買房前先看1分鐘懂房地合一稅 - 591房屋交易網

房地合一稅2016年元旦上路，2015年底前取得房屋，持有超過兩年適用舊制，因此現在(2018年)賣屋均適用舊制，賣屋所得納入年度所得稅課稅。

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圖/賣房時繳交房地合一稅，符合自住條件將享有優惠稅率及重購退稅。

│房地合一稅實報實銷依持有年限不同課稅房地合一稅2016年元旦上路，2015年底前取得房屋，持有超過兩年適用舊制，因此現在(2018年)賣屋均適用舊制，賣屋所得納入年度所得稅課稅。

另一房產交易納入所得稅的就是預售屋，若再成屋過戶前轉賣給下一手，該舉屬於權利移轉，並不適用於房地合一稅，交易所得同樣也是併入年度所得稅計算。

若納入年度所得稅計算，通常會以實際成交價格或是房屋評定現值去做申報估算所得，所得將納入當年度的總收入，再減掉免稅、扣除額，依據金額不同乘於5~40%稅率，在下一年度5月前繳納。

但是若在2016年元旦後買房，現在(2018年)賣出就是適用房地合一稅，採分離課稅，因需再繳納土增稅，因此賣屋所得除扣除裝潢費、代書相關成本費用外還得減掉土地漲價總數額，實報實銷，再依據持有年限課以15~45%不同稅率，賣屋者須在所有權完成移轉登記隔日起算30天內申報。

國稅局提醒，房地合一稅為交易利得稅，假如無獲利當然也無須繳交，但還是需要申報，若無申報將處以3000元以上、3萬元以下的罰鍰。

│單據多留多保佑成本費用申報要小心因為可扣除相關成本跟費用再計算課稅，地政士表示，費用包括出售當時的仲介費、搬遷費等，成本則是指契稅、代書、裝潢費等，這些消費若有單據可留下當作未來售屋扣除憑證，但若費用部分無單據，國稅局通常會以售價的5%計算扣除。

房地合一稅上路至今也有許多申報案例，地政士提醒，實例來說，裝潢費容易產生爭議，非兩年內耗損、附著房屋的裝潢才能認列，若為兩年內恐會耗損，可拆除移動，如家電、系統家具類就無法扣除；費用部分，房屋、地價稅等持有稅以及房貸利息支出也無法扣除，民眾申報時可多加留心。

│自住持有滿6年享免稅額及優惠稅率對於自住族群也有優惠，只要持有滿6年，個人及配偶、未成年子女均設有戶籍，並且有實際居住事實，無供營業或出租使用狀況等自住條件，就可享有400萬元的免稅額，獲利400萬元內免稅，超過400萬扣除400萬後，再以10%計算。

例如2018年3月買2000萬元房子，2024年5月以4000萬賣出房子，持有超過6年，期間土地漲價總數額約100萬，相關仲介費等費用約200萬及契稅、裝潢費等成本約500萬計算，是不是自住就差了160萬。

●非自住:【4000萬(賣價)-2000萬(買價)-200萬(費用)-500萬(成本)-100萬(土地漲價數額)】X20%=240萬●自住:【4000萬(賣價)-2000萬(買價)-200萬(費用)-500萬(成本)-100萬(土地漲價數額)-400萬(自住免稅額)】X10%(自住優惠利率)=80萬 │自用住宅重購小換大全額退稅房地合一稅亦有針對自住族群重購退稅優惠，國稅局表示，重購退稅的自住認定有稍微放寬，只要所有權人、配偶或未成年子女設籍，出售前1年內沒有出租或供營業使用，不論先買後賣或先賣後買，重購或出售所有權登記日期在2年內，都享有房屋價值小換大全額退稅，大換小按比例退稅，但有退稅成功後5年不得改做其他用途或再行移轉、夫妻及未成年子女6年內只能有1戶適用自用住宅換屋優惠等限制。

例:出售舊屋1000萬元，繳納房地合一稅50萬元，2年內買新房500萬，兩者價值差距1/2，大換小按比例退稅，可退25萬元。

│設防錯殺條例賠錢可抵下次獲利儘管1年內短期持有最高課以45%稅率，但是也設有「防錯殺條款」像是針對財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素售屋，持有不滿2年課稅調整為20%。

若是賣屋賠錢族也要注意，若某一次賣屋賠錢除不用繳交房地合一稅，但在3年內，若再有其他賣屋獲利，可先減除上筆損失金額來計算課稅所得。

例:出售A房產賠了50萬元，3年內賣B房產扣除相關成本費用，淨獲利250萬元，可扣除之前賠的50萬元，得以200萬元所得課稅。

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文中所涉坪數,如無特殊說明,均為規劃坪數。

文中出現的圖片僅供參考,以銷售中心實際情況為準。

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