買預售屋的10個關鍵問題@ Auster 隨手亂彈 - 隨意窩
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買預售屋的10個關鍵問題購屋金額龐大,不小心踩進購屋陷阱,損失非同小可。
有些事情,房屋銷售人員可能不會主動告訴你,但購屋者非問不可,在付定金、簽約前熟 ...
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200906031031買預售屋的10個關鍵問題?房屋大觀買預售屋的10個關鍵問題購屋金額龐大,不小心踩進購屋陷阱,損失非同小可。
有些事情,房屋銷售人員可能不會主動告訴你,但購屋者非問不可,在付定金、簽約前熟讀「購屋關鍵報告」,搞清楚十大問題,不但能保障自己權益,說不定還能爭取到講價空間。
一、建照與產權蓋房子,要先申請建照,才可以向建築管理機關申請開工;房子蓋好後後要申報完工,檢驗合格才可以領取使用執照,接著才能申請接通水、電。
走進美美的樣品屋,別忘了請銷售人員亮出建照。
建設公司蓋房子,有的是自地自建,有的是和地主合建。
如果買的是合建案,最好分別跟地主簽立土地買賣契約、跟建設公司簽立房屋買賣契約,以免建設公司和地主發生合建糾紛時,拿不到土地產權。
二、公設比多少如果聽到「用最低的價格,買到較大的坪數」,要注意坪數灌水問題。
樣品屋經常讓購屋人有空間放大的錯覺,因為沒有梁柱、家具尺寸較小、牆壁較薄、利用鏡子反射,空間有放大的效果,但交屋後才發現「怎麼我的房子變這麼小」,可能是銷售員把夾層坪數都算進去、或坪數未扣掉公設比,所以購買時一定要問清楚:公設比有多高,自用面積多少,含不含夾層坪數。
三、挑高合法嗎一般房子都是兩米八到三米高,不少房子打著「挑高」的名義,主要就是看準購屋人認為「挑高可以做夾層,可增加使用空間」的心理,不過挑高經二次施工的夾層多屬違建,記得問銷售人員做夾層的合法性。
此外,挑高的高度也很重要,以挑高三米六為例,由於天花板厚度就要十公分,扣掉樓地板高度,三米六的產品做夾層,頂多只能做成閣樓或儲藏室,人根本不好活動,不能當成另一個房間使用。
四、何時可完工什麼時候可以完工交屋,一般購屋人都會關心,但除了在契約裡明定開工日期、完工期限與交屋日期外,還要注意使用的是「工作天」或是「日曆天」,舉例來說,七個日曆天只有五個工作天,使用工作天約定,時間會拖得比較久。
五、如何付貸款許多建商標榜「只要自備X萬元,即可擁有美麗新家」,甚至打出保證X成銀貸的訴求,對自備款不足的人相當具有誘因。
要注意的是,雖然建商願意接受高成數房貸,銀行可不一定接受,還是要視個人信用狀況而定,所以自備款準備多一點,比較不怕屆時貸款貸不下來。
六、建材與設備電梯、廚具、地磚、衛浴設備的使用建材,建商多會在契約註明「使用XX廠牌或同等級之建材」,但何謂同等級建材?為避免差異過大,建議可在契約上註明建材內容及保固期限。
通常一般設備保固期限是一年,如果契約上沒有這項條款,可以要求建商加註。
七、梁柱與格局室內的隔間與平面配置會影響生活起居的舒適與方便,房間的通風與採光也很重要,都是購屋人要問清楚的。
此外,預售屋平面圖只看得到「柱」,卻看不到「梁」的位置,因此有必要主動詢問銷售員,以免交屋後才發現大梁影響到空間規畫與家具擺設。
八、管理費多少社區完工後,不少建設公司會輔導成立管理委員會,住戶要按月繳納管理費用。
現在管理訴求越來越講究,管理費用也越來越高,從一坪五十元到幾百元都有,但羊毛出在羊身上,這是住戶未來的負擔。
由於事關入住後每月必要的支出,購屋前應事先問清楚管理費用如何計算。
九、違約責任購買預售屋,從簽約到實際交屋需經約一到三年的時間,簽定契約時應詳加注意違約條款內容,看違反哪些條款時,另一方可解除契約,並注意賠償的金額是否合理。
十、稅費誰買單各種稅費由誰負擔,應該在房屋買賣契約書中註明。
通常所應負擔的稅費包括:土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等。
依法令規定,契稅由買方繳納,土地增值稅由賣方繳納,其餘的稅費由誰負擔,應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
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