央行打房，真的不會打到首購換屋族？一文分析，現在買「預售 ...

央行打房，無預警針對法人、買三戶以上自然人、建商土建融和餘屋貸款，限制貸款成數。

乍看不會影響首購族和換屋族的貸款，但若買的是「預售屋」， ... 商周會員登入 × 啟動成功關鍵，隨時掌握商周.com最新資訊 提供第一手新聞解析、財經趨勢、專屬活動 接收通知 下次再說 已加入收藏 已取消收藏 焦點 焦點首頁 時事分析 封面故事 今日最新 大家都在看 國際 國際首頁 全球話題 趨勢中國 財經 財經首頁 產業動態 商業趨勢 焦點人物 投資理財 地產風雲 新冠肺炎追蹤 相關網站 商周財富網 管理 管理首頁 創新策略 數位轉型 行銷密技 領導馭人 職場 職場首頁 職場修練 創業心法 心靈成長 英文學習 教育趨勢 共好ESG ESG專區 生活首頁 中場幸福學 養生保健 時尚藝文 美食 旅遊 相關網站 良醫健康網 alive 專題 名家專欄 特別企劃 影音 數位閱讀 商周知識庫 商周共學圈 商周陪你讀 百大顧問團 關鍵100天CEO作戰室 聲音商學院 商周STUDIO 商周Store 紙本雜誌 電子雜誌 數位訂閱 暢銷圖書 商周CEO學院 CEO領導學程 魅力領導學 金惟純活學工作坊 職場學 青少年駐足思考表達 圓桌趨勢論壇 線上好好學 服務 會員中心 訂閱商周 客服中心 常見問題 活動總覽 加入我們 序號兌換 追蹤商周 下載App抽好禮訂閱電子報 現正閱讀 央行打房，真的不會打到首購換屋族？一文分析，現在買「預售屋」的風險 畫重點 段落筆記 新增筆記 「請稍等」英文別直接中翻英說pleasewaitaminute！一次掌握，常用的電話對談英文 0/500 不公開分類 公開分類 儲存 商周 財經 地產風雲 財經|地產風雲 央行打房，真的不會打到首購換屋族？一文分析，現在買「預售屋」的風險 (來源：Dreamstime) 撰文者：紅色子房 地產軍師紅色子房 2020.12.10 2020/12/1013:30:12 摘要 央行打房，無預警針對法人、買三戶以上自然人、建商土建融和餘屋貸款，限制貸款成數。

乍看不會影響首購族和換屋族的貸款，但若買的是「預售屋」，現在可能因體質不良的建商金流週轉不過來，導致購屋者暴露在風險中。

 「子房哥，請問您有沒有可出約兩千萬的投資金主？我這邊有個剛簽約的土地開發案，現在央行打房限縮土建融，我的建商買方出現約兩千萬的資金缺口。

簽約訂金都付了，要是補不足被沒收，我就得賠慘了。

」專做土地開發的朋友Ｍ急急忙忙來找我，這次央行無預警打房，已簽約等貸款的土地開發個案首當其衝。

我看了看資料，搖搖頭跟他說：「如果你的建商買方這麼脆弱，我怎麼敢找投資人跟他合作呢？」Ｍ走了以後，我查了查這家建商至少有兩個預售建案正在進行中，不禁為這些買他預售屋的客戶捏一把冷汗。

買預售屋，萬一建商倒了，付錢付一半的首購、換屋族恐面臨損失。

廣告 這次央行無預警針對公司法人、買三戶以上的自然人、建商土建融與餘屋貸款做貸款成數限制，雖不直接影響首購族與換屋族的貸款成數，但我認為跟上述打房對象有交易的首購族與換屋族仍會出現風險。

特別我向來認為「買預售屋」是房地產購屋裡最高風險的行為。

投資購買房地產方式有產權、股權、債權，唯有「預售屋」什麼權利都不是，它只是單純的預購契約關係。

就像你花錢訂製一套衣服，倘若裁縫師跑了，除了選擇打官司告他，什麼擔保品都沒有。

雖然目前建案預售制度與融資銀行合作推「履約保證制度」，也就是，在房子興建過程中會將負責蓋房子的主體改為銀行配合的建經公司，萬一在興建過程中建商倒了，建經公司可以找另一家營造廠把房子蓋好，讓建案不至於變成爛尾樓。

但我觀察，預售屋建商目前已是「腹背受敵」！前面有央行打房限縮土建融資政策，後面還有營建成本大漲侵蝕利潤的危機。

廣告 最近營建物價高漲，且缺工非常嚴重，以我參與台北市危老重建住宅個案顧問的經驗，目前銀行建築融資認定的合理營建成本，平均約在每坪16萬左右，但最近我與一位從事危老重建專案管理工作的資深前輩閒聊，他有個台北都會區小基地危老重建工程案已近完工結算，經過這半年來搶工人下造成的工程費用追加，算下來營建工程費用竟高達每坪26萬。

也就是說，即使「預售屋建案」採用履約保證制度來保障房子可以蓋好，但如果當初預售成交的價格追不上營建成本大漲的價格，未來恐怕也沒有營造廠願意接手做賠本的生意。

所以，央行打房，首購、換屋族真的免驚？現在買預售屋、特別是體質不良的建商，可能是最危險的。

有既定買房計畫的首購族與換屋族，我建議鎖定新成屋與中古屋看房，特別是現在若滿手餘屋的建商出現餘屋貸款限制的壓力，也可能降價！還有，看到這篇文章，預售屋紅單應該可以絕跡了吧？責任編輯：林易萱 延伸閱讀 房市過熱？5大指標體檢，六都打房風險最高的是台中、桃園！ 建商把空屋丟給銀行，央行重拳打「餘屋貸款」斷金流！房價會大跌嗎？ 房價就是不跌！買「送裝潢」的建案，會比較划算嗎？ 下滑載入更多報導 打房 貸款 建商 預售屋 地產軍師紅色子房 紅色子房 紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，產官學二十年以上經驗，有外資法人地產軍師之稱，擅長以淺顯易懂方式分析房地產投資趨勢。

現任紅色子房瑞德資本董事總經理，長期以「地產影響力投資」理念推動資產活化，事業橫跨資產管理、風格公寓、共享辦公室與私募創投等。

筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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