3招識破房仲業務的心機你該看的房屋買賣議價技巧 - ETtoday

如果是連鎖加盟房仲店，像是永慶之類大品牌，本來就有代書駐點，這點就比較不具參考價值。

理解銷售人員的希望很多仲介人員，會透露出一些銷售上的希望值 ... 回首頁 facebook LINE Twitter wechat微信 複製連結 　 | 手機版 | APP | 歷史活動 | 歷史專題| 會員中心 | 家外媒體 　 FB YouTube IG RSS weibo 搜尋 ETtoday新聞雲 > 民生消費 2018年02月19日12:00 民生消費 消費焦點 消費新聞 好康資訊 ET廚房 美妝塑身 | 品味家居 | 名車情報 ▲房價高居不下，僅管如此，許多人仍夢想能買到一間屬於自己的房子。

（圖／資料照） 作者：趙琇華 摘自：《你可以財富自由：保本、避險，從零開始的致富成功方程式》 精選書摘 當我們千辛萬苦找了喜歡的房子，做足了功課，就要準備出手了！很多人都說過：「出手要快狠準，但是不要強求！」所謂，快狠準，就是喜歡要快快買、價格要狠狠砍、價格落點要夠精準，但是「一口價」出完，就不要強求一定會買到，因為屋主如果不願意賣，那就不要強求，要站穩自己的立場，因為現在的取得價格，會影響未來的投資報酬率，不能輕忽。

多年經驗，釋出以下的訣竅分享！ 第一、與房仲談判議價要有心理策略。

以銀行鑑價為基礎，與房仲議價時價格慢慢加，加價最多以4次為限，可以保留5%議價空間，見面談大致約2~3小時，基本的策略步驟如下： ①一口氣加50萬（╳）：有些人一口氣加，最後會雙方僵持不下，完全沒有給空間議價失敗。

②5萬加價10次（╳）：心裡雖有底價，但是次數太多、太瑣碎，對方也會沒有耐心，失敗。

③5、10、15、20（╳）：加價幅度應該越來愈貼近，最好是越加越少。

④20、15、10、5（★賣方不降價，我就不加價）：對方降一點，我就多加一點，對方降一點，我就多加一點，給雙方緩衝空間。

第二、談判三大技巧： ①幅度（不可太大，不能一次到位） ②次數（不可太多） ③速度（不可太快） 第三、談判議價策略： 其實很多的商業協商，都是談出來的，只是要有彼此考慮跟緩衝的空間，所以我們可以採取以下的方式： ①扮黑臉（價格硬者）、白臉（緩和者），若單獨一人去，就說無法決定價格，要找電話那頭的人（ex：父母、老公、老婆），畢竟如果對方態度過於強硬，我們也不想得罪人，若能有兩個人搭檔，也給價格有緩衝空間。

②嫌貨才是買貨人，我們要理性，不衝動購買，我們需要了解未來脫手的時候，物件的優缺條件：我們應該要在買房子時，找出房子的10項缺點，例如樓層太高、壁癌、漏水、路衝……，未來要賣房子時，找出房子的10項優點，例如：裝潢漂亮、衛浴全新、交通方便……。

如果兩者都清楚，你也可以理解買賣雙方協商時的訴求。

③保留籌碼。

不可讓仲介知道心中底價，讓仲介提出成交數字，就算沒有拿到，也不予透露，如果最終有達到，也讓仲介有優越的成交感受，而不會過度勉強，畢竟買賣不成仁義在，不要過於死硬派。

④找自己精神、體力好的時段去談。

有些仲介喜歡挑晚上的時間見面談，是因為在你擔心隔天精神不佳或是想要離場，會不知不覺匆忙決定，這樣的決定，未來反悔的機率都比較高。

⑤底線要守住，不可隨仲介起舞。

我們提過，成交價 格決定取得成本，不是不想買，是沒有機會賺錢，所以放棄。

⑥想要理解價格有沒有機會成交。

可以觀察現場，比如現場看到代書出現，機會比較大，可能價格已相近。

如果是連鎖加盟房仲店，像是永慶之類大品牌，本來就有代書駐點，這點就比較不具參考價值。

理解銷售人員的希望 很多仲介人員，會透露出一些銷售上的希望值，來拉高買方的出價。

我將曾經聽過以下的幾種訴求，歸納出來，供大家未來購屋作參考。

①屋主不缺錢。

其實會賣房，大多數一定缺錢，勇敢出價吧！ ②使用坪數超大。

雖然我們都希望買到大房子，但是還是要以謄本為主，譬如號稱50坪，權狀25坪頂樓25坪，增建部分不得列入。

③這間房子可以貸款八成以上。

還是要以銀行實際的估價為主，可貸款幾成並不見得如房仲聲稱那樣。

④有人口頭出價了。

製造競爭者，創造危機感。

⑤釋放利多，未來在附近會蓋大型商辦或捷運…… ⑥未來會都更。

⑦租金高、投報高、滿租。

⑧學校旁超好租。

未來少子化，學校旁慢慢不再優勢。

以上的分享，我覺得都要透過現場的演練跟嘗試，不論是自己是買方，還是未來是賣方，畢竟，投入一項事業，都必須有一些基本觀念的訓練跟技巧性的操作，才能知己知彼百戰不殆。

除了利用情境操作瞭解之外，我們接下來也希望能順利進入簽約狀況。

此時，更要小心交屋的流程，其中最為重要的費用，絕對不能省－履約保證費用。

為什麼要多花這筆費用？我來說說學生的狀況。

過去我有一個在教育部的學生，第一次購屋沒有經驗，跑來詢問我一些狀況，讓他少賠了很多錢。

當年他失心瘋想投資，想要在桃園買分租套房投資，房子約380萬，他砍到310萬覺得很划算，不料房仲說，要準備比較多的自備款，對方一直強調投報率有8%。

因為他太想要買，就先付了自備款100萬，當時他很緊張，猶豫該不該買，萬一房子鑑價 出來卻不值這個錢怎麼辦？錢會不會被沒收？ 我跟他講，不要省履約保證的錢，一旦有履約保證，假設發現銀行鑑價不如仲介說的好，可以退款。

後來果真沒成交，他非常感謝我，幫他省了很多錢，還好有簽履約保證，萬一房子鑑價不過，還有退回自備款的緩衝空間。

根據坊間各大不動產仲介的頻頻宣導，我們也理解了，委託房仲要注意下列事項： A.詳閱委託銷售定型化契約 不動產仲介經紀業，等於是企業經營者，所以雙方簽定委託銷售契約前，賣方可以享有一定期間的契約審閱期。

B.了解契約狀況：專任或一般委託銷售、委託銷售期間 專任委託銷售書，是委託銷售契約書會載明委託銷售期間，且在期間內，若約定不得自行出售，或另外委託其他仲介公司銷售；若約定可自行銷售或委託其他仲介公司銷售者，則為一般委託銷售契約。

當然，委託銷售期間屆滿之後的2~3個月內，若與仲介公司（商號）曾經仲介之客戶成交，則仲介公司有權追回服務報酬。

C.房屋委託銷售合作注意事項 在您決定將房屋委託仲介經紀業銷售後，仲介經紀業將與您簽訂「委託銷售契約書」。

「委託銷售契約書」主要內容需要明確，包含土地標示、土地面積、建物標示、建物面積、所有權人、權利範圍、委託期間、委託總價款、付款方式、授權事項、屋況等項目，經賣方簽章確認，加上該店合法不動產經紀人簽章，始完成簽訂委託契約書程序，在委託契約簽訂後，才可以進行房屋物件銷售。

D.確認不動產說明書內容 根據「不動產經紀業管理條例」規定，經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」向買方解說；而在解說前，該說明書應經賣方簽章。

所以賣方在「不動產說明書」簽章前，應確認不動產說明書內容，記載是否與事實相符，有很多的細項勾選，千萬不要草率，雙方都要清楚，不清楚就不簽，以免日後負法律責任。

這些是一般契約書，或是官方網站上都可以取得的資料，仲介業已經相當的透明化、公開化。

★本文經布克文化授權，摘自《你可以財富自由：保本、避險，從零開始的致富成功方程式》 ►劉品言大展貓系魅惑曲線　不骨感也能很性感 ►JoMalone香水低於6折！英國梨與小蒼蘭、鼠尾草與海鹽通通有 ET快訊 高雄知名機場咖啡被燒光！　業者心痛損失百萬：才剛整修 市價超過1億！留美碩士回台狂種413株大麻　打破東台灣紀錄 快訊／黑鷹直升機墜毀！　墨西哥海軍：14人喪生 快訊／陳時中「政策小組」團隊曝光　她領軍端政見 李鴻淵槍擊奪4命　20年前曾痛毆身障鄰居！下場曝光 賈永婕被控不孝！弟弟為2700萬告舅　老母錄音檔揭：從沒看過 悚！疑知「頭號目標」沒死　李鴻淵曾赴2醫院逗留 李鴻淵爆頭殺4人　靠妻養家「女兒還在念大學」 分享給朋友： 追蹤我們： ※本文版權所有，非經授權，不得轉載。

[ETtoday著作權聲明]※ 推薦閱讀 熱門影音 消費最新 全站最新 ‧房價漲幅超越全國平均2倍！　英國第2大城市吸引企業進駐 ‧台中首處社宅「豐原安康段」中籤率11%　4月即可入住 ‧噶瑪蘭砸3.6億元　買下「芝麻大廈」三樓層　 ‧老屋耐震安檢成效不彰　完成率不到5% ‧平均每秒就有3人看房　1月新建案點閱數突破700萬 ‧開工數、建照核發量雙雙觸底反彈　台中建商最樂觀 ‧用好水做出超美味牛肉冷湯　FRED驕傲直呼「我就是國民老公」 ‧【廣編】世界級代表座「OSIM減壓養身椅」再創養身巔峰　獻給全天下父親 ‧今夏等著被寵壞！筆電多重優惠、百萬美食旅遊金放送MSI寵粉無極限 ‧快訊／公平會核准了！全聯宣布「正式併購大潤發」 ‧南投行刑式槍殺釀4死　冷血槍手台中落網！‧南投行刑式槍擊4死！　嫌劫被害課長機車逃逸‧叫堂妹煮飯5杯變5碗米　白飯炸出鍋...她：奪餓辣‧生技公司槍擊案歹徒身影曝　目擊員工：拿槍逼大家進去‧媽拿吹風機白汪秒彈起擠掉弟搶C位：就愛吹毛‧王心凌負傷合作Jessica炸場　鄭秀妍狂被蚊子咬：瘋了QQ‧是周氏情歌！周杰倫推《還在流浪》　兒子獻聲新專…昆凌：臭屁的Romeo‧自創「極限體能王」挑戰特技團成員驚險連闖7關‧泰國工人爬高樹採割榴槤　同伴底下緊盯用麻布接住‧母象跪地救子！守洞口昏厥　救援人員暖助CPR搶回一命 ‧用好水做出超美味牛肉冷湯　FRED驕傲直呼「我就是國民老公」 ‧【廣編】世界級代表座「OSIM減壓養身椅」再創養身巔峰　獻給全天下父親 ‧今夏等著被寵壞！筆電多重優惠、百萬美食旅遊金放送MSI寵粉無極限 ‧快訊／公平會核准了！全聯宣布「正式併購大潤發」 ‧絕佳風味九星榮耀！東森農場第三代調理包　開賣2小時狂銷8000包 ‧旅程幸福攻略大公開！掌握嗅覺記憶密碼　衣服上飄出香氣竟成「療癒神助手」 ‧【廣編】今夏最粉嫩時尚的健康飲食風潮　「林鳳營實感優格」熱銷中 ‧有冷義大利麵！超商「香草系列鮮食」來了　加碼吃2款麵包甜點 ‧小籠包、鹹酥雞都有！UberEats「10大人氣美食買1送1」連嗑12天 ‧中西整合減重專家　幫助台灣減重20萬KG ‧獨居婦2天沒出門　竟是浴室跌倒奄奄一息...警破門驚險救命 ‧曝連深綠友人都認為林智堅抄襲　沈富雄：這案恐讓民進黨不能翻身 ‧牛排館倉庫開賭場　警方摸黑攻堅...興奮下注賭客這下芭比Q ‧林秉樞重獲自由　媒體人爆「新潮流的他要注意」：看會出什麼怪招 ‧市價超過1億！留美碩士回台…狂種413株大麻　打破東台灣紀錄 ‧6年大停電5次！　馬英九：台灣缺頭腦清楚、知錯能改的政府 ‧高雄知名機場咖啡凌晨惡火！　業者心痛損失上百萬：去年才剛整修 ‧林昀儒一日三戰！可惜不敵中國王楚欽　無緣WTT挑戰賽4強 ‧野生女神「中空現身高鐵站」被拍！一轉身…網看傻：錯過大咖姐姐 ‧振興鐵道觀光！台鐵加碼推二鐵旅遊　9月起專用車廂載人車悠遊 櫻桃盒圖太逼真！貪吃龜狂嗑　張嘴吞空氣...爸：吃個了寂寞 消費熱門新聞 快訊／公平會核准了！全聯正式併購大潤發 今夏多重優惠MSI寵粉無極限 超商連3天「大杯極選美式買1送1」 周末搶吃超商「霜淇淋買1送1」！ 限時9天！超商9大咖啡飲品優惠來了 年銷一億個包裝麵包之王！烘焙名師公開「究極」的美味秘密 紅遍日本消除「腹部脂肪」的妙招 海尼根Ｘ⼈氣⼿搖推夏⽇飲品！ 換季童過敏家長好煩抗敏從吃做起 摩斯新品上市！限時3天地瓜薯+冰紅茶優惠 超商限時3天「霜淇淋買1送1」！ 玉山UBear卡＋「月購月有利」雙重回饋！ 超商最新「蒙布朗霜淇淋」1門市搶吃 降溫神隊友升級露營帳篷裝備　涼到不想回家 更多熱門 相關新聞 自住買房出籠　107年建案完銷率漲幅5成 據住展雜誌統計，今年截至12月10日止，北台灣於今年度開賣並完銷的建案數量達74個，較去年全年度增加23個，年增幅高達48％。

同期間，北台灣開賣的建案數達1,020個，完銷案占比約7.3％，較2017年完銷案占比約5.5％明顯上升。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年房市成交量增、價格止穩，「房子賣出來、人進得來、建商發大財」。

但必需注意的是，市況於下半年走弱，未來能否延續熱銷氣勢，可能要保守以對。

高鐵通勤來回台北　鄉民曝光事實 超過八成的中學生　有借貸行為 胡偉良觀點／民眾買房時常犯的5個錯誤，你也有嗎？ 學貸壓力沉重　年輕人買房夢難圓 關鍵字： 書摘買房房仲看房理財 讀者迴響 想看更多留言，快前往新聞雲App吧！ 熱門新聞 李鴻淵原本想殺這7人　她1原因逃死劫 台中男20K約極品妹　她穿丁字褲赴約遭白嫖 客人分3等級！8年櫃姐曝日常「最瞧不起1類人」 4死殺手是孝子　鄰驚：他超寵老婆 狂收「有急事找你」垃圾訊息快崩潰！　電信業者這樣回應 月給2萬生活費喊不夠！他問一句話慘被提離婚 《營業中》炎亞綸、鬼鬼等4人出走！ 「付房貸+養2孩」夫妻還存3桶金　網驚：怎到的啊 警跟長官合照偷比中指　分局長聽解釋傻眼 直播刮刮樂竟中5000萬！女網紅掩面爆哭 萬里女橫切穿越馬路遭撞　她噴飛15米傷重不治 買兇殺人他扛罪　槍手長年失業竟擁百萬軍火 4死殺手　高大成：應該馬上死刑 「有急事找你」iPhone狂收訊息　網曝1招：有效 AV女優性病「驗出陽性」崩潰：男優太毒 更多 最夯影音 更多 南投行刑式槍殺釀4死　冷血槍手台中落網！ 南投行刑式槍擊4死！　嫌劫被害課長機車逃逸 叫堂妹煮飯5杯變5碗米　白飯炸出鍋...她：奪餓辣 生技公司槍擊案歹徒身影曝　目擊員工：拿槍逼大家進去 媽拿吹風機白汪秒彈起擠掉弟搶C位：就愛吹毛 熱門快報 《料理之王3》火熱上映中！ 6/3起每周五、六晚間九點，《料理之王3》料戰再起、美味升級！ 新聞雲APP週週躺著抽 看新聞參加全民搶寶，蘋果3C爽爽抽，周周更新好禮！東森幣好用不藏私！ 全台房巿供不應求?!何處可買房 北中南房巿獵房行動，專家帶看環境交通、生活機能、精彩公設，開箱新建案 【寵物展】全館滿1599折百 7/8-7/11毛毛商城全館滿1599現折100元。

活動期間新會員註冊送100元折價券，馬上去! ETtodayPodcast聽起來 專屬年輕人的網路電台，用聲音陪你通勤上班 回到最上面