新手看預售屋，要問哪些問題？有哪些注意事項？(文末可索取 ...

喬王，要如何看預售屋？有什麼看屋技巧？」 不知道你也有這樣的煩惱嗎？ 這幾年喬王看了不少建案，也有不少讀者來[…] Skiptocontent Postauthor:喬王 Postpublished:2020-10-10 Postcategory:A1購屋指南 Postcomments:0Comments 文章目錄 一、坐落位置1.土地分區2.基地位置3.座向4.地點/機能5.嫌惡設施二、建物規劃1.棟數規劃2.店面3.房型4.戶數規劃5.中繼水箱6.棟距7.梯戶比8.連續壁深度9.水泥磅數三、建物坪數1.銷售坪數2.權狀坪數3.陽台坪數4.雨遮坪數四、室內規劃1.平面圖/格局圖2.採光/通風3.梁柱4.客餐廳5.衛浴6.廚房7.防水8.冷氣室外機擺放9.曬衣10.樓層高度11.樓板厚度12.淨高13.夾層14.戶別位置五、車位規劃1.車位類型2.車位進出3.車位坪數六、公設規劃1.公設項目2.公設用途3.公設比/室內坪數七、價格費用1.附近行情2.管理費3.樓層價格4.售價5.單價6.車位價7.地主戶8.訂/簽/開9.交屋款10.暫收款八、建材設備1.廚房建材2.浴室建材3.隔間4.窗戶5.濾水系統6.瓦斯管線總結延伸閱讀買房新手要如何快速學會買房知識？1.預售屋新手攻略​2.買房貸財術3.房地產課程懶人包免費索取買房學習計畫 「喬王，要如何看預售屋？有什麼看屋技巧？」 不知道你也有這樣的煩惱嗎？ 這幾年喬王看了不少建案，也有不少讀者來信詢問看屋要問什麼問題。

但老實說，如果沒有把學到的技巧整理出來，下次看屋的時候，還是有可能會不小心忽略，甚至忘光光。

所以，喬王特別整理出八大面向、50項常見注意事項，以及買房前必問的問題(未來會陸續增加至100項)。

下次去參觀預售屋時，不妨問問代銷人員這些問題，展現出你的專業度吧！ 👉免費索取:如需索取”預售屋看屋技巧懶人包”，請於文末加入LINE後，輸入數字：30504 ​ 一、坐落位置 1.土地分區 商業用地會有住商混合問題，工業用地不可當住宅使用，住宅用地較為單純。

2.基地位置 基地位置可能與銷售中心位置不一樣，也可能蓋好後與想像的不一樣，譬如周杰倫媽媽在淡水買的預售屋，後來才發現會看到福地。

3.座向 坐北朝南(或朝東南)通常較舒適，坐南朝北可能較冷。

坐東朝西有西曬問題，坐西朝東早上可能會被陽光曬醒。

💡重點提醒：坐北朝南或朝東南，是接受度較高的座向。

4.地點/機能 買房要先看大環境，再看小環境，所以交通是否方便、生活機能是否優良、是否有學區等，都是需要評估的因素。

5.嫌惡設施 嫌惡設施可能會影響附近房價，影響程度可能5~25%不等，主要可分兩大類… 影響生命安全：如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等。

影響生活安寧：如神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。

二、建物規劃 1.棟數規劃 了解建案總共規畫幾棟，不同棟之間有何差異(譬如面向的景觀、嫌惡設施、是否西曬等) 2.店面 若樓下有店面，雖然買東西比較方便，但也可能比較複雜。

3.房型 確認自己想買幾房，譬如套房、一房一廳、兩房、2+1房、三房、四房，同一層不宜太多房型，否則可能導致住戶複雜。

4.戶數規劃 戶數愈多，出入愈複雜，電梯也可能需要等待。

戶數太少，管理費/維修費較高，且管委會管委會運作不易。

喬王認為理想的總戶數大約介於100~250戶之間。

(延伸閱讀：買房要挑戶數多或戶數少的社區？原來關鍵不在於戶數多寡，而是要看這個重點！) 5.中繼水箱 內政部《建築技術規則》建築設計施工編內容第251條規定，高層建築物高度超過60公尺(約14~15層樓)，就應該設置消防用中繼水箱(這是因為早期的技術，地下室及中繼樓層都有水箱才能打到頂樓），所以中間樓層可能會有噪音問題。

但現在新型揚水馬達可以直接打水到頂樓，而且加強了避震隔音，所以後來又出了新的解釋令：當幫浦的性能達到一定條件，中繼幫浦可以不必放在中繼樓層，但是相關閥件耐壓度要能承受。

正因為如此，近幾年就比較少遇到此類問題。

2020年5月起規定「成屋買賣定型化契約」須揭露「中繼水箱、基地台」，但預售屋仍然沒有強制規定要揭露，而且也不是所有建案都沒有中繼水箱，因此預售屋購屋者仍然需要關注這個議題，照顧好自己的權益！ PS:在此特別感謝部落客朋友Johnny大大特別詢問「新北市政府工務局建照科」，才知道這麼詳盡的資訊！ (延伸閱讀：看不到的機電決定你的生活品質、中繼水箱都消失了嗎?真相跟你想的不一樣) (↓此為喬王到新店某大樓看到的公告，噪音疑似水錘效應或水壓閥故障所造成) 6.棟距 若建案與鄰近大樓的棟距是否太近，會影響採光、隱私及安全；若棟距大，視野好，轉手性也好。

7.梯戶比 電梯與戶數是否比例適當? 電梯是否會因為上班時間尖峰不夠用? 💡重點提醒：1部電梯分配給3戶以下較合理，4戶以上可能會有等待電梯時間較久的問題。

8.連續壁深度 連續壁是一種地下擋土設施，可以用來阻擋地下土壤、地下水的滲入。

原則上，樓層愈高，地基會愈深。

連續壁深度通常是地下室深度的1.5~2倍，厚度標準則是開挖深度的5%，但大部分建案的厚度都遠超過5%。

以地上15層/地下3層的大樓為例，連續壁建議通常是20公尺以上。

(資料來源：福德ONE) 9.水泥磅數 水泥磅數又稱為「混凝土設計強度」，可用來得知「每平方公分(cm2)」可以承載多少「公斤(kg)」的壓力。

目前的建築法規標準是3500磅，但建議選擇4000磅以上較佳。

水泥磅數的多寡，原則上與樓高成正比，樓高15層以下大約用到4000磅就足夠了。

有些好的建商還會在低樓層或地下室加強磅數(譬如提高至5000磅)，讓基礎變得更加穩固。

💡重點提醒：盡量選擇4000磅以上的水泥磅數。

三、建物坪數 1.銷售坪數 銷售坪數「不含」雨遮，2018年後所申請的建照，無論預售屋或新成屋，雨遮都「不可登記、不可計價」，所以購買時是用「銷售坪數」計算。

2.權狀坪數 權狀坪數「含」雨遮，成屋賣出時，會以權狀坪數計算。

3.陽台坪數 陽台坪數是否太大，導致花太多錢在陽台上。

4.雨遮坪數 2018年後所申請的建照，雨遮不計坪不計價。

註：如果你有打算購買預售屋，喬王在Hahow好學校即將開設《買房避雷術-預售屋新手攻略》線上課程，歡迎點選下圖進一步了解囉！ 四、室內規劃 1.平面圖/格局圖 透過平面圖/格局圖，可以看到動線是否順暢、梁柱是否佔掉室內坪數。

因為實際建案施工、完工後，向工務局申請使用執照都是依據建築師繪製的設計藍圖（又稱為「藍曬圖」），而不是廣告DM的平面圖/格局圖，所以記得要向建商索取「藍曬圖」。

2.採光/通風 單面或雙面採光，通常大坪數房型享有雙面採光，小坪數房型只有單面採光；若是單面採光，則要注意客廳是否會變成暗廳(樣品屋通常用玻璃隔間，乍看之下以為採光足夠)，暗廳在風水上會導致財運不佳，且轉手性差。

3.梁柱 確認梁柱是否外推，除了風水問題之外，柱子外推也能讓實際使用的室內空間比較大；柱子連成一線會有樑，若在室內，空間配置要留意。

4.客餐廳 客廳/餐廳是分開，或者合併？採光是否夠亮，或者變成暗廳？ 5.衛浴 如果衛浴有開窗，比較不容易潮濕，否則可能要借助全熱交換機維持室內通風，潮濕地區尤其要注意。

6.廚房 廚房是獨立？開放？或半開放？有些人很在意廚房必須要獨立，就要特別注意。

7.防水 建案銷售時所稱的「防水保固」，其實沒有明確的法源依據。

。

業界普遍將防水保固期定為1年，主要是將「防水塗層」視為「內政部定型化契約範本」的「固定建材/設備」。

不過也有建商會特別在契約中明確寫出「防水保固3年」(如下圖)，或者明定「室內防水保固1年，屋頂防水保固3年」。

實務上，一般建商的防水保固通常是1~3年，更好的建商甚至可達5~10年以上，譬如：潤泰推出20年防水保固，國泰推出5年防水保固。

如果建案有標榜「防水」，建議還要再進一步確認是「全棟防水」？還是「全戶防水」？ PS:漏水其實還是要看屬於結構，或者屬於建材/設備，有興趣可參考行政院的相關釋疑[第十七條]有關「漏水」屬於預售屋買賣定型化契約應記載事項保固1年或15年疑義。

8.冷氣室外機擺放 確認冷氣是裝在哪裡，若裝在陽台，是否陽台空間足夠？ 9.曬衣 如果想要曬衣服，要在前陽台或工作陽台曬？如果只能在前陽台，可能會有美觀問題。

10.樓層高度 樓層高度(簡稱樓高)是指樓板中心(簡稱板心)之間的距離，建議至少3.2米，淨高才會夠，因為還要扣掉天花板的高度，若高度不夠，會有壓迫感。

有些建案會透過玻璃隔間讓空間感變大，交屋後才覺得變低。

3.6米為挑高建築，要注意是否有夾層。

11.樓板厚度 921大地震前的大樓樓板厚度通常為15公分以下，但921大地震後建築法規修改後，建案的樓板標準厚度是15公分。

有些建案為了加強隔音效果，樓板厚度會增加到18公分；更高級一點的建案，甚至會採用「中空樓板」。

什麼是中空樓板？ 這是指樓板中置入「吸音保麗龍球」，當水泥灌漿後就會產生中空，聲音在缺乏介質的情況下就比較難被傳遞，所以可以達到隔音效果。

不過要注意的是，中空樓板的厚度也會因此增加(大約是22~25公分)，所以有可能會影響到原本的樓高。

12.淨高 淨高度，是居住者真正感受到的高度，通常3米以上較無壓迫感。

💡小提示：淨高=樓高–樓板厚度 13.夾層 依法規定，夾層一開始就要和房子一起施工，不能在取得使用執照進行第二次施工。

夾層只能在1F或頂樓戶，同一樓層內夾層面積總和不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺(30.25坪)。

💡重點提醒：若要判斷是否為合法的夾層，可檢視建商原始核准的圖面是否有夾層，如果沒有，大部分都算是自行施工，不是合法夾層。

14.戶別位置 你想買的那一戶，是否距離電梯太近？ 如果太近，每個住戶回家前都會經過你家門口，你能忍受嗎？ 五、車位規劃 1.車位類型 對於一般人來說，平面車位最佳，機械車位/停車塔最差。

2.車位進出 車道位置是否進出方便？ 要避免選車道最裡面，或迴車空間不夠的位置。

如果車位在柱子旁邊，要確認是否開車門會卡到柱子。

3.車位坪數 車位是用「個」而非用「坪數」計算價格​​。

依照《建築技術規則》，標準的停車位為5.5mx2.5m，換算下來約為4.2坪。

若車位面積加上車道，平面車位應該會在8坪以上，機械車位則大約是6至8坪之間。

若車位只有4~5坪，要小心車位坪數被灌入公設(花更多錢買公設)。

💡重點提醒：標準停車位為4~5坪，若加上車道與坡道，平面停車位通常在8坪以上，機械車位則是6~8坪。

六、公設規劃 1.公設項目 是否為必要公設(游泳池可能因維護不易而導致荒廢) 2.公設用途 是否為原本用途，要注意蓄水池是否改為游泳池？地下停車位是否二工改建成其他公設？停車位走道是否灌入公設坪數計費？ 3.公設比/室內坪數 了解公設比和室內坪數，才能知道實際上能使用的坪數是多少，公設比可參考如下… 公寓、透天厝：0－15％電梯華廈（7-12樓）：15－25％電梯大樓（12樓以上）：25－35％電梯大樓：35％以上商辦大樓：30－40％ 七、價格費用 1.附近行情 透過實價登錄和銀行估價，了解附近的成交價及銀行估價，有助於你判斷出價和議價。

2.管理費 一般國宅管理費約每坪50元，優質一點的社區約60~80元，豪宅管理費則是超過90元。

3.樓層價格 低樓層價格較低，高樓層價格較高，有些建商會把較容易賣的7~10樓中高樓層當作保留戶。

4.售價 有些建商標榜不二價，有些建商則有議價空間，景氣好時沒有多少議價空間，景氣差時有可能談到較好價格。

5.單價 小坪數通常單價高，大坪數通常單價低。

6.車位價 房子價格與車位價格計算方式不同： (1)房子價格=單價x坪數 (2)車位價格=價格/個 愈低樓層的車位，價格通常愈低。

7.地主戶 是否與地主戶合建？比例多高？ 比例過高可能影響管委會運作，或者地主缺錢時拋售。

8.訂/簽/開 訂金/簽約金/開工款要繳多少？ 買房前先確認自己是否能夠拿出這麼多錢。

9.交屋款 交屋款算是交屋與否的籌碼，法定保留交屋款是總價5%，你是否被迫議定低於5%？ 10.暫收款 交屋前建商還會收取「暫收款」，包含：稅費、規費、瓦管外管費、代書費、管理費等金額。

暫收款至少10~20萬元起跳，多退少補，所以記得別把預算抓太緊。

管理費通常收取6個月，由建商先跟住戶收取，等到管委會成立後，再轉交管委會，以確保管委會成立初期可以穩定運作。

2019年消保處修訂了定型化契約後，規定：水電管線：內/外管線費用都是由建商負擔。

天然瓦斯管線：內管是建商買單，而外管是由買賣雙方協調。

假如未協調，就有建商負擔；假如約定為買方負擔，一般瓦斯外管管線費用，大約3~4萬元左右。

八、建材設備 1.廚房建材 確認馬桶/洗臉盆/水龍頭/蓮蓬頭使用哪個品牌，有些用國產HCG，有些用日本TOTO或其他國家的進口品牌。

2.浴室建材 確認三機(抽風/烘碗/瓦斯或電陶爐)使用哪個品牌，櫻花/林內都算是知名且信譽較佳的品牌。

3.隔間 有些建案為了省成本，或者規避採光問題，需要購屋後自己隔間，這時就要記得將成本一起納入考量。

隔間的工法有很多種，包括白磚輕隔間、紅磚牆、RC牆等。

白磚輕隔間的好處是可以減輕結構負擔，而且容易改變格局，但缺點是隔音效果較差(譬如：中和市捷運景安站推出共構建案「冠德美麗景安」就曾被住戶抱怨隔音效果超差)、牆壁遇到熱漲冷縮後容易龜裂。

所以購買之前，建議確認隔間牆的材質與工法。

(延伸閱讀：輕隔間有哪些？快速認識6種室內隔間工法) 4.窗戶 確認是否為氣密窗，以及使用哪個品牌。

常見日系與台系品牌舉例如下： 日系品牌：YKK、TOSTEM、三協立山、新日輕。

台系品牌：錦鋐、鵝牌、正新、中華、力霸、大同、九州、永欣。

5.濾水系統 有些大樓會有淨軟水系統，但有些建案沒有，需要自行安裝。

6.瓦斯管線 瓦斯主管通常是做在外牆，但有些建商是做在室內，貫穿了陽台地板，除了有安全疑慮之外，管路貫穿的周圍會有縫隙，如果陽台有水就會滲漏到樓下。

(謝謝網友RickLiao特別來信和大家分享自己的經驗) (參考新聞：廠商圖維修方便驚！瓦斯管貫穿陽台、瓦斯主管線立陽台住戶集體反彈) 總結 最後提醒一下，沒有100分的房子，只有相對適合你的房子。

你無法要求每個建案都面面俱到，因為面面俱到的房子，太高的房價你也可能無法接受(如果你很有錢，那就另當別論啦XD)。

所以，檢查這50個項目時，釐清哪些是你在乎的，哪些不是你在乎的，不然永遠都買不到所謂”完美的房子”喔！ 看完這50個預售屋必知注意事項之後，你是否參觀預售屋時知道要問那些問題了呢？ 如果這篇文章對你有幫助，請分享給你身邊打算買預售屋的親朋好友或同事知道囉！ 延伸閱讀 建商好壞怎麼查詢？這7招幫你判斷建商評價！預售屋合約有哪些陷阱？買房簽約前，你必知的10大注意事項懶人包！擔心建商倒閉跑路嗎？買預售屋前，先搞懂這5種履約擔保機制！ 若你想索取”簡易預售屋看屋技巧懶人包”，請加入下方LINE後，輸入數字：30504，即可免費索取。

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目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程，專門幫助小資上班族達成人生三件事：理財x買房x斜槓。

目前在Hahow好學校開設2門線上課程，也曾受邀到台北大學、臺北市立大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講，累積學員至少1000位以上。

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Δ 關於喬王 嗨~我是喬王，因為喜歡學習投資理財，所以開設了部落格，紀錄並分享我的學習點滴。

一直以來，身邊有許多想理財的朋友，但複雜的財經知識與術語，往往讓他們不知從何下手；或者道聽塗說，學到不正確的觀念、踩到金融詐騙陷阱，虧了錢後再也不敢投資。

這幾年，喬王也在投資理財這條路上跌跌撞撞了許多次，才漸漸地找到自己的順流理財模式。

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另外，因為房貸不是主要業務，所以比較不像銀行一樣積極爭取。

但是如果是保險大戶，或者剛好符合壽險公司的優質客戶專案，還是有機會爭取到比較好的優惠。

但是因為近期房貸利率太低，很多壽險公司已不承作房貸，譬如：富邦、南山、中壽、遠雄等，都已不承作新房貸。

至於國泰、新光、三商美邦、全球人壽，雖然目前仍有受理房貸業務，但未來是否還會繼續受理，就不得而知囉... ...SeeMoreSeeLess ViewonFacebook · Share ShareonFacebook ShareonTwitter ShareonLinkedIn SharebyEmail 最新文章 【台北場地租借】平價高質感的維特空間-忠孝復興館，超適合直播/聚會/辦講座！ 房貸要提前還清嗎？想清楚這幾點，你就不會再糾結！ 推薦Hahow好學校線上課程，還能賺聯盟行銷獎金？怎麼做到的？ 創業讓你失去自由？試試一人公司與一人創富吧！(ft.于為暢) 【台北場地租借】維特空間-南京復興館，適合活動/聚會/講座的好地方 最新留言 請問你有推薦其他更便宜的嗎？ 沒錯~投資不能只看眼前，要拉長時間來思… 如果選全額到，基本上就不會再被扣中間銀行… 確實是如此，市場未來的變化，沒有人能預測… 想請教一下喬王，目前看起來從網銀匯款國泰…