廚房/Xuite日誌/回應(0)/引用(0)沒有上一則|日誌首頁|沒有下一則回應 PASA著作我的都蘭農舍生活(本事文化2012) 漫滋慢味PASA廚房(天下文化2011) 加我為好友PASA廚房故事■■1997移民台東■1999隱居都蘭■2007創「PASA廚房」 著作■2011「漫滋慢味PASA廚房」■2012「我的都蘭農舍生活」「民宿經營管理」。

經營「PASA海岸空間民宿」「PASA農舍」「PASA廚房」。

2014年啟動「帶著菜刀去流浪」計畫，接受各地餐廳約聘「餐廳料理Menu改造」與「創意招牌料理RD」，也接受邀約「PASA料理教學」「VIP創意料理餐會」(限20人以下)。

 日誌相簿影音 我的相簿 pasa9503's新回應沒有新回應！ 關鍵字 PASA廚房-PASA海岸-台東民宿，江冠明台東PASA廚房-我的都蘭農舍生活-PASA海岸空間 PASA訂房專線訂房專線:0978-576868江冠明先生 PASA最新公告「PASA料理教室」2014起接受委託研發創意料理，與約聘餐廳諮詢顧問，可前往台灣各地餐廳「調整改造菜單」「研創招牌菜」，巡迴「PASA料理教學」，「到府VIP餐會」(限20人以下)，這是「帶著菜刀去流浪」計畫，也是未來PASA故事寫作的題材。

姓名:PasaKitchen 全部展開|全部收合 pasa9503's新文章PASA海岸民宿空間介紹PIXNETPASA原味料理VS花蓮在地食材----研討會20152016跨年聖誕大餐『PASA廚房』經典MENUPASA廚房招募培訓廚師PASA懸賞「臭到底」翻譯徵選PASA廚房2015春季菜單PASABRUNCH人才培訓與鹿野PASABRUNCH開店預告PASA醃檸檬料理PASA料理教室01慢走漫遊台東-「綠的饗宴」PASABRUNCH--PASA果醬宣言 累積|今日loading...... 媒體報導媒體報導 內有各大媒體報導連結.