疫情下的美國買房記：全美房價中位數730 萬新台幣

令人讚賞的一點是，美國的房價十分公開透明：因為這裏有房地產房源共享系統（MLS, ... 萬元（數據來自Zillow 網站估價，它相當於美國的591 房屋網）。

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壞處則是「隱私問題」：只要地址被別人知道，任何人上網都可以查到你家房子當初是花多少錢買的⋯⋯。

去年因為工作關係，舉家搬來美國，而最近我們剛在這裏買下人生第一間房。

或許我們來得不是時候，沒想到人生中第一次購屋，竟是在美國COVID-19疫情肆虐下完成的，過程當中，更經歷了許多令人印象深刻的事。

趁記憶猶新，來分享一下我在疫情中買房的經驗： 為什麼我們要在此時買房？ 最近美國疫情嚴重，也不知何時才會結束。

若非必要行程，每天我們足不出戶，一家三口關在小小的公寓裡，都快悶壞了。

就算偶爾出門散步，也因害怕遇到（沒戴口罩的）人而心驚膽戰。

心想，要是能有自己的「後院」，可以自由走來走去、不用擔心遇到人，還可以種種花、除除草、帶小孩玩玩水，該有多愜意啊！ 再來是「隔離消毒」的問題：我們在居家避疫期間，所有的食材生鮮都是由外送員送到家門口，我們在玄關用消毒紙巾進行消毒；若是可以洗的（例如整瓶的牛奶、密封包裝的食物、蔬果等），也都會先拿去廚房用泡沫洗過（要記得洗超過20秒！） 但因為我們公寓的玄關空間是還在「家裏」，沒有隔間，每次都要連地板都消毒過，非常麻煩。

另外若要清洗，還需要將還沒消毒過的東西拿著經過客廳，才能到廚房清洗，整個就是明顯的防疫破口啊！令人相當焦慮！（沒錯，我們家是滴水不漏防疫派） 這時就會想，如果家裡有自己的「車庫」，裡面可以放工作檯跟水槽，便可以把東西在車庫都處理好，只有乾淨的東西才能進家門，那就太完美了！ 於是，我們搬家的動機明確，勢在必行！ 美國買房or租房，沒有一定的答案 美國房租實在「貴桑桑」。

我們去年（2019）來到美國華盛頓州後，初期的租屋是2房的公寓，房租每月大約新台幣45,000元。

（各州、城市房租不同，但人多的地方就很難便宜） 乍聽之下，這租金好像快跟在這裏買房（假設獨棟3房）每月要繳的房貸金額差不多了！以傳統華人的直覺來說，當然是買房好囉！不過且慢：如果要精確一點，還要考慮當地的房屋稅、貸款利息、折舊等等──尤其美國的房屋維持費用（特別是相關稅率），通常遠比台灣要高得多。

所以，還是先利用網路資源好好估算一下，比較實際：這個網站的計算機考慮了當地的貸款利率跟房屋稅等因素（但應沒考慮房價漲跌、折舊），算出我們大約在4年後的持有的房屋淨值（HomeEquity=房屋價值減去貸款沒還的錢），約可以跟租房4年所付的錢打平。

因此如果我們要在美國住4年以上，就可以考慮買房囉！ Zillow的買房vs租房計算機。

圖／EllisChang　提供 美國各地房價差異大 目前（2020年9月）全美國房屋估價中位數（不限坪數、區域、屋齡），大約是新台幣730萬元（數據來自Zillow網站估價，它相當於美國的591房屋網）。

我們物色房子的區域，中位數房價則大約是新台幣1,329萬，跟全美中位數相較之下算是貴的。

但話說這房屋總價有種熟悉感──貌似跟我們以前住的新竹市東區差不多啊！然而如果跟西雅圖（房價中位數約2,258萬元新台幣）、矽谷的聖荷西比起來（房價中位數約3,156萬新台幣），我們這邊（華盛頓州某城）根本就是「窮鄉僻壤」啊！ Zillow上刊登的ElonMusk(特斯拉CEO)在加州出售的豪宅，於2020/6月賣出，房價一目了然。

圖／EllisChang　提供 令人讚賞的一點是，美國的房價十分公開透明：因為他們有房地產房源共享系統（MLS,MultipleListingService），就好比台灣的「實價登錄」，但是它從刊登到買賣、甚至租屋的資訊都包含在內。

且美國不太有「建商作假交易把價格炒高」的問題，所以可信度大大提升。

但當然，因為資訊透明，也面臨到隱私的問題（登愣！）：只要地址被別人知道，任何人上網都可以查到你家房子當初是花多少錢買的⋯⋯。

疫情下的美國房價：不跌反升！ 很多買家會期望疫情對房市有影響，而暫緩購買腳步，等待下跌後置產。

但從目前情況看來，美國房價卻不跌反升！這狀況有一些可能的解釋：包含聯準會（FED）降低利率（房貸利率也會降低）、賣家不願降價釋出、獨立空間需求上升⋯⋯等等。

至少在我們的區域（華盛頓州），釋出的物件經常在1、2天內就進入Pending狀態（指賣方已接受買家出價，開始交易流程），顯示市場仍頗熱絡。

我們的房仲也認為現在我們居住的區域「剛性需求強烈」，建議我們加快腳步出價，否則喜歡的房子可能很快就被買走。

（不過房仲好像都會這樣說） 值得探討的是，美國的紓困方案提供屋主可以暫緩繳納房貸（最多一年）的機會。

方案結束之後，是否會有許多房子面臨被法拍的命運，進而衝擊房市，則較令人擔心。

以下，就來按照我們在美買房的過程，介紹實用的注意事項： 在美國買房前的準備 準備頭期款 在台灣買房子，通常都需要準備20%以上的頭期款，銀行才會核貸。

在美國則是天差地別：一般房屋貸款，最低只要準備3%就可以貸了！（沒錯，我第一次聽到也大驚）不過，如果頭期款低於20%，每個月都要支付一筆可觀的貸款保險費（PMIpremium），直到付滿20%為止。

因此如果手頭現金足夠，付20%以上的頭期款還是比較好的選擇。

同時也要提醒：買房始終是必須量入為出的事情，如果沒有穩定的工作收入、一定規模的存款，即使以極低自備款成功申貸，也難保不會遇到像是次貸風暴時，大量房屋跌破購入價格、屋主房貸付不出來遭到法拍的悲劇。

回到主題：因為我們用來付頭期款的資金在台灣，需要匯過來美國。

申貸的時候，貸款公司則要求審閱近兩個月的銀行帳單；因此如果有資金流動的紀錄（像我們最近才把錢匯到美國），貸款公司就會需要（台灣）資金來源的證明。

這時因為牽扯到國際資金的流動，我們遇到了種種的困難。

例如：需要列舉資金的來源、向台灣的銀行申請月結單、但台灣的銀行月結單也只提供中文版本，因此還需要找「公正第三方」翻譯⋯⋯等等。

好在最後還是都解決了，我們學到的教訓就是：最好在申請貸款2個月前把資金準備好（匯入你在美國的帳戶），好避免這些問題。

準備額外的結算費用(ClosingCosts) 除了頭期款之外，買房時還需要支付「各種手續費」，其中包含：貸款手續費、託管費、政府登記費、產權保險費、轉讓費、鑑價費、地產稅等等。

一般估計這些費用加總起來，大約是房價的2%~5%。

舉例來說，若想買總價約新台幣1,000萬的房子，需準備20萬~50萬的額外資金。

另外依個人需求，可能還需要準備一些額外支出，如：驗屋費（我的大約要新台幣6,000元）、地毯清潔費（約新台幣7,500元）、換鎖（約新台幣3,000元）、因應疫情的居家打掃消毒（約新台幣7,500元）⋯⋯等。

如果要額外買家具，或是像我們一樣買一堆居家五金機械（除草機、修邊機、高壓清洗機、梯子、推車、冷凍櫃⋯⋯）那就要再準備更多預算了！ 決定房屋類型 當然，我們也要決定房屋的類型。

美國常見的房子有下列幾種： ．獨棟房（SingleHouse） 圖／EllisChang　提供 SingleHouse是美國最常見的房型了！它是完全屬於自己的獨棟房，有自己的前院、後院。

住起來「爽度100分」！ 不過雖然房子是獨棟的，但多數社區都會有管委會（HOA,homeowner’sassociation），規範社區馬路上能不能停車、能不能出租、能養幾隻寵物⋯⋯等等。

每個月也可能要繳管理費，來維持整個社區的營運。

．連棟房（Townhouse） 圖／EllisChang　提供 Townhouse跟獨棟房很像，一樣有自己的土地、前後院；只是牆跟隔壁鄰居是共用的。

就有點像是台灣一般的「透天厝」囉！ 連棟房通常會比獨棟的便宜，但連棟房的社區通常必然會需要繳管理費，每月同樣會有一筆額外支出。

．公寓大樓（Condo） 圖／EllisChang　提供 Condo（康斗）其實是一種產權形式，而不是房子的建築類型。

它泛指「有公設」的集合住宅，其實就跟台灣的「大樓華廈」很像！但它的建築形式有可能是大樓、公寓、或連棟房。

Condo的管理費通常會比較高。

想好需求 我們開給房仲的需求如下： 獨棟房（這是一定要的！） 3~4房，2衛以上、室內面積50坪（1800平方英呎）以上。

要有良好的採光。

要有後院，且後院要有籬笆。

學區評分（greatschools.org）要在7分以上。

社區管理費不要太貴。

開出需求後，接著就是看房了。

在疫情之下「看房」，有許多讓人意想不到的經驗，這些故事就留待下次分享囉！ （未完待續） 執行編輯：吳玲臻 核稿編輯：張翔一 美國 置產 購屋 關聯閱讀 瑞典買房奇遇記（二）：在房貸可達85%的「幸福國度」購屋，容易嗎？ 美國人手一幢花園洋房？「富到流油」的民族融爐？──「大」國背後的真相，跟你想的不太一樣 作品推薦 參考資料 TOP EllisChang／讀者投書 現職某跨國企業資深工程師，在竹科任職10年後，於2019年帶著太太到美國工作。

來美國後，第一個小孩誕生了。

目前跟太太一起努力營造心目中最理想的家庭生活，希望在中西文化的融合下，可以給小孩最適合的教養。

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