20年房貸vs.30年房貸該選哪一種？他以買1500萬房300萬自備 ...

... 需要貸款1200萬，房貸利率1.5%，不使用寬限期，貸款時間20年與30年總還款 ... 大的落差，你可以回想在30年前的一塊麵包與一碗滷肉飯價格是多少。

在今天看見明天 × 20年房貸vs.30年房貸該選哪一種？他以買1500萬房300萬自備款為例：原來加入通膨差這麼大 雨果 房地產 shutterstock 2022-05-2715:55 +A -A 加入收藏 台灣的房價越漲越高，特別是雙北的新屋房價實在是高不可攀，為了讓年輕人買得起房子，部分銀行推出了30年甚至40年期的房貸，還款時間拉長，可以大大降低了每個月還款金額，但也有許多人抱怨，拉長貸款期間只是讓年輕人背更久的房貸，一輩子就為了一間房子在努力，政府應該要讓房價下跌才能讓更多人負擔的擁有一間房。

房價是否會跌，能不能跌個3成讓更多人能夠負擔的起，老實說，我認為難度相當高，但本篇的重點不會討論未來的房價漲跌，我們僅單純討論，在負擔的起的房價上，貸款選擇應該選20年還是30年呢？   我們用一個例子並計算出相關的數字來比較會比較清楚，假設目前要購買一間1500萬的房子，需要貸款1200萬，貸款利率1.5%，不使用寬限期，貸款時間20年與30年的每個月還款金額為57,905與41,414，兩者相差16,491元，總還款金額為1389.72萬與1490.9萬。

  貸款30年會需要多繳約101.2萬，這樣看起來，貸款30年多角這些利息實在是太不划算了，手上有閒錢就要趕快提早還清才好，但事實上並不是這樣，我們必須要把通貨膨脹給計算進去。

  通貨膨脹就是隨著經濟成長，市場物價每年都會跟著調高，相信你一定都有經驗，某樣你喜歡的商品，每隔幾年就會調漲一次價格，現金的價值與實際購買能力就會縮水。

你每個月要還的房貸也同樣道理，第一個月的還款41,414元與30年後的41,414元，實際購買力就會有相當大的落差，你可以回想在30年前的一塊麵包與一碗滷肉飯價格是多少。

  通貨膨脹會隨該國家的經濟發展程度有所不同，如果是快速成長的開發中國家，通貨膨脹可能會來到7%-8%甚至更高，如果是已經度過高度經濟發展的成熟國家，通貨膨脹一般會抓在2%-3%左右，以下我們就以3%來試算。

  （圖片提供：雨果的投資理財生活觀）   （圖片提供：雨果的投資理財生活觀）   如果通貨膨脹是3%，範例中繳出去的1389萬與1490萬，換成現在當下的實際價值是多少，請參考圖二(為簡易計算，我們已將每個月的貸款金額統整成一年的還款金額)。

  這個表要表達的是，雖然貸款20年下來總共累計繳出去的金額是1389.72萬，但在考量3%與1%的通貨膨脹情況下，實際還款折現成現在的真正價值為1064.8萬與1266.5萬元。

  同樣的30年期的貸款，雖然總共累計繳出去的金額是1490.9萬，但在考量3%與1%的通貨膨脹情況下，實際還款折現成現在的真正價值為1003.3萬與1295.4萬元。

  你有沒有發現，通膨3%的情況下，我們實際還款折現後的總價值竟然比我的貸款金額1200萬還要低。

  （圖片提供：雨果的投資理財生活觀）   我們看圖三來比較一下貸款20年與30年的差別，我們先看通貨膨脹3%的折現總還款金額，20年的金額比30年還要多出62萬，這是現在價值的62萬，不是20年後的價值，而通貨膨脹1%的折現總還款金額，20年的金額比30年還要少29萬。

  我們可發現，在貸款利率低於通膨的情況下，越早還款的實際價值會比越晚還款還要高。

  以上我們可以得到一個結論，在考量通膨的情形下，現實生活中也必須要考慮通膨，如果貸款利率低於通貨膨脹率，欠銀行的錢則是越晚還越好，例如目前已低至1.3%的房貸，如果貸款利率高過通貨膨脹，貸款則是越快還愈好，例如信用卡循環利息、汽車貸款、與信用貸款。

  不過通貨膨脹並沒有一個固定與官方公布的數字，在不同的經濟發展期間，通貨膨脹率都會不一樣，其實經濟發展成長率、銀行定存利率、與通貨膨脹率是相關聯的，以目前台灣的情況，通貨膨脹率保守抓在2%-2.5%會比較適合，所以現在的低利率房貸能借越久越好，如果可能的話，我願意借40年的房貸。

  你擔心變成30年40年的屋奴嗎?其實30年的貸款並沒有綁定一定要用30年的時間來還，在房貸利率很低的時候，我們就照時間慢慢還，如果貸款利率增加到2.5%以上，我們就盡量將手邊的閒錢拿來償還本金，而且未來你也還有可能會換屋或是出售房產換成現金，並沒有一定會被綁定30年。

  如果20年後你要退休了，就算房貸還沒有還完，也一樣可以將房屋出售換成現金當作退休金，或是也拿其中一部分錢去買一間房價較低的房子，一次將房款付清，同樣不會有房貸的負擔。

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畢業於澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士，曾任電腦補習班老師，現為外商公司總經理。

著作：《聰明的ETF投資法》 本文獲雨果的投資理財生活觀授權轉載，原文於此 ※本網站及作者所提供資訊僅供參考，投資人應自行承擔投資風險及投資結果。

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