美國加州買房記|美國房產買房流程經驗總整理
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在美國房源網站上找房源很方便,只要上網根據區域一找,周圍地區所有的房源都會出現,地點價格房子描述也一目了然。
來推薦我們自己有用也很實用的美國 ...
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Sep20Thu201811:30
美國加州買房記|美國房產買房流程經驗總整理
今年我們終於買到了屬於自己的房子!我們是在美國加州置產,在洛杉磯買房。
在中國富豪大舉入侵之後,加州房地產現在真的漲得很誇張,不說北加州了,北加是連科技新貴都買不起房子的,每間房子都百萬美金起跳,真是嚇死人了!
南加州也是漲得很厲害,至少50萬美金以上才會有像樣一點的房子。
看看美國其他州的房子,30萬40萬美金就有一個又大又美麗的House,真是羨慕忌妒恨啊~
接著就讓我來分享一下我們的美國買房經驗吧!
本文主題:
1.美國房子種類
2.美國買賣房產經紀制度
3.美國買房流程
4.關於貸款
5.關於水.電.垃圾.煤氣的轉移
6.買房後的裝修
7.美國買房後的支出
8.美國加州夫妻財產分配制
9.買房相關英文單字
美國房子種類1
美國房子種類以大方向分的話可分成三種:House、TownHouse和Condo。
House
這是美國最普遍的房產類型,通常擁有的產權是一塊地+上面的房子,所以House會有前院和後院的土地,在自己的土地上養花種菜挖泳池都可以,所以很多人買房子也很看重"地"的部分。
House同時也是最保值的房產類型!
在LA周圍,學區好一點的City,基本3房以上的House都要60.70萬以上了(2018年),但如果是內陸洲或其他比較鄉下的州,40、50萬就能擁有一間超夢幻的美式House啦!
不過要管理一間House也不是這麼容易的事,最好能學習基本的修理技能,不然每次請人來的修理費用真的很傷本阿~
除此之外,院子內的落葉要掃草要除,基本的園藝也是住House的人必備的技能之一。
關於HOA
House是自己管理的房產,不用繳HOA。
HOA(HomeownersAssociation)小教室
HOA就是業務管理費的概念,通常是一個小型社區。
有可能為自己組織的管委會或是委外的物業管理,每個月的收費看管委會的規定,包含的項目每個社區不太相同,有的會包房子保險、水費或垃圾費等。
水費有細分,有的只包含社區外面花草的管理水費,有的更包了家裡的水費。
通常有包含甚麼費用,要看房子的HOA細項,所以有時候不能只聽經紀的一面之詞說甚麼包水費,但其實只包了社區的花草水費,所以還是得自己看了細項才會比較清楚明白!
另外就是,租客是不用繳HOA的,HOA是房東的責任歐~
TownHouse
TownHouse算是別墅型的房產,通常是一個範圍社區,社區內的房子結構外表基本大同小異,有的是連棟的,有些則是獨立的。
TownHouse和House最大的不同就是土地大小。
TownHouse通常只有小後院,可能會有一點小小的地可以種,但不會像House的院子面積這麼大,不過因為TownHouse把大部分的土地拿來建設居住空間,就像華人所稱的別墅一般,所以居住空間有時候會比House來的大。
TownHouse價格比House便宜一些,但增值沒有House來的快。
關於HOA
TownHouse會有HOA的費用。
費用有可能是自己管理或是委外業務管理公司管理,像我們現在買的就是自己管理的,負責公共區域的花草及房屋保險等。
Condo
再來說到Condo,其實就是公寓,走社區管理概念的房子,就像華人常見的社區管理公寓類型,一層樓會有好幾間房屋。
統一管理的社區,公共區域是由物業管理負責,所以甚麼都不用擔心。
Condo是所有房產類型最便宜,也是增值最慢的物件。
關於HOA
Condo因為也是社區集中管理,所以HOA也是不可少的費用啊~而且社區如果走高級路線,那HOA費用也是很驚人的,Condo的HOA費用通常會比TownHouse來的高,不過有時候會包含一些公共設施(例如:泳池、健身房之類)。
美國買賣房產經紀制度2
法律規定,在美國買賣房子買方跟賣方都需要有一名經紀,而房屋的最後售價,是會包含雙方經紀的費用的,也就是說,買賣雙方的經紀費都是賣方出的。
經紀的費用是售價的4-6%,買賣雙方經紀對分。
不過之後買方經紀會回饋給買家一部分傭金,傭金多少不定,看經紀的誠意或是買方和經紀剛開始有沒有講好價碼,如果是自己看好房子要買時才找買方經紀幫忙處理後續
可以跟買方經紀談好回多少。
所以如果不怕麻煩想省點錢,能自己看房就自己看,最後看上了才找買方經紀處理後續事宜,這時候就可以跟他談好返回傭金的價碼。
加州有許多的華人房產經紀,中文、廣東話都能通,所以也不用擔心跟經紀雞同鴨講。
美國買房流程3
找房給offer簽約房子檢查(inspection)和賣方協調房產修理費錢轉進履約保證(escrow)交鑰匙完成房屋買賣
以下分類說明:
1、美國找房
在美國房子選擇很多,買房前可以先設定好想買的地點,縮小範圍去找自己喜歡的物件。
可以透過經紀,也可以透過網站找房。
經紀找房
透過經紀找房,告訴經紀自己的需求後,經紀會幫忙找房,期間如果有幾間適合的房源會Email過來,有看到喜歡的想去看房,經紀也會陪同,因為有些房子不一定是OpenHouse(也就是開放參觀),有時候得要有經紀鑰匙才能進去看的。
找經紀看房,因為他在買方購屋前期也有工作,所以這時候比較不會談到返回傭金的問題,通常是交易完成後,看買方經紀願意返回多少。
自己找房
通常自己找不外乎就是透過房源網站,或是朋友介紹。
在美國房源網站上找房源很方便,只要上網根據區域一找,周圍地區所有的房源都會出現,地點價格房子描述也一目了然。
來推薦我們自己有用也很實用的美國房產網站:REDFIN。
只要有新房源,房源網站上也都會有,也有APP可以下載,當然也有其他的房源網站,不過我們最合用的還是Redfin,房源更新比較快之外,也有功能可以幫買家計算貸款後每個月的總花費,相當方便,可以開啟通知功能,喜歡的房子有變更狀態都會通知,也可以縮小找房的範圍,會比較容易找物件。
然後就可以尋找自己喜歡的房屋啦~
點進上市的房屋,會有概述、價錢、幾房幾衛和多少平方英尺等資訊,還有地址地圖,可以將喜歡的房屋加到我的最愛,之後房子有任何狀態變動,Redfin都會通知喔!(記得去後台設定通知)
房源網站還蠻方便找房的,看到喜歡的房源,如果有開放參觀(OpenHouse)我們就會去看,不過倒是沒試過從網站上預約看房的服務。
有一天在路邊看到的OpenHouse的掛牌,經紀的名字真的很逗XD。
另外,如果想知道想買的房子附近有沒有犯罪紀錄,可以上Trulia看(GoogleChrome搜尋不了,可能要用火狐才行)。
看看以下的圖,洛杉磯市中心犯罪率超誇張的啊!!
2、給offer
如果看上了喜歡的房子,接著下一步就是透過經紀給offer出價了!
一般買家少的情況下,下offer可以出的比售價低,但在加州,好房子大家瘋搶的狀況下,下offer也就是一個戰場啊!所以好房子的成交價格通常會比售價高。
出價剛開始沒有人搶的話可以先出比售價低,幸運的話賣方就賣了~
出價也要量力而為,別超過自己的能力出價,自己也要評估一下房子的價值,因為其他出價者也許是土豪之類的,或用現金買房財力雄厚,這時候我只能說看緣分,是你的終究會是你的,誰也搶不走。
3、簽約
出價後,賣家願意接受價格準備簽約,網站上就會顯示"Pending"。
所以Pending是什麼意思呢?
意思是當賣家還沒簽約時,誰都有機會再用更高的價格搶到房子,所以真的不要高興得太早,賣家簽下去後才算是真的拿到房子!
我們就是發現想買的房子狀態已經更改為Pending了,請我們經紀去問,又以更高的價格搶到,殊不知賣家一直拖著不簽約,後來又說有另一個現金買家出更高的價格,把我們搞來搞去後來結果又賣給我們==?,總之起起伏伏的劇情,真是讓人上上下下的啊!
順便說一下現在買賣房子的簽約都是電子文件,可以直接使用Email電子簽約,所以非常方便,不過有些特別的文件還是需要親簽,像我們就去我們的經紀方簽一次,之後又去履約保證escrow公司簽一次。
這邊大概介紹一下賣家簽約之後會有三種保證買家的條款(Contingency)
1.AppraisalContingency
貸款買房,銀行會對房子進行估價才貸款,如果銀行估價低於售價,貸款金額沒有達到預期的額度,必須付更多的頭期款,這時買家是可以反悔不買房子的,訂金也可以全部拿回。
例如:買了一個100萬的房子,想要貸7成,也就是跟銀行借70萬,但是銀行估房子的價值只有90萬,也就是銀行只能貸給你90萬的7成=63萬,意思就是如果要買這房子,必須頭期款要多增加7萬元進去(70萬-63萬=7萬),這時候買家是可以反悔不買,訂金也可以全部拿回來的。
2.FinancingContingency
貸款買房,如果最後銀行貸款沒有批准,買家也是可以反悔不買房子,訂金也可以全部拿回。
3.InspectionContingency
房子請專人檢查後(Inspection),發現房屋有瑕疵(例如:管線問題.漏水問題等等),這時候買家可以向賣家提出修理或是提供修理的費用,如果買家對房子不滿意是可以拍拍屁股走人,訂金也可以全部拿回。
這三個Contingency就是對買家的最大保障!不過還是得等賣家簽了約才有這些保障喔。
再來就是,如果一間房子很多人搶,這時賣家有籌碼,也許在合約上會備註把這些條款拿掉(ContingencyRemove),這樣對買家就會比較沒保障,不過就自己衡量,買賣交易本來就是你情我願摟~
所以除了注意看合約之外,也要了解合約上的意思。
簽不簽,就看買家如何取捨啦!
4、房子檢查(inspection)
賣家簽約以後,再來就是請第三方專人檢查的Inspection!
這是專業性的檢查,所以會很詳細,也會有書面報告上面說明有問題的地方及附上照片。
這筆Inspection的費用是買家自己要出的,千萬不能省,因為如果沒有做Inspection,到時候房子有問題,是沒有立場爭取的,所以inspection也是買房流程中很重要的一環!
我們的inspection價位是US$300(2018年)。
5、和賣方協調房產修理費
做完房屋檢查後,就可以向賣方提出修理的費用。
其實我覺得也有點是殺價的意味,將有問題必須更換的地方及價格逐個提出,可以列個表交給經紀跟對方談,也不是提出甚麼對方就一定要答應甚麼,協調後,只要雙方能滿意最後的修理費即可。
像我們提出7000元修理費,對方最後同意5000元,雙方都可接受。
(6)錢轉進履約保證(escrow)
escrow是一個中間平台,對買賣雙方都有保障。
現在台灣買賣房產也是使用履約保證,將頭期款匯入escrow,之後銀行下來的貸款也會匯入,關閉escrow之後,會直接匯入經紀及賣家的戶頭,詳細的資金費用,最後會列出詳細的金額列表。
不過escrow的服務費也不便宜,但也是不得不花的支出之一。
如何在銀行開戶請參考:美國銀行開戶&申請信用卡│英文簽名設計分享
(7)交鑰匙完成房屋買賣
關閉escrow之後就可以交鑰匙啦!
一般會預先跟賣家約好時間交鑰匙,通常會在關閉escrow的同一天交鑰匙。
切記:一定要試過每一把鑰匙和車庫遙控器確認是可以使用的!
當時如果對房子有不清楚的地方也可以順便提出疑問,也可以問賣家何時會將水電停掉,買家可以接著開,房子才不會被斷水斷電。
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關於貸款4
房屋貸款
房屋貸款通常經紀會找一間貸款公司協助借款人,公司會查詢你的信用分數、收入等等個人資料。
房屋貸款會比現金買房要慢,時間上大概需要一個月才能關閉履約保證(escrow),所以有些賣家比較喜歡現金買家,就是因為可以很快完成買賣交易,不需要等待銀行撥款的時間。
另外15年還款的利率會低於30年還款的利率,剛開始還款的頭幾年都是繳利息,想更快還完,有閒錢就可以先投到本金上,這樣之後的每個月利息就會比較低,也能更快還清貸款。
重貸Refinance
在房屋利率降低時,貸款公司會詢問借款人需不需要重貸服務,重貸也是一個可以替自己省錢的方式,也就是拿新的低利率貸款去還自己現有的高利率貸款,利率較低,每個月還款的費用就會降低。
但我建議還是要自己算過才知道對自己划不划算,也就是省下的錢能不能抵銷重貸所需的費用,因為重新貸款還是需要繳交服務費和一些拉里拉雜的手續費,不過利率好的話,基本上重貸還是比較划算!
流程大約是:
1、貸款公司會幫借款人向銀行爭取合理的貸款利率(會收取基本估價費用)。
2、報價給借款人。
3、由借款人決定要不要重新貸款。
4、確定重貸,需要重新簽屬文件。
另外有時候重貸公司會提出幫忙重貸的服務且不收手續費,是因為他們幫忙代辦的利率會比個人直接和銀行重貸的利率較高,意思就是,例如銀行報3.3%的利率,重貸公司會幫借款人辦3.5%的利率,從中的利率差就是他們的收費來源。
不過這樣的服務,對借款人和重貸公司而言都有好處,所以借款人也可以考慮需不需要重新貸款。
關於水、電、垃圾和煤氣的轉移5
水電轉移是買房子之後最重要的事,因為賣家交鑰匙之後可能會將水電停掉,不過也有很free的賣家不會去辦,因為買家去辦轉移了之後,他們的帳單就自動截止到那天。
電和煤氣的轉移
電的轉移非常簡單,只要撥一通電話到電力公司轉移即可。
水和垃圾的轉移
水和垃圾通常是一起收費的,水就比較麻煩一點,要在上班日去市政廳辦理,到水的櫃檯辦理就行啦。
而且還有中文喔!因為是華人區啦哈哈~
我們本來想換垃圾桶,結果市政廳說這個地址才換不久不給換...
電話及網路的轉移
順便講一個電話及網路的轉移,只要通知你的電話及網路公司,他們會來調整線路,之後就可以用原來的電話號碼及網路了。
買房後的裝修6
買房後通常會裝修一下房屋再進去住,不過因為我們的前屋主是裝修後才拿出來賣的,所以基本上我們不太需要甚麼大裝修。
油漆、地板、馬桶、洗手台、浴缸拉門全都換過新的了,只要簡單清洗一下即可,我們只需要裝裝窗簾、換換鎖或更換一些簡單的用品。
所有的房屋裝修用具材料幾乎都在Homedepot買的到,非常方便!
來看看我們的房屋裝修:美國新家簡單裝修|簡易窗簾DIY.換門鎖和浴缸塞
美國買房後的支出7
美國買完房子之後,除了貸款,還有其他支出必須注意。
地稅(PropertyTaxorRealEstateTax)
加州的地稅是根據當時買的房價而定,買越高價稅抽越重,所以買房時出價真的要量力而為啊!
加州郡的地稅約莫是1-2%,城市不同略有差異,所以繳地稅也是一筆不小的支出。
地稅一年要繳兩次,分別是12/10之前和4/10之前,滯納金是10%,有夠嚇人,所以請記得一定一定要注意繳納日期!
房屋種類跟地稅也有相關,House的地稅是最高的,不過如果有繳貸款,之後是可以退稅的喔(但要看每個月繳貸款的%數)~
房屋保險
房屋保險法律規定買房時要購買,所以買方經紀會幫買家購買一年的房屋保險,之後自己可以換一家保險公司。
HOA
如果有物業管理的通常要繳納HOA。
有的HOA會包含房屋保險,可以稍微注意一下HOA的細項。
雜項支出
修理費用:房屋修繕的費用。
園丁費用:家中有院子又不想自己打理花草,就得請園丁(Gardener)來幫忙。
美國加州夫妻財產分配制8
購屋時如果是有配偶的狀態,婚前沒有簽協議的狀況下,房子的所有權是歸屬於夫妻雙方的,每個人擁有100%的產權。
如果之後要賣出,也必須雙方同意簽字才行,即使名字只登記一個人的名字,加州法律規定仍然屬於雙方的財產,所以通常都會直接登記兩人的名字。
買房相關英文單字9
最後來學一下買房時會遇到的英文單字吧!
listing(房子掛牌上市)
openhouse(開放參觀的上市房屋)
makeanoffer(出價)
allcashoffer(全现金購買出價)
counteroffer(還價)
deposit(押金)
downpayment(頭期款/首付)
loanamount(貸款額)
interestrate(利率)
purchaseagreement(購房同意書)
addendum(附加條款)
30yearsamortization(30年分期付款)
purchaseprice(購買價)
openescrow(進入履約保證過戶流程)
titleinsurance(產權保證)
homeinspection(房屋檢查)
termiteinspection(白蟻檢查)
termiterepair(白蟻處理)
homewarranty(房屋維修保險)-法律規定這是賣方需買給買方的一年房屋維修保險
HOA(homeownersassociation)(物業管理費)
propertytax(房地產稅)
homeownersinsurance(屋主保險費)
loandocument(貸款文件)
closeescrow(履約保證轉戶完成)-有貸款的話通常是1個月左右會close
mortgage(房貸)
Refinance(重新貸款)
以上就是我們在加州購房的經驗啦!
祝大家也能順利地買到心目中夢想的房屋~
版權聲明:2018.09.20AllcopyrightreservedbyH.T.(Judy)
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