看預售屋要注意甚麼？破解建商提供的平面圖 - 工商時報

預售屋因為無法看到實際樣貌，只能憑藉建商提供的模擬圖和平面圖作為參考，而在這些圖面裡有時會隱藏一些看不出來的陷阱，不能不留意。

首頁工商書房書房嚴選看預售屋要注意甚麼？破解建商提供的平面圖 看預售屋要注意甚麼？破解建商提供的平面圖 工商時報書房編輯 2021.08.10 看樣品屋時，別忘了提問現場看到的問題。

圖／攝影Jessie，麥浩斯出版提供 預售屋建商說公設比占35％的意思是什麼？ 🅐公設有分為「大公」和「小公」。

在房屋所有權狀上可以找到三個與使用面積相關的項目，分別是：1.面積：慣稱為主建物，也就是室內實際可使用的坪數。

2.附屬建物：花台、陽台、雨遮、露台都屬於此項目。

3.共有部分：慣稱為公設，又分為大公、小公。

淸楚這三個項目的面積後，就能計算出公設比例為多少，公設比的計算方式：共有部分÷(面積＋附屬建物＋共有部分)，目前建案的公設比大約落在30～35％為常態。

另外，公設又分為部分大樓住戶共同使用區域的「小公」，例如：各層的電梯、梯廳、樓梯間等；所有住戶共同使用區域的「大公」，例如：健身房、游泳池、一樓電梯、梯廳、大廳及交誼廳等，在計算公設比時都需一併列入。

公設比占35～30%是目前建案常見的比例。

圖／和瀚室內裝修設計工程，麥浩斯出版提供 預售屋的公設模擬圖看起來都很美，實際交屋眞的一定會有嗎？ 🅐小心掉入非法公設的陷阱。

預售屋因為無法看到實際樣貌，只能憑藉建商提供的模擬圖和平面圖作為參考，而在這些圖面裡有時會隱藏一些看不出來的陷阱，不能不留意。

舉例來說，根據台北市土地使用分區管理自治條例規定，建築物總樓地板面積每100平方公尺應設置一輛機車停車位，但在建商模擬圖或平面圖上卻沒有看到機車停車位的位置，這時很有可能是將原本停車位的區域改建為健身房或交誼廳，成為了非法公設，建議可以詢問房仲或代銷人員大樓是否有規劃機車位區域，區域位置在哪邊，以確保買到的是合法公設。

第一次看預售屋，不知道有哪些NG設計呢？ 🅐可從傢具配置圖看出端倪。

在看預售屋之前，可以先蒐集想看的預售屋建案DM，拿到DM後不要馬上被看起來美美的傢具配置圖矇蔽了，仔細研究一下圖面裡有沒有不合理的地方，例如：廚房水槽的擺放位置在廚具轉彎處，這樣好用嗎？臥房衣櫃與床的距離那麼窄，衣櫃門和抽屜好開嗎？床和梳妝桌的距離很靠近，人要經過好走嗎？客廳電視牆的深度很淺，視聽設備好放嗎？這些都是從傢具配置圖中能看出的疑問，如果沒有事前留意提出修改，最後就會照著圖面完工交屋，衍生出的後續問題恐怕會更多、更花錢。

如何破解預售屋建商提供的平面圖，才不會購屋後發現房屋實體和預售坪數差異很大？ 🅐看樣品屋時要問對問題。

一般來說，建物坪數在合約中都會載明，要發生房屋實體和預售坪數差異很大的機率不高，比較有可能發生的是尺寸誤差値，建議在簽合約前先討論好可以接受的誤差範圍或比例，並明列於合約內容中，保障自身權益。

除了圖面上的尺寸落差，在看樣品屋時也別忘了提問現場看到的問題，像是在樣品屋臥房梳妝台地板上貼出的虛線，就可能是陽台外推的違建，看到虛線會特別的標示一定要先問淸楚代表意義為何；再來是在樣品屋看到使用的建材和衛浴、廚具設備可能比較高檔，但在合約中僅以「同等級」、「最新款」來表示，或是有些設備並不在附贈範圍內，因此可要求在合約中明列使用的品牌、型號、數量等，以避免日後爭議。

想改預售屋格局記得先詢問建商客變範圍。

圖／和瀚室內裝修設計工程，麥浩斯出版提供 如何看懂預售屋平面圖格局配置，藉由客變省下多餘建材費？ 🅐選自己喜歡的格局下手。

如果預售屋規劃的格局配置不是自己想要的，可以先詢問建商能不能更改，能夠客變的範圍到哪裡？不過，由於現在不少預售屋建商聽到要修改格局，都會直接建議業主選擇毛胚屋，自行計喜歡的空間格局，乍聽之下似乎能省下建材費，但再細想一下，建設公司是退料不退工，材料因為大批採購價格便宜，退的費用自然低於市價；如果再請建商配合的設計公司更改格局，不僅必須付出一筆工錢，材料費用也會增加，這樣算起來不一定有省到錢，最後付出的費用搞不好還更多，倒不如一開始就選擇適合自己的格局下手較划算。

平面圖上看不到的樓高也會影響空間感。

圖／和瀚室內裝修設計工程，麥浩斯出版提供 該如何從預售屋平面圖看出隱藏的大樑？ 🅐從平面圖上的柱子判斷樑位。

大樑一般在建設公司銷售的平面圖上不會特別顯示，除了靠經驗値判斷，另一個方式則是從平面圖上柱子的位置去判斷，通常柱子和柱子間會有樑，可以比對樑的所在之處有沒有剛好在不希望出現的區域，或是能不能透過設計修飾改善。

此外，也可以要求建商標註樑位提供參考，就能更準確知道大樑對空間是否造成影響。

平面圖。

圖／和瀚室內裝修設計工程，麥浩斯出版提供 (本文摘自漂亮家居編輯部著《安心成家買屋裝修200QA：教你預售、新屋、老屋看屋眉角，挑對好房裝潢更省錢》，麥浩斯出版提供) 延伸閱讀 世風日下人心不古？創新的第一步就是觀察 創意練習！「我的筆電有一個小神待在裡頭」 上一堂古玩收藏課！絡子在中國是個記憶密碼 讀者私房書單大募集抽千元即享券！歡迎訂閱追蹤Instagram、樂讀電子報｜回工商書房首頁 預售屋室內設計藝術設計空間設計佈置麥浩斯出版 工商時報書房編輯 熱門文章 早退勞保年金減20％1方法可每月多領4千 2021.12.26 16檔SMART概念股卡位元月行情 2021.12.25 半導體產能向前衝5檔概念股中樂透 2021.12.26 打房就走後門？專家爆炒房客玩這3招 2021.12.25 外資歸隊紅包行情提前開跑13檔吸睛 2021.12.26