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房市指標1:住宅建照核發數量. 可以用來評估建商開發新建案的供給多寡(也就是建商對於未來房市 景氣的預判)。
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2022房市如何?台灣房市怎麼看?教你用房市指標判斷房市景氣!
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房產生活 2022房市如何?台灣房市怎麼看?教你用房市指標判斷房市景氣!
2022年4月3日
作者
連長慶
文章來源
股感知識庫
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想要在2022房市低買高賣就要抓準房市景氣,想要掌握「房市景氣」必須透過「房市指標」。
房市指標種類又可以區分為:供給需求面、價格銷量面及資金面。
本文主要會聚焦在住宅市場,帶大家透過房市指標所代表的含義來判斷房市景氣循環,搞懂房市的短期走勢方向,畢竟與其直接掀牌告訴大家我的判斷,我更希望讓讀者們都能掌握這些方法,自行判斷且為自己的投資負責。
希望看完這篇文章,大家能對房市循環與相關指標有基本理解喔!
房市如何?看住宅的供需!
台灣的不動產市場主要分為兩塊,一塊是商用不動產市場,一塊是住宅市場。
商用不動產包括大型商辦,旅館,購物中心,物流倉儲等標的,這是大型保險公司,上游投資方的資金遊戲,在此暫時不談。
就讓我們專心聚焦在住宅相關的指標上吧。
從建造執照、使用執照看住宅的供需!
在蓋一棟建築物時,必定伴隨著建照,使照的申請。
這些政府經手的統計數字,每個月都會經由「內政部營建署」在月底公佈。
以下跟大家簡介兩項重要指標:建照與使照。
房市指標1:住宅建照核發數量
可以用來評估建商開發新建案的供給多寡(也就是建商對於未來房市景氣的預判)。
因為一般建案從申請建照後開始興建到完工交屋要等2~3年的建造期。
因此當建商預測2~3年後房市景氣變壞,則現在建商就會減少申請建照或多推預售屋,避免到時候推出的案子賣不出去;反之,建商如果預期未來房市景氣更熱,則會在現在增加申請建照,且可能少推預售屋,畢竟未來賣可以賣更好的價格何必即在現在賣!
因此,建照核發數量總會先行反應未來房市景氣,因此稱他為「領先指標」。
延伸閱讀>>>建造執照是什麼?建照該怎麼看?圖解教你怎麼查建照!
房市指標2:住宅使照核發數量
一般的住宅施工期間約2~3年蓋完後,才能向各地的工務局申請核發。
拿到使照才能申請水電,所有權登記,辦理過戶等等手續。
因此非常重要。
使用執照的核發數量也關乎建商對於短期房市景氣的預判。
如果建商覺得現在的房市景氣不佳,就會努力展延建照時間,不去申請使用執照,畢竟申請使照之後屋齡就會開始計算。
這樣等到房市景氣回溫時,可能屋齡也1-2歲了。
延伸閱讀>>>什麼是使用執照?和建造執照有什麼不同?3步驟帶你看懂使照!
房市指標3:建照& 使照的循環
從建造執照&使用執照的消長,可以初步看出建商的推案信心,以此初步判斷房市景氣。
以下為四個週期的順序與判斷邏輯。
房市成長期
使照戶數上升,但建照戶數上升。
建商推案信心強,房市景氣欣欣向榮。
房市高原期
使照戶數上升,但建照戶數下降。
建商推案信心減弱,房市步入高原期,市場此時雖繁榮,但即將反轉。
房市衰退期
使照戶數下降,建照戶數也同時下降。
建商信心仍在谷底,房市步入衰退。
房市復甦期
使照戶數仍下降,但建照戶數已經開始有谷底反轉上升。
建商信心逐步轉向,房市步入復甦期。
房市如何?看交易價量!
最能反映當今房市現況的,莫過於交易的價格跟交易量了。
這兩者都是景氣的同時指標。
房市指標1:價量變動四象限圖
一般而言,市場上認為房市的交易量是領先於價格的指標。
因此會依循下列這張圖的方向,逆時針轉動。
價量變動第一象限
一般而言,房市交易量上漲,意味需求增加,帶動房價增長,呈現價漲量增的格局。
價量變動第二象限
當價格持續走高導致整體房市價格過高時,交易量便會放緩,呈現價漲量縮的格局。
價量變動第三象限
當上述交易量下降,價量可能回穩,也可能持續下挫。
這要根據當時的市場環境而定,若持續下跌買家也不敢入市,則會呈現價縮量縮的格局。
價量變動第四象限
當價格落底,但景氣透露復甦燈號時,買家重新入場使交易量上漲走揚,則進入復甦階段的價跌量漲格局。
要注意的是,上述是理論上的邏輯推演。
真實的房市走勢自然不會照這個方向進行,呈現跳針,在兩個象限間反覆的狀況都有。
房市指標2:價格指標& 交易量指標
了解了價量邏輯後,大家可以關注以下指標。
要注意的是,在關注時並非以數值的大小作為判斷的依據,更要以數值的變動率為主(分為年增率(YoY)與月增率(MoM))。
舉例而言:
台灣房價大多數呈穩定增漲,單看房價指數走勢無法了解房價變化趨勢,因此將資料轉為年增率或月增率,才能看出房價走勢的變化。
房市指標3:價格指標
內政部住宅價格指數
主要是內政部以全國各縣市實價登錄不動產交易價格資料,計算出住宅價格指數。
主要是以105年為基期。
所以可以看出相對於105年的房價趨勢。
此外也有另外兩項重要價格指標,分別代表中古屋與新成屋市場。
信義房價指數:以中古屋為主。
國泰房價指數:以預售及新成屋。
延伸閱讀>>>【實價登錄操作】買房實價登錄系統有哪些?哪一種房價查詢精準又好上手?
房市指標4:交易量指標
房屋移轉登記
主要分主要分為買賣、贈與、拍賣、繼承等四種不同的交易方式。
其中最重要的,莫過於買賣筆數的趨勢了,很直接的反應房市交易的熱度。
第1張圖無法看出價格的變動率趨勢,因此我將它轉為第年增率化成第2張圖,會有助大家判讀。
由上圖可以看近十年台灣房市走勢狀況,可以明顯看出價格持續增長,但年增率明顯放緩,交易量已經開始落底。
上述幾個同時出現,會是房市即將步入第三象限的訊號:
在2008金融危機前,房價指數雖持續走高,但交易量自2007年Q3便開始呈現反轉。
房市進入價增量縮的狀況。
交易量更在金融危機爆發後落底。
觀察近10年走勢,也可以看到2015年有一波房價的高點,但交易量自2013年底便開始下滑,房價增長幅度也趨緩,yoy持續下挫。
2015年末進入價跌量縮的狀況。
隨著2016年交易量反彈,帶動新一波房市增長。
房市如何?看資金面!
資金面的話可以觀察以下兩個指標,看資金進入台灣房市的狀況,可以判斷房市有沒有過熱外,也能夠解釋為何疫情後實體經濟遭受重創時,房市與股市仍能如此蓬勃。
讀者們可以關注以下指標:
房市指標1:房貸餘額
簡單的說就是台灣人的房貸餘額,這可以反映房市需求端的資金量。
台灣-五大行庫新承作房貸金額
所謂的五大行庫,指的是台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及台灣土地銀行。
由這五家銀行承作的房貸數量,約佔整體的房貸的四成。
因此這五家銀行可以說是房市的風向指標。
新承作房貸金額越高,自然表示購屋者積極入市,買房意願高昂且房市熱。
房市指標2:建築貸款餘額
這可以看作建商推案信心指標,建築貸款餘額越高,表示供給端資金量越大。
房市指標懶人包!
介紹了這麼多指標,希望沒有把大家嚇跑。
最後我想介紹三個重要的心法跟三個我認為很棒的學習資源。
希望大家有空關注,一起學習試著提升自己的判斷力。
1.核心是供給&需求
大家應該可以發現不論我如何解讀,最核心的概念,都繞不開「供給」與「需求」兩個簡單不過的概念。
從供需的消漲趨勢中能找出循環的階段。
2.了解總體經濟趨勢
對於上述這些房市指標的解讀,更要搭配總體經濟的判斷,包括利率環境、政策走勢、美林時鐘與經濟週期…等。
雖然有些門檻,但詳加了解後絕對能幫助讀者透視房市循環背後的邏輯。
3.多指標一起判讀
很多分析文往往會紙繡出一張圖,就簡明的指出未來的預測。
只看少數指標,會在看似易懂明確的結論背後往往暗藏高昂的誤判風險。
對於趨勢的判斷,其實還是很仰賴不同指標間的交叉判斷。
此外,對於房市過熱有疑慮的讀者,也可以觀察房屋移轉登記的拍賣數量。
或是台灣住宅貸款違約率與貸款負擔率等指標。
由這三者可以看出房市違約風險是否攀升,礙於篇幅,在此我就不贅述了。
房市指標哪裡找?
訓練對於投資趨勢的判斷力是項長期功課,我也正在努力中。
幫大家整理一下我很喜歡的資源,如果大家有興趣可以多利用。
原始資料來源都是這裡:中華民國統計資訊網(一般民眾)所公布的數據。
財經M平方:原始數據都來自於政府網站,但因為是逐月公布,所以要看出中長期趨勢的話得自己串資料非常麻煩,所幸有「財經M平方」,裡頭早早就將數十項重要指標整理好拉,歡迎大家取用!
台灣-房地產|圖組|MacroMicro財經M平方
另外是我最近實習認識的厲害朋友推薦的資源,可以看到國內不動產大佬撰寫的趨勢分析文章。
清大安富金融工程研究中心
政大信義不動產研究中心
當然,回到我很喜愛的投資學老師說的一句話:「基本面籌碼面,都不如有朋友在裡面」。
如果有在房地產業工作的朋友,景氣的榮枯相信在第一時間的他們絕對能第一線告訴你囉!
2022台灣房市
對於2022台灣房市,專家學者多半持保留態度,因為政策面因素變化太大。
今年適逢地方縣市首長選舉,政府在居住正義議題上會更關注,對於抑制房價的政策(打炒房)預期態度會更強硬。
也因此不論是不動產業者或是一般民眾,在買房的決策上一定會更加謹慎。
2022房市就目前來看會是個「價量雙穩」的格局,房價應該不會再爆衝(雖然在部分區域還是傳出供不應求,但明顯的因為戰爭、因為打房,整體熱度有稍微降溫),整體交易量大致上也會維持平盤。
當然,如果2022政府加大力道打炒房,則房市可能會有向下反轉的跡象。
【延伸閱讀】
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【打房政策】央行打房!限制貸款&調高貸款利率,房地合一稅2.0&實價登錄2.0上路!
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