購屋租屋哪個划算 - 怪老子理財

租屋. 月租金. C10. 若不買房子，那麼每月必需支付多少租金來租房子 ... 同時~~~將買房之年支出(G欄)扣除掉房租(I欄)後，是方案B之可另行投資之款項(J ... 首頁 怪老子 關於怪老子 留言板 理財課程 怪老子學堂上課資料下載說明 怪老子學堂上課資料下載 怪老子學堂-預約未來課程 怪老子學堂-看懂財報選好股 怪老子學堂-ETF穩穩賺投資法及資產配置 怪老子學堂-Excel投資分析 怪老子學堂-投資基礎理論與應用 下載書籍之EXCEL檔案 怪老子教你打造超值ETF組合 怪老子的簡單理財課 這樣算解答一生財務問題 理專不想告訴你的穩穩賺投資法 怪老子帶你看懂財報選好股(全新增修版) 薪水族非懂不可的理財課 第一次領薪水就該懂的理財方法 怪老子著作 怪老子教你打造ETF超值組合 怪老子的簡單理財課 理專不想告訴你的穩穩賺投資法 怪老子教你這樣算：解答一生財務問題 第一次領薪水就該懂的理財方法 怪老子帶你看懂財報選好股(全新增修版) Smart智富月刊專欄 高配息是阻礙股價上漲的主因 用水果禮盒理解ETF運作機制 破除停利的迷思 如何針對需求調整資產配置？ 深入了解ETF運作方式 善用定存達到投資最高境界 如何輕鬆投資台股 如何預估ETF未來報酬率 如何用科學方法做投資決策？ 槓桿ETF也能用作資產配置 退休金如何做資產配置？ 債券資產遠比想像中更重要 最適合散戶的存股2.0 ETF與ETN有何不同？ 如何挑出下一檔台積電？ 架構高夏普值的資產組合 用股債配置安度市場大波動 投資ETF可以很簡單 該買0050還是0056 如何評估ETF是否已跌深 股票殖利率不等於投資報酬率 從0050挑優質存股標的 如何正確分析租賃業現金流量？ 財務槓桿小兵立大功 企業盈餘成長才能把餅做大 該賣出大漲的20年美債嗎？ 自己打造利變型年金 用本益比、殖利率推算合理股價 從現金流量表找出損益理由 挖掘EPS背後暗藏的虧損 用「目標搜尋」估算定存股風險 存股真的買進後放著就好嗎？ 企業把脈：給我現金否則免談 報酬率才是王道 避開不務正業的股票 儲蓄險實際年報酬率怎麼算？ 公司獲利穩定才是存股王道 不用興奮減資造成的股價上漲 鴻海的營業現金流為何為負值？ 鴻海為何現金減資？ 從資產周轉率判斷經營能力 減資造成的股價上漲只是虛胖 投資前必懂的波動風險 使用財務槓桿前先評估損失 如何算出最佳股債比例？ 揭開權益變動表密碼 套利機會處處可見 複利+報酬率才能發揮巨效 自製領終身的退休年金 評估投資績效先看年化報酬率 輕鬆DIY投資型保單 留意財報中過高的無形資產 股價跟淨值毫無關係！ 用選擇權幫股票買保險 存股族必懂的特別股 看懂權益變動表避開地雷股 從大立光看成長股的特徵 如何看穿公司真正償債能力？ 讓真正的專家幫你代操 用杜邦長方體看企業獲利能力 負利率時代定存族該何去何從？ 自製「台積電正2」槓桿型ETF 用等值報酬率評估購屋或租屋 自己的股票自己分析 投資別忘了加計風險！ 保單年利率自己輕鬆算 做好財務規劃拒當守財奴 家庭財務報表輕鬆DIY 傻瓜投資法籌到教育基金 配息多不一定是好事 勞退該月領還是一次領？ 保險「只保擔心的事」就好 壽險怎麼保保障才足夠？ 房貸怎麼挑最划算？ 依人生不同階段掌握投資重點 報酬率決定了複利的威力 債券型基金的關鍵角色 定存股該如何投資？ 用滾動回報看出不同時期績效 算出基金虧損的機率 理財專家沒告訴你的真相 鴻海真有債留台灣嗎？ 財務槓桿最重要的2變因 讓獲利加速的魔法與毒藥 精算通貨膨漲落實財務規劃 提早規畫財務　小孩學費有著落 理財基本功用Excel算複利 停利只會讓投資績效變差 退休資產該如何配置？ 規避匯率風險解方 破解配息率迷思 獲利處理方式決定複利效果 沙盤推演存夠退休金 複利的關鍵是資產翻倍 投資股票先搞懂賭場經營 投資股票如何穩賺不賠？ 用32萬變身千萬富翁 長期持有獲利才能不中斷 股價自己算不漏接好股 債券泡沫快破了嗎？ 配息再投資滾大報酬率 基金想賺錢長期持有就對了 勞退自提也能有18%報酬率 小心人民幣定存吃掉你的錢 只看EPS真是委屈台積電了 從需求出發2方法自己算保額 輕忽相關費用小心貸款吃悶虧 勞保該請領一次給付嗎？ 賺一個股本很了不起嗎 天底下沒有零利率這件事 高殖利率不一定是好定存股 租屋vs.買房先算房產內在價值 定期定額的績效不會比單筆差 現階段報酬率最高的投資選擇 好股票也可能有高負債比 善用資產配置、穩定投資報酬 3步驟規劃子女教育準備金 買股票，不要只看股東權益報酬率 讓退休金永遠花不完的公式 小心、定存股也有利率風險 學會IRR、投資難題輕鬆解 常被騙嗎？年化報酬率自己來 經濟日報專欄 盈餘推升的價差一路上漲不回頭 投資不是看獲利報酬率才是重點 正確判讀ETF投資績效 投資可以很簡單！ 股價是否過高看本益比就知道了 ETF出現折溢價怎麼辦 0050正2可以長期持有嗎？ 目前定存股還可以投資嗎？ 存股也可以很簡單 理性投資者不會盲目進場 0050及006208股價為何不一樣 多檔齊下或孤注一擲？怎麼存股能獲利 別只看配不配息追求總報酬才是重點 勞保年金若砍三成該如何未雨綢繆？ 零利率貸款是真的還是虛晃一招 租房好還是買房好？怪老子算給你看！ 勞保老年年金不能說的秘密 現在是存股的好時機嗎？ 台股狂跌聽怪老子給忠告買個保險吧 微笑曲線即將來到 ETF會是下一個泡沫嗎？ 以房養老划算嗎？ 怪老子化繁為簡教你看懂現金流量表 如何挑選會賺錢的ETF 權證用於規避股票下跌風險 報酬率才是獲利的關鍵 ETF及基金讓專家來就好 好享退好不好怪老子這樣想 ETN跟ETF到底有何差別 基金組別才是重點 現在投資股票型基金合適嗎 正確檢驗基金績效獲利才會穩健 投資股票型基金比股票容易 看懂基金名稱的玄機 長期持有基金的贖回時機 基金免手續費不一定省 簡單投資績效自然美 停利，一點道理都沒有 買全球型基金就對了 債券基金放長線釣大魚 債券型基金最佳配角 玩指數基金攤平法勝率高 投資ETF先看成交量 連動債慎防信用風險 買股票型基金先看對比指數 基金什錦麵跟著股票指數調味 債券型基金退休族優選 全球型股票基金可以布局了 買債券基金破除三迷思 挑基金…要靠年化報酬率 投資級債長抱就對了 債券配息再投資累積複利 指數型基金ETF最佳懶人投資術 保單報酬超誘人，事有蹊蹺別發昏 債券型基金攻略 台股報酬指數看見真正價值 定期定額攤平成本等賺錢 高收益債基金、漲得高跌得兇 破解本益比盲點，才能挑到潛利股 買保險先試算、耳根子不能軟 投資等級債券基金，長報績效亮眼 鏡周刊專欄 持有市值型ETF輕鬆打敗通膨 擔心投資虧損不妨買個保險 投資定存股跟著專業做最簡單 投資別只看現金配息 存金融股看市值組一籃子定期買進 投資者一定要了解期貨 從台灣50選出明日之星 現在買美元債券ETF　匯率及利息雙收 了解期貨操作　DIY台積電正二 年終獎金投資術高配息ETF賺5% 股市高點照樣進場撈金 平準金僅穩定配息無關總報酬 別貪圖高殖利率股　關鍵在穩定獲利 巴菲特也重資產組合不單押個股 減低退休資產波動活到老有錢到老 適度承受風險債券ETF仍有不錯報酬 冷門投資商品REITs獲利不可小覷 股票不是便宜的比較好 台灣發行的ETF費用真是驚人 配息ETF低波動不一定更好 高配息ETF績效反而比較差 做好配置　股市大跌也不怕 股市萬點還是可以存股 過年領到紅包怎麼用？ 跟上未來投資趨勢的ESG永續ETF 槓桿投資債券型基金　得克服人性貪與怕 挑選債券ETF可以很簡單 聯準會降息投資者何去何從 負利率之下，投資何去何從？ ETF不是指數型基金 債券型基金小兵立大功 ETF就是基金　被清算也沒啥好擔心 中美貿易大戰債券是最佳避風港 買美元債券ETF也能賺取價差 買債券先學銀行的風險控管 投資等級公司債聰明挑 債券基金及ETF　抱愈久愈不怕價差 多了股票類資產　風險反變小 績效不穩定　退休金如何提領到老 債券存續期間愈長價格波動愈大 債券只是期間較長的定存 想買目標到期債基金　先認識風險 違約率決定高收益債漲跌 股債轉換時機　看殖利率曲線 新興債殖利率5%　穩健投資人可納入 連動債又悄悄地回來了 值得投資的中國債券ETF 準確預估債券報酬率變動 投資美國公債　賺利息又賺匯差 債券空頭來了嗎 美國公債ETF天期愈長報酬率愈高 投資基金好簡單 買基金關注資產貨幣　而非計價貨幣 退休金主角　投資級債券型基金 不用手續費的基金其實最貴 縮不縮表沒關係　股債平衡就對了 善用基金配息提升總報酬 買高收債基金注意違約率 墮落天使高收益債　年化報酬近10％ 特別股ETF　讓投資變簡單了 特別股息率好　前提是公司要賺錢 先養大債券基金　退休靠配息過生活 債券型基金也要健檢 美國升息買債券基金不用等 債券天王警告空頭來臨　長期布局正好 閒錢投資美國公債年賺逾6% 風險小所以買公債基金　錯！ 怪老子授課 第九課：到底買哪些金融產品才會賺錢？ 第八課：買股票賺1倍，總資產卻只長大3% 第七課：用錢的順序要這樣 第六課：複利的威力有多大？ 第五課：單利、複利傻傻分不清 第四課：手上有一筆錢該不該還貸款？ 第三課：投資報酬率 第二課：別再盲目投資了 第一課：傻瓜投資法 股票型ETF與基金 持有市值型ETF輕鬆打敗通膨 用水果禮盒理解ETF運作機制 投資不是看獲利報酬率才是重點 破除停利的迷思 正確判讀ETF投資績效 投資別只看現金配息 深入了解ETF運作方式 股價是否過高看本益比就知道了 ETF出現折溢價怎麼辦 年終獎金投資術高配息ETF賺5% 群益好享退基金 理性投資者不會盲目進場 平準金僅穩定配息無關總報酬 0050及006208股價為何不一樣 最適合散戶的存股2.0 巴菲特也重資產組合不單押個股 別只看配不配息追求總報酬才是重點 如何挑出下一檔台積電？ 冷門投資商品REITs獲利不可小覷 股票不是便宜的比較好 投資ETF可以很簡單 台灣發行的ETF費用真是驚人 配息ETF低波動不一定更好 報酬高低由你定的收音機投資法 該買0050還是0056 高配息ETF績效反而比較差 0056可能不配息是真的嗎？ 如何評估ETF是否已跌深 善用平台規劃ETF投資組合 想穩穩退休就該用對方法 ETF會是下一個泡沫嗎？ 跟上未來投資趨勢的ESG永續ETF ETF投資策略分析與試算V2 如何挑選會賺錢的ETF ETF及基金讓專家來就好 好享退好不好怪老子這樣想 槓桿型ETF不適合長期持有 ETN跟ETF到底有何差別 多了股票類資產　風險反變小 股債轉換時機　看殖利率曲線 投資基金好簡單 買基金關注資產貨幣　而非計價貨幣 讓真正的專家幫你代操 沒跟上2016第一波市場反彈，現在還能上車嗎? 請猴子當基金經理人 投資ETF先看成交量 ETF的價格 ETF淺談 定期定值之理論基礎 定期定值試算 停利，一點道理都沒有 正確使用攤平策略 定期定額攤平成本等賺錢 定期定額的績效不會比單筆差 透視定期定額投資 基金：美元計價還是歐元計價 我的美元計價基金還能續抱嗎 如何挑選基金 不要懷疑，基金是有複利的 基金想賺錢長期持有就對了 基金什錦麵跟著股票指數調味 買股票型基金先看對比指數 挑基金…要靠年化報酬率 大家都在賺錢，為什麼我還是賠錢？ 算出基金虧損的機率 玩指數基金攤平法勝率高 基金淨值賠了15%，該怎麼辦？ 基金組別才是重點 現在投資股票型基金合適嗎 正確檢驗基金績效獲利才會穩健 指數型基金ETF最佳懶人投資術 投資股票型基金比股票容易 看懂基金名稱的玄機 長期持有基金的贖回時機 規避匯率風險解方 全球型股票基金可以布局了 基金免手續費不一定省 停利只會讓投資績效變差 簡單投資績效自然美 基金名稱相同、不同類別之選擇 債券型ETF與基金 現在買美元債券ETF　匯率及利息雙收 債券資產遠比想像中更重要 適度承受風險債券ETF仍有不錯報酬 報酬高低由你定的收音機投資法 槓桿投資債券型基金　得克服人性貪與怕 挑選債券ETF可以很簡單 聯準會降息投資者何去何從 負利率之下，投資何去何從？ 該賣出大漲的20年美債嗎？ ETF不是指數型基金 ETF及基金讓專家來就好 債券殖利率相當於銀行年利率 好享退好不好怪老子這樣想 債券型基金小兵立大功 ETF就是基金　被清算也沒啥好擔心 中美貿易大戰債券是最佳避風港 買美元債券ETF也能賺取價差 買債券先學銀行的風險控管 投資等級公司債聰明挑 債券基金及ETF　抱愈久愈不怕價差 多了股票類資產　風險反變小 債券存續期間愈長價格波動愈大 債券只是期間較長的定存 想買目標到期債基金　先認識風險 違約率決定高收益債漲跌 股債轉換時機　看殖利率曲線 新興債殖利率5%　穩健投資人可納入 連動債又悄悄地回來了 值得投資的中國債券ETF 準確預估債券報酬率變動 投資美國公債　賺利息又賺匯差 債券空頭來了嗎 美國公債ETF天期愈長報酬率愈高 投資基金好簡單 買基金關注資產貨幣　而非計價貨幣 退休金主角　投資級債券型基金 不用手續費的基金其實最貴 縮不縮表沒關係　股債平衡就對了 善用基金配息提升總報酬 買高收債基金注意違約率 墮落天使高收益債　年化報酬近10％ 先養大債券基金　退休靠配息過生活 債券型基金也要健檢 美國升息買債券基金不用等 債券天王警告空頭來臨　長期布局正好 閒錢投資美國公債年賺逾6% 風險小所以買公債基金　錯！ 沒跟上2016第一波市場反彈，現在還能上車嗎? 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但是也有另一派說法，認為買房子除了得付一大筆錢頭期款外，還得每月繳貸款。

還不如將這筆錢拿去投資，房子用租的就好了，這樣獲利更大。

本篇針對這問題用Excel做了詳細的分析，讓讀者可以清楚了解當中之不同！ 如何做決策 當你已經存了一筆錢，足夠繳付頭期款，而且往後每月之收入也足以支付貸款時，這時有兩方案可選擇： A方案：購屋，繳完貸款後擁有該房子 B方案：租個房子，將這筆錢拿去投資，取得獲利 A、B兩方案哪一個比較有利可以用雙方的『期末淨值』來比較。

若是買房子，每月所繳之貸款除了付利息外，也會有部份金額是償還本金的，所以房屋貸款餘額會逐年減低。

然而房屋價值扣除貸款餘額，就是實際擁有房屋之『期末淨值』，這淨值會因貸款餘額逐年減少而每年增高，一直到貸款還清之日，就完全擁有那棟房子。

如果不買房子，就得租房子住，該頭期款便可以拿去放定存或做其他的投資理財。

基於兩方案比較基礎必須相同，既然A方案每月都另外拿出一筆錢繳貸款，B方案也得拿出同樣金額的錢去支付租金。

一般來說每月之租金通常低於購屋(A方案)每月所繳之貸款，所剩的差額是屬B方案可另行投資的。

頭期款及每月可另行投資之金額，每年會以一定的報酬率依複利成長，本利和就是租屋的『期末淨值』了。

將這兩方案個別之期末淨值做比較就知道那一個方案划算了。

現金流量 上面的文字敘述可以用現金流量來表達最清楚，下圖水平軸以下代表投資者拿出去的錢(現金流出)，水平軸以上是期末淨值(現金流入)。

兩方案的現金流量相等得情況下，比較最後的現金流入就知道哪方案好了。

下載Excel 有了以上的概念，就可以用Excel來幫忙計算，點選以上連結就可以下載Excel檔案，這Excel真是個好用的分析工具，只要將資料輸入就可以立即得到答案。

跟本網站所有的Excel檔案一樣，黃色儲存格是可變更或需要輸入的參數，其他顏色的儲存格都是公式，基本上是不需要改變的。

左上角(B1~C11)的儲存格是參數輸入部分，第13~35列是分析的結果。

為方便讀者閱讀，這Excel用顏色來區分兩方案來的分析結果：藍色系代表購屋(方案A)；橘色系代表租屋(方案B)。

Excel說明 打開Excel檔案後，會有如下圖的工作表： 參數說明 Excel的黃色儲存格讀者必須輸入符合自己條件的房價、頭期款、貸款利率...等參數。

詳細說明如下表： 參數 儲存格 說明 購屋 房價 C2 房屋買入價格 頭期款 C3 頭期款金額 貸款利率 C6 房屋貸款之年利率 房屋稅、地價稅 C7 購屋後每一年所須繳之稅金 房價成長率 C8 房價不會是一成不變的，是會隨著時間而變化的，至少會隨著通貨膨脹率而成長。

讀者可以根據自行經驗更改，範例上的2%是過去20年的通貨膨脹率。

租屋 月租金 C10 若不買房子，那麼每月必需支付多少租金來租房子 平均年報酬率 C11 若不買房子，那麼頭期款這筆錢以及每月多出來的金額，將會如何來運用？有些人生性保守只願意存定存，那麼合理範圍應該填2%~3%。

但是某些部分的人認為平均每年賺個10%沒問題，那麼就填10%。

這是『平均』年報酬率，也就是長期(20年)下來的平均報酬率，千萬不要用一年的報酬率來算。

投資股票債券基金的平均報酬率依配置之不同比例，合理值應落於4%~15% 明細立即算出來 當資料填完後，13列到35列會立即算出兩方案之明細，雖然貸款是以『每月』繳交，但為了讀者閱讀方便，分析結果以『每年』結算一次來表示。

"G"欄會列出每年你因購屋所支出之金額(貸款月繳款加稅金)，"H"欄則列出房子的淨值，就是房屋價格(B欄)扣除掉銀行貸款餘額(C欄)後之金額，也就是實際擁有該房子的價值。

同時~~~將買房之年支出(G欄)扣除掉房租(I欄)後，是方案B之可另行投資之款項(J欄)。

方案B根據去年之結餘(L欄)，投資所得到的獲利(K欄)會併入當年的結餘裡面。

根據這樣購屋方案的期末淨值是H欄，租屋方案的期末淨值是L欄，然後將這兩欄做成圖表讀者就非常清楚了。

研究分析 有了這工具讀者就可以自行將資料輸入，專心於兩方案之研究分析。

我們先看看圖中的例子： 一個600萬房子，自備款200萬，假設房價每年會依通貨膨脹率2%成長，繳了20年房貸後得到那棟房子價值約892萬。

若~~~當年不買那房子，但每月花15,000租房子，將200萬頭期款投資平均報酬率6%的商品，20年後應有獲利有將近968萬。

兩方案相差不到70萬，那麼讀者自己想看看，擁有一個房子帶給家人一個溫馨且無憂的生活的價值是否大於70萬呢？該如何做決策相信讀者應該了然於胸了。

房價變動之比較 房價之成長幅度見仁見智，每個人都不一樣，所以多加了C8這參數來設定，可以看看同樣一個案例，若C8設為0%的話，情況又大不一樣，20年後購屋淨值只有600萬，可是租屋是968萬相差快400萬，每個人看法不同，價值觀不同，怪老子提供一個方法及工具，讓大家很清楚分析這問題。

下面兩張圖是分別房屋價格有無成長之比較，可以看出兩者有很大不同： ▼房價年成長率：0% ▼房價年成長率：2% 網路試算 購屋 房屋價格 萬元(必填) 頭期款 萬元(必填) 貸款年利率 %(必填) 房屋稅及地價稅 元 房價年成長率 % 租屋 每月租金 元(必填) 平均投資報酬率 % (必填)   試算結果 租金成長率 讀者“小世民”看完本篇後，認為原有的Excel應該加入『租金成長率』，這是個合理的考慮因為租金也會隨著通貨膨漲率而調升，下面檔案是他修改後的，這兒也提供下載。

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