宮廟真是嫌惡設施嗎？ - 欣民部落格

然而，生活周遭到處可見的宮廟，算不算是嫌惡設施呢？這可是個困擾很多準購屋 ... 請問之前開過宮廟的房子，可以開店賣小吃嗎？ 2018年4月12日凌晨1: ... 跳到主要內容 宮廟真是嫌惡設施嗎？ 日期： 4月23,2015 取得連結 Facebook Twitter Pinterest 以電子郵件傳送 其他應用程式 2015年10月開始要實施新版的不動產說明書，其中有關嫌惡設施都該「全都露」，至於就在大家居家周邊的宮廟算不算是令人討厭的嫌惡設施呢？   買房子大多數的人都希望房子可以保值、增值，但是一旦買到嫌惡設施旁的房子，不僅保值、增值無望，甚至可能跌價。

然而，生活周遭到處可見的宮廟，算不算是嫌惡設施呢？這可是個困擾很多準購屋客的問題！ 台灣是全世界宮廟神壇最密集的地方，馬路邊、巷弄中，甚至是在大樓當中都看得到這些民間信仰的設施，對於這些宮廟，有些人把它們當成是求名求利求健康的所在，但卻很少人願意自己就住在這些宮、廟或是壇的旁邊，大都是抱著敬鬼神而遠之的心態。

台灣宮廟神壇是世界多 在房屋市場中，更是將宮廟視為所謂10大嫌惡設施之一，金融機構在放款時也對這些宮廟邊的房產另眼相待，給予這類房產較低的估值，但有些人還是高度質疑，宮廟真是嫌惡設施嗎？其旁邊的房產價值就一定抬不起頭嗎？ 在房屋交易實務上，宮廟之所以被當成嫌惡設施，主要是會製造噪音（如辦法會唸經、放鞭炮等）與空氣汙染（焚香、燒紙錢等），再者在心理面還有兩種障礙，一種是莫名對於鬼神的敬畏心理，另一種是風水上的可能沖煞，所以不論是賣預售屋或是中古屋都必須誠實告知消費者，免得衍生後續之交易糾紛。

在預售市場，有些較敏感的建商在買地之初，就會盡量避免買宮廟附近的土地，免德建案推出後，購屋人敬而遠之，成為銷售抗性，以前就有代銷公司搭起高高的看板來掩蓋附近的宮廟，否則就要去說服購屋人這是一座陽廟，供俸正神，非陰廟、非神壇，顯見宮廟在預售市場上不是助力是阻力。

在中古屋市場中，房仲業者也必須告知購屋人附近幾公尺內有宮廟，致於是陰廟或是陽廟，就要消費者自行去求證，買不買就看距離之遠近及購屋人的心理接受度了！ 這樣看來，宮廟是不是嫌惡設施？可能要從幾個面向來看： 一、是陽廟還是陰廟 分辨陽廟還是陰廟主要是看廟裡供奉的主神，如果廟裡供奉的主神有正式神格的話，就是陽廟。

像是天公廟、媽祖廟、玄天上帝廟、保生大帝廟、大部分的王爺廟等。

若是廟裡供奉的主神沒有正式的神格的話，就屬陰廟，像是萬應公廟、或是一些供奉山精水怪的小祠堂等都算是陰廟。

像是新板特定區內的「最高貴」土地公廟，供奉著福德正神，所以兩旁的豪宅房價都沒受到影響，反而逆勢創區域新高呢！ 二、是在前後或是在兩旁 從風水的角度來看，宮廟的正前方、正後方磁場較強，會有煞氣，斜對角恐還有宮廟建築飛簷的沖煞，所以在挑選物件時，還是盡量避開這些直接沖煞的方位，位於兩旁的位置相對較佳，當然能保持一點距離是最理想的，所以若是屬位於高樓層物件，受影響也相對較低。

三、是住家或是店家 宮廟之所以被當成嫌惡設施，主要是噪音與空氣汙染，若是選在周邊作為住家，當然是不宜的。

台中北屯廣天宮就是個讓當地居民不勝其擾的案例，該五路財神廟香火鼎盛，不時吸引大批進香團參拜，放炮焚香、鑼鼓喧天，大大影響鄰里安寧，周邊大樓住戶一度整棟樓掛出賤價出售的招牌，其影響有此可見。

不過若是這類香火鼎盛的宮廟，人潮信徒眾多，倒是經營店面的好處所，每天有神明庇佑，生意必然興旺，這在全省各地知名宮廟前不乏這類大發利市的商家。

  不動產投資 不動產產品 取得連結 Facebook Twitter Pinterest 以電子郵件傳送 其他應用程式 留言 Unknown寫道… 請問之前開過宮廟的房子，可以開店賣小吃嗎？ 2018年4月12日凌晨1:02 熱門文章 你知道「房價指數」是什麼嗎？ 台北市副市長張金鶚新官上任三把火，除了提出住宅健檢、「禁口令」等新措施之外，又推出了第一個官方版的台北市房價指數，因此最近媒體上、網路上討論房價指數的聲音變多了，看到這麼多的討論，有些似是而非，有些一知半解，但是在台灣有誰懂房價指數呢？有誰做過房價指數呢？說白一點房價指數究竟是什麼呢？讓我這個國內第一個製作房價指數的「始作俑者」，不得不跳出來說幾句話。

房價指數是什麼？不去掉書袋簡單的說，就是將現在大家熟悉的單價每坪多少萬元的觀念，轉換成多少個點數，就有如股票市場上個別公司的股價是多少錢，但還編製了台灣股價加權指數（總指數）及個別產業的股價指數，或許有人會認為已經有絕對值每坪多少萬元的數據就好，幹嘛還畫蛇添足，花費人力物力去做房價指數呢？製作房價指數有三大理由製作房價指數有幾個理由，一、由於指數是世界共通的語言，有了房價指數台灣房市才可跟世界接軌。

過去常有老外問我，台灣不是常常講要吸引外資到台灣投資、要跟世界接軌，為什麼很少看到有外國的大企業來台灣投資房地產呢？我說其中有一個關鍵因素，那就是老外看不懂台灣的房價地價，你跟老外講這個地方或是這個個案每坪多少萬元，他馬上愣在那邊，不知你在說什麼，要等你去換算半天之後，他才有聽沒有懂的點點頭。

反之，你若跟他講房價指數的變動如何，他就一清二楚了。

二、房價平均數無法克服房地產的異質性問題。

現在大家都熟悉也都接受房地產業者所傳達的台北市平均房價多少，信義區平均房價多少的說法，但是你若仔細去看這些平均數的變化，其變動是很大、很不規則的。

因為平均房價可能是不同屋齡、不同產品（透天、公寓、電梯大樓等等）、不同樓層等產品加總起來平均的，有人常戲稱這就有如芭樂、蓮霧、西瓜、香蕉等加總平均是什麼？答案是綜合果汁。

當然這是則笑話，但平均房價就有這樣的問題，無法克服房地產異質性的問題，房價指數就是要解決這樣的困境。

三、房價平均數樣本數偏差誤導真實情況。

譬如說大家熟悉的台北市信義區，它涵蓋高房價的信義計畫區及較低價的吳興街、莊敬路、福德街等老市區，可以說是一區兩個世界，假設四月份市場成交樣本數都落在信義計畫區，老市區僅有一兩個成交案件，可以想見四月份信義區的平均房價必然在每坪100萬以上，接著五月份的成交若都集中在老市區，信義計畫區幾乎沒有豪宅成交，五月份信義區的平均房價可 什麼是紅單？什麼是換約？不要傻傻分不清 去年因為韓國瑜購買南港預售屋一事在媒體上吵得沸沸揚揚，很多報導都指稱韓藉買預售屋轉紅單賺價差，但是從這起交易的流程來看，這是預售屋市場常見的換約行為，不是紅單買賣，到底什麼是紅單？什麼是換約？其間是有很大差異的，可不要傻傻分不清囉！在房屋市場有很多賺錢的機會跟方法，筆者在社區大學教房地產課程近10年，學生最有興趣的除了要老師報「明牌」之外，就是想知道如何在房市投資賺大錢，因此「投資房產賺大錢的5大手法」這門課一直是最夯、最熱門的一堂課，同學們很少缺席，而且還聚精會神勤作筆記呢！可見賺大錢人人都喜歡、人人都想要。

預售屋具槓桿效應可小錢賺大錢「投資房產賺大錢的5大手法」當中的槓桿操作模式，就是靠預售屋的槓桿效應來賺大錢的手法，我又把它稱為是「小錢賺大錢」的操作手法，靠預售屋小錢賺大錢又有兩種方式可運用，其一是紅單，其二就是換約，在前一波房市大多頭之際，很多投資客，甚至是散戶都靠這兩種操作方法賺大錢，但也有人手腳比較慢，最後落得個偷雞不著蝕把米的下場。

預售屋在轉化為實體房子之前，大概有2~4年的興建期，在這期間如果房市景氣持續向上，就提供給購屋人一段很甜美的賺錢時機，就好像一支甘蔗一樣，你可以吃前段，也可以吃中段，當然也可以選擇吃後段，每一段所獲得的「甜美度」都不一樣，所要承受的風險也就不同。

最前段就是所謂的紅單，預售屋的銷售流程，一開始是由購屋人下個幾萬元的小定，表明購屋意願，賣方會開個紅色的「購屋預約證明單」，等同收據單以茲證明，這時這個買方等於就取得了一個購屋的權利，經過7天契約審閱期（冷靜期)之後，若是自住客，要買就要回去補足訂金，並簽正式合約；不買的話呢，就拿此單據取回訂金。

若是投資客的話，這個正式簽約之前的時間空檔，正是他們轉售賺價差的時機點，買方會主動的拿此紅單對外兜售，或是被動的等待出更高價的有緣人出現，來取得該屋的購買權，這就是典型的紅單買賣行為，因此這個時間空檔不會太長，大約是7~10天，除非業者在潛銷期就開始操作紅單交易，才會有較長的紅單「炒作期」。

紅單買賣最早出現在新竹據了解，紅單買賣最早是在新竹出現，後來隨著景氣熱度升高蔓延到全台各地，甚至飄洋過海到東南亞地區。

後來隨著國內房市景氣反轉，紅單買賣在市場上也沉寂了很 今年若升息的話你的房貸會增加多少?  最近通膨及升息是很多人關注的話題，特別是房貸族享受了很長的超低利房貸，一旦央行啟動升息，負擔一定變得比較沉重，但每個月會增加多少負擔呢？恐怕還是得事先盤算一下，免得到時真的措手不及喔! 市井小民最近感受最深刻的地方，就是「這個也漲、那個也漲」，一張千元鈔拿出手，很快就剩幾個零錢找回來，錢越變越薄是大家的共同心聲，也就是通膨的壓力越來越大。

各國為抑制通膨、物價上漲的最佳解方就是升息，隨著美國聯準會宣布2022年將數度升息之後，我央行總裁也跟進喊話在虎年會有升息的動作。

 央行喊話虎年會有升息動作 升息抑制物價上漲是件好事，但對於房貸族或是準備貸款購屋者可就不妙了!因為每個月的房貸負擔一定會變重。

一旦央行升息，長期以來房貸低利的PARTY也要宣告結束，後續就要看升息的幅度有多大，來衡量每個月到底該多擠出多少錢來支應，否則原本是一個幸福安康的家，也可能頓時間淪為法院強制執行的法拍屋! 當然，從過去央行的升息慣行，啟動升息的腳步，應該會落後美國聯準會一到兩個季度，而且起初升息的幅度也不會太大，但也因升息幅度小，很多房貸族可能會在不知不覺中就掉入「溫水煮青蛙」的景況之中。

在這裡就是先幫房貸族來試算一下，好拿捏好自己這筆每個月最大的支出。

 假設小張跟銀行借房貸1000萬元（20年期房貸)，每個月本金利息平均攤還，首購族房貸優惠利率大概是1.35%上下，目前他每個月的房貸負擔大約落在47,568元。

若是央行升息1碼，1碼就是0.25%，小張承擔的房貸利率來到1.6%，每個月大概增加1,148元房貸，這時小張或是有穩定工作的上班族應該還是負擔得起，壓力增加也有限。

 升息之初房貸增加有限 不過，我們再看看央行若是持續升息到3碼，每月增加的負擔就快要到3,500元了，這時小張恐就會感受到小小的壓力囉!若是升息5碼，小張每月增加的負擔就快接近6,000元，這時壓力就大了，日常生活都會有點緊張。

 萬一央行升息的動作若不停歇，升息來到10碼的整數關卡，一個月的房貸負擔將多出12,243元，這時候很多中產階級的房貸族可能都承受不了如此的壓力山大，有些房貸族真受不了，在保不住房子的情況下，可能就會選擇先跳船