租屋糾紛OUT 房東VS.房客教戰十二招 - 住商不動產

大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序，無法制敵機先。

本文特別專訪國內極具知名度的永然法律聯合事務所所長李永然、聯晟法律事務所所長許盟志，為您解答實用度滿分 ... 買屋 快速尋屋 地圖尋屋 捷運尋屋 學校尋屋 降價專區 列管物件 買屋代尋 賣屋 賣屋行情 賣屋諮詢 賣屋指南 稅率試算 租屋 快速刊登 快速租屋 地圖租屋 捷運租屋 租屋指南 租屋服務留言 出租服務留言 實價登錄 區域速查 地圖查詢 捷運查詢 智庫 購屋力評估 貸款試算 稅率試算 房市最新訊 聰明買好屋 房產指南 居家生活 裝潢設計 裝潢工程 搬家服務 清潔服務 加盟專區 關於住商 服務據點 經紀人員查詢 推薦地政士 人才招募 品牌故事 隱私權聲明 中國住商 大家房屋 慈善公益 TOP名人榜 物件來源合作夥伴 信義房屋 中信房屋 太平洋房屋 大家房屋 會員專區 已收藏物件 會員資料管理 預約看房紀錄 租屋物件管理 APP下載 加盟店登入 首頁屏東崇大加盟店服務快訊租屋糾紛OUT房東VS.房客教戰十二招 租屋糾紛OUT房東VS.房客教戰十二招 調整字級 小 中 大 轉寄親友 對方聯絡資訊* 寄件人資訊* 送出 我同意住商會員及網友同意條款 說明 您可以複製以下內容貼至電腦版LINE，或SKYPE及其他線上通訊軟體，分享訊息給他人。

 大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序，無法制敵機先。

本文特別專訪國內極具知名度的永然法律聯合事務所所長李永然、聯晟法律事務所所長許盟志，為您解答實用度滿分的租屋爭議。

學起來這十二招，讓您租屋、出租免煩惱！走跳江湖　房客權益六問Q1如果害怕房東像張淑晶一樣，簽完約後卻私自將租賃契約中某一頁調包、變更契約內容，增加對租客不利的條款，那該怎麼預防？許盟志所長答：契約書應有一式兩份，房東一份、房客一份，並仔細核對兩份契約書內容是否一致。

若契約只有一份，且房東主張自己保管，則房客應強硬要求影本，否則房子最好別租。

其次，建議租客簽約後，在契約書內頁交接的交縫處蓋上「騎縫章」，章印字樣儘量清晰可辨；日後只要看騎縫章有無完整，就可分辨契約單頁有無遭到抽換。

Q2租約期限還未到，但房東已把房子賣掉、或者藉故要求提前搬家，房客可要求多少賠償？許盟志所長答：民法四二五條之一：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

」民法這條規定，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，即使房東出售房子，房客承租房子權益仍不會受損；惟有兩種情況例外，一種是未經公證的租賃契約，契約期限超過五年，另一種是未訂期限的租約。

如果房東因售屋要求房客提前搬走，而契約中未載明提前解約條文，房東、房客兩方可協商出合意的解約方案，通常是由房東賠償房客一些錢；至於賠償金額多寡，這部份民法無相關規定，只要房東、房客談攏即可。

Q3承租房屋期間，若建築物、水電、管線或房東提供的家具、家電損壞，房東怪罪於租客，並要求租客賠償修繕金額，房客該如何是好？許盟志所長答：除非契約另有約定，否則房屋在出租期間，凡自然損壞者均由房東負責修繕，房客不必出錢。

即使是出租期間發生火災，導致房屋燒毀，房東也不見得能成功向房客求償，除非房客有「重大過失」才需負責。

民法四三四條規定，「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。

」但在訴訟實務上，房東要舉證房客確有重大過失，才有勝訴的可能。

「重大過失」不等同「過失」，而是要具備相當嚴重的過失才算，因舉證困難，房東成功求償的機率並不高。

若是自然損壞，房東威脅若不賠償修繕費用就會提告，其實房客毋須畏懼，因為房客勝訴機率較高。

Q4房屋或室內設備損壞，但房東藉故拖延不維修，房客該怎麼辦？許盟志所長答：民法四三○條規定，房客可向房東催告修繕，如果房東逾催告期限仍不維修，那麼房客可以主張二種權利：第一、房客得以終止契約，提前解約走人；第二、房客自行請工人來維修，再向房東求償或從租金中扣除。

所謂催告，即寄存證信函或律師函給房東，內容要寫明修繕期限，如果房東置之不理，房客就應維護自身權益。

如果因房屋損壞造成房客財產損失，則房客可另向房東求償。

舉例來說，若房屋漏水嚴重，房東放任不管，導致房客家具或財產損失，則房客可以拍照、估價等等方式舉證求償。

但有個重點要注意，那就是發現房屋損壞，房客要盡到立即告知房東的責任，否則求償就難成立。

Q5租賃契約中載明房客報稅，稅金需由房客負擔。

房客若仍向國稅局報稅，導致房東被國稅局查稅，而事後房東向房客追討這筆稅金，房客該不該付？李永然所長答：凡租賃不平等條約、或違反國家法律規定者，都是無效的契約。

民法四二七條：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。

」按民法，房東租屋所得應納的稅金，應由房東負擔，即使房東在契約寫明要把稅金轉嫁給房客，仍屬無效契約。

如果房東威脅提告，要房客替房東繳這筆稅金，房客也毋須害怕，因為於法不合。

惟實務上若房客執意報稅，房東多會選擇拒租，或許這是房客最大的風險。

Q6房東收取的水、電費過高，電費一度甚至收到六塊錢，另有的房東還會額外加收清潔費，這是否違法？許盟志所長答：水、電、清潔費，以及租金以外的額外收費，最好在契約中一一寫清楚；若契約中寫明一度六元，那房客就要依約繳付，應無詐欺之虞。

至於一度電費收到六元、七元，是否涉及不當得利，或者違反電業法、涉及賣電謀利？這部份認定不易，算是模糊地帶。

民國一○二年，台南市曾有房東因收電費每度五元，遭到房客檢舉違反電業法，房東因此遭到檢察官調查。

房東被檢察官傳喚到案後自知理虧，願意賠付房客溢繳電費，並降低每度電費收費標準，最後換得不起訴結案。

爽收租金　房東必學六招Q1「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」被納入消保法中，具備法律效力，且已經公告，預計明年元月起實施。

有人說，「消保法」與「定型化契約」效力只限定「企業經營者」，一般房東不受拘束，是否代表個人房東就可以不必遵守？許盟志所長答：根據目前法規，「消保法」與「定型化契約」確實是規範企業經營者，個人房東是否適用租賃契約新法，這部份恐怕還有得吵。

雖然消保處已發出解釋函給各地方政府，認定「個人也屬於企業經營者」，但該解釋爭議過大，最後可能會淪為個案認定，無法通案處理。

再者，法界對消保處解釋的看法不一，問不同律師會得到不同答案。

如果房東不知適不適用消保法與定型化契約，可逕自向房屋所在地的地政機關詢問。

若日後衍生糾紛、或不滿遭到裁罰，則或可提起訴訟自救，而法官是否會採用消保處解釋，這恐怕會變成法官自由心證了。

Q2房客不繳租金，不僅霸佔房屋不還，甚至斷絕聯繫，是否可以擅自入屋將房客物品全數挪出，或者更換門鎖，不讓房客出入？李永然所長答：不行！房東擅自開鎖、或是進入出租房屋當中，可能觸犯侵入民宅、侵害隱私權等罪。

若事後房客藉口有財物遺失，又可能會藉故興訟，到時候房東會吃不完兜著走。

若租賃契約有公證，則可申請強制執行；若無公證，則可寄存證信函給房客進行催告。

除了寄存證信函外，為了避免房客推拖未收到訊息，最好同時傳簡訊、電話語音留言、電子通訊軟體留下訊息等方式，用多重管道通知房客。

Q3房客如果房租欠繳，不管欠繳多久，房東能否立刻請求收回房屋？若要走法律程序要回房子，要怎麼提訟比較好？李永然所長答：依照「土地法」規定，房客積欠租金在扣除擔保金（即俗稱的『押金』）以外，再積欠租金達二個月以上時，房東才能請求收回房屋。

舉例來說，若收一個月押金，則房客欠租三個月以上，才能請求收回房屋；若收二個月押金，則房客欠租四個月以上，才能請求收回房屋。

向房客請求收回房屋而房客置之不理，房東若能夠提出租賃契約、所有權狀、房屋課稅等證明，可依民事訴訟法第四二七條第二項第一款規定，適用簡易訴訟程序。

如果法官手上庭期少，最快四、五個月判決就會出爐。

但若房客提出上訴，所需時間會更久。

律師強烈建議，房東若提出訴訟，除了請求收回房屋，更要「善用訴訟」，可一併向房客請求逾期返還房屋的租金、違約金、不當得利，畢其功於一役。

Q4租賃契約經過公證，房客逾租期私佔房子不搬，房東就能成功申請強制執行？公證人答：多數房東誤以為租賃契約經過公證，就能夠向法院成功申請強制執行，但答案卻不一定。

若租賃契約進行公證，則房東、房客都要出席，且要攜帶國民身分證及印章，而房東還要帶最近一期房屋稅單，至於公證處所除了法院公證處外，亦可找專職民間公證人進行公證。

公證書具備「實質證據力」，但前提是契約內容要嚴謹寫明「在什麼情況下，房客逕受強制執行」。

惟公證書實質證據力以「公證人所實際體驗者、親身見聞為限」。

因為規定相當嚴格，所以房東到民事法庭申請強制執行，能不能核准，就得交由法官認定，內容一旦有疏漏就可能無法過關。

如果房東自行把契約拿去公證，卻沒找房客一起去，又或者只拿房客逕受強制執行切結書，而不是拿租賃契約，那只能算是「認證的私證書」，而認證文件只有「形式證據力」，並不具強制執行力。

Q5申請強制執行獲准，是否能馬上把房子要回來？李永然所長答：錯！房東向法院遞交強制執行申請狀獲准後，執行官會定出一個日期，向霸屋的房客寄出「自動履行之命令」，該命令的意思，就是要求房客在某年某月某日之前搬走。

但實務上霸屋的房客通常不會搬走，所以在自動履行之命令所要求的時間屆滿後，房東再和執行官另約時間，約好時間再請執行官到出租房屋現場履勘，確定現場狀況。

勘查現場無誤，房東再和執行官約好強制執行的時間，到強制執行當日，法院會通知房東、房客兩邊到場，並請警察到現場協助以完成強制執行。

乍看之下，程序似乎很簡單，但其實執行官每人手上案件多在百件以上，時間上並不好約。

以實務上來說，從申請強制執行到執行完畢，平均所需時間要半年以上；若期間房客有異議，那麼時間會花更久。

強制執行雖能順利把房子要回來，但想跟房客求償欠繳租金的話，就得另外打民事訟訴。

Q6我是一個普通房東，不會看面相、摸骨，房子不慎租給問題人物，萬一變成凶宅，該如何求償呢？李永然所長答：房客自殺造成凶宅，房東可向房客繼承人求償；若房客名下無產、或繼承人拋棄，則會面臨求償無門的窘境。

但要求償成功的關鍵，在於契約內容有沒有清楚記載「凶宅條款」。

建議凶宅條款要清楚寫出凶宅成因，成因的部份用語儘量寬鬆，例如「非自然死亡造成凶宅」等類似用語。

如果契約未增列凶宅條款，那房東只能用侵權行為要求損害賠償，但此途徑求償成功機率相對有限。

房東或可考慮向保險公司購買「凶宅險」，但要注意保單的「除外責任」是否合理，如果除外責任太過苛刻，那保險買了也是白買。

互相認識　減少糾紛大多數房東、房客在簽約前看房子，都只有一面之緣，彼此陌生。

其實，兩方在帶看房子時不妨多作交流，彼此互相認識，至少作個背景基本交流，才能知道對方是不是好房客、好房東。

否則，若只看表面全憑猜測，雖然省下交流聊天的時間，但卻可能一腳踏上賊船，那就因小失大了。

  回上頁 列表頁 會員登入 fb g+ or 一般會員 成交會員 登入 會員註冊 忘記密碼 同業菁英會員加入 會員註冊 返回 送出 送出註冊視同您已閱讀，並同意住商不動產網站服務條款以及隱私權聲明 忘記密碼 返回 送出 請輸入您註冊的帳號，臨時密碼將發送至您的手機號碼或著電子郵件 新增個人資料 新增聯絡方式，忘記密碼時，系統可以自動發臨時密碼給你 儲存 略過 輸入簡訊驗證碼 已將驗證碼發送至您的手機門號 送出 取消 輸入Email驗證碼 已將驗證碼發送至您的Email 送出 取消 同業菁英會員加入 返回 送出 送出註冊視同您已閱讀，並同意住商不動產網站服務條款以及隱私權聲明 房仲菁英電子報 返回 送出 送出註冊視同您已閱讀，並同意住商不動產網站服務條款以及隱私權聲明