3.當前德國物業價格走勢- 德國樓價多少錢一平方米? - 德国买房

這些地區樓價已逐年下跌，不外乎受基礎建設不健全丶及就業市場工作不足的影響，造成年輕人丶壯年人口外移，也就間接帶動樓價下跌。

德國物業房地產與全球房市發展比較. {{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='5e7734258333cef4d8ffea130e25c050'}}德國買樓{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='b65cc1b6ef72365633be7845a33581ee'}}專業團隊{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='a026be329eccd4a7b2ed64a50a8563c5'}}買樓攻略{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='494bb038ccde68e61d126faf1c0bf451'}}城市報告{{nav_item_1menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='9ced8e882d9020a654b668beecc6697e'}}漢堡房地產市場{{end_nav_item_1}}{{nav_item_1menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='f43a09a5f0dab7ce94a38f2b423c7c80'}}法蘭克福房地產市場{{end_nav_item_1}}{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='d9b6a1b9bd7cc448df1fd2160834a9c5'}}房源精選{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='11d07ea9024e24fedd54fc03c31cffac'}}Languages{{end_nav_item_0}} {{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='5e7734258333cef4d8ffea130e25c050'}}德國買樓{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='b65cc1b6ef72365633be7845a33581ee'}}專業團隊{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='a026be329eccd4a7b2ed64a50a8563c5'}}買樓攻略{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='494bb038ccde68e61d126faf1c0bf451'}}城市報告{{nav_item_1menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='9ced8e882d9020a654b668beecc6697e'}}漢堡房地產市場{{end_nav_item_1}}{{nav_item_1menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='f43a09a5f0dab7ce94a38f2b423c7c80'}}法蘭克福房地產市場{{end_nav_item_1}}{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='d9b6a1b9bd7cc448df1fd2160834a9c5'}}房源精選{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='11d07ea9024e24fedd54fc03c31cffac'}}Languages{{end_nav_item_0}}[email protected]聯絡我們[email protected]聯絡我們{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='5e7734258333cef4d8ffea130e25c050'}}德國買樓{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='b65cc1b6ef72365633be7845a33581ee'}}專業團隊{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='a026be329eccd4a7b2ed64a50a8563c5'}}買樓攻略{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='494bb038ccde68e61d126faf1c0bf451'}}城市報告{{nav_item_1menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='9ced8e882d9020a654b668beecc6697e'}}漢堡房地產市場{{end_nav_item_1}}{{nav_item_1menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='f43a09a5f0dab7ce94a38f2b423c7c80'}}法蘭克福房地產市場{{end_nav_item_1}}{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='d9b6a1b9bd7cc448df1fd2160834a9c5'}}房源精選{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='11d07ea9024e24fedd54fc03c31cffac'}}Languages{{end_nav_item_0}} {{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='5e7734258333cef4d8ffea130e25c050'}}德國買樓{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='b65cc1b6ef72365633be7845a33581ee'}}專業團隊{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='a026be329eccd4a7b2ed64a50a8563c5'}}買樓攻略{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='494bb038ccde68e61d126faf1c0bf451'}}城市報告{{nav_item_1menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='9ced8e882d9020a654b668beecc6697e'}}漢堡房地產市場{{end_nav_item_1}}{{nav_item_1menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='f43a09a5f0dab7ce94a38f2b423c7c80'}}法蘭克福房地產市場{{end_nav_item_1}}{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='d9b6a1b9bd7cc448df1fd2160834a9c5'}}房源精選{{end_nav_item_0}}{{nav_item_0menuId='d71d6b08e62b17b72610d3803e4e655c'itemId='11d07ea9024e24fedd54fc03c31cffac'}}Languages{{end_nav_item_0}}閱讀完整買樓置業指南, 了解香港人如何在德國買樓投資德國房地產市場德國買樓攻略香港人可以在德國買樓嗎？德國投資移民政策德國樓價走勢德國哪些城市最適合投資？投資者的房地產融資選項如何順利購買德國物業樓盤非德國居民財產稅條例德國租賃法德國物業出租攻略3.當前德國物業價格走勢- 德國樓價多少錢一平方米?德國物業價格1990 年至2018 年-德國樓價發展趨勢 過去十年來，德國所有重點城市的樓價都在快速攀升。

特別是東西德合併後的90 年代初期，可明顯察覺樓價驟升的情況。

兩德合併後，不僅促使基礎建設快速發展，各大公共建設蓬勃興建之外，但是居住需求卻一直不見起色。

特別是1995 至2005 合併後的十年期間，德國物業房地產市場蕭條丶只見樓價上升速度緩慢。

德國知名房地產顧問公司Bulwiengesa 提供的德國物業指標中，清楚顯示90 年代初期以及之後樓價增長速度的低迷狀況。

90 年代中後期，德國由於缺乏基礎建設資源，導致接下來的10 年樓市形成追趕效應，樓價也因此不斷攀升。

雖然樓價上升，但市場上的住宅房屋單位卻仍供不應求。

2017 年共新建284,000 個居住單位，而2019 年預計將再新增32 萬個居住單位。

然而，這仍不足以應付德國每年40 萬戶的居住需求，甚至間接影響樓價走勢。

目前德國物業房地產市場仍被看好，這樣的樂觀表現與90 年代初期的狀況並不相同。

近幾年，受不同因素影響，這種趨勢不僅帶動樓價，同時市場各方面也對這種增長趨勢保持相當樂觀的態度。

“近年來德國物業價格有所上漲，但市場供應卻依然嚴重不足，這將對未來的房地產價格形成支撐”影響德國物業價格的重點因素：近幾年，德國經濟發展穩定，失業率較低，使得房市需求一直保持相對高點。

利率下降以及優惠的房產融資條件，使更多民眾受惠，買樓負擔也相對降低；除此之外，負利率加上歐洲央行相關政策，讓更多投資者對德國物業市場充滿興趣。

德國穩定的人口增長也帶來穩定的買樓需求量，特別是在德國的重點大都市，能明顯看見樓市穩定增長。

此外，由於穩定的經濟發展丶高品質的居住條件，更多歐洲國家人民想移民德國。

新建樓盤的比例不高，因而影響市場居住單位的供需比例，特別在人口密度高的大都市，間接影響樓價居高不下。

從市場調查公司TheEmpirica 統計數據可看出，樓價上漲區域的樓價差異變化，以及在表現相對不景氣以及市場萎縮的區域之間的差別。

以上影響樓價因素目前看來，仍是市場的關鍵指標。

因此，德國物業市場短期內並未見疲乏或下降的趨勢。

整體而言，德國樓市雖處上漲趨勢，但部分地區相反地，受不同因素影響而導致樓市價格下跌。

當德國大城市樓價快速增長的同時，如：柏林丶法蘭克福丶漢堡以及杜塞多夫，其他郊區樓價卻因基礎建設限制而受到影響，如東德郊區丶魯爾區等等。

這些地區樓價已逐年下跌，不外乎受基礎建設不健全丶及就業市場工作不足的影響，造成年輕人丶壯年人口外移，也就間接帶動樓價下跌。

德國物業房地產與全球房市發展比較2008德國各大城市樓價在初期有利價格的基礎上開始上漲。

2000 年初，德國並未發生如美國或其他歐洲國家一樣的樓市價格飆升的狀況，甚至在德國許多區域，樓價倒是逐年下跌，或者可以說，房地產市場趨於疲乏狀態。

鑑於德國的情況，我們應同時研究最後一波德國樓市上漲因素。

一份國際樓價比較報告中顯示，德國國民所得收入與德國物業價格有絕對重要關連。

德國物業價格多少錢一平方米?香港投資者經常詢問我們德國樓價多少錢一平方米。

然而，德國房屋的實際價格和租金收益在全國範圍內差別很大，這是由單位的地段、設施和質量決定的。

2019 年德國一些大城市的平均樓價和租金收益率以歐元計算如下：2019德國物業市場預測：德國各大城市持續強勢增長   德國最大民營銀行德意志銀行在一份市場研究中進行了分析。

以目前房地產週期來看，自2009 年起，不少地區樓價已大幅上升，甚至有部分城市樓價已翻倍！影響房屋需求有三大關鍵因素：居住人口密度丶勞動力需求以及低失業率。

新建樓盤比例也因樓價關係逐漸下降，空置率隨之下降，因而帶動了租賃市場。

實際精確的房屋短缺數據雖難以確定，然而可預見德國物業價格丶租金將持續上升。

影響樓價上漲的背後因素有很多，造成各大城市樓價上漲的原因也不盡相同，舉例來說，目前慕尼黑租賃市場顯示空置率為0% ，供不應求的情況影響樓價上漲；2017 年，柏林的勞動力增長達到4% ，樓價上漲歸因於上升的居住人口；而在法蘭克福，根據2015 年統計資料顯示，市場上短缺約4 萬個居住單位。

整體來看，德國2018 年樓價相較前年平均上漲約15% ，但這並非只是英國脫歐效應之一。

目前房產週期顯示，德國樓價翻倍的背後原因，不外乎是社會各項發展的成果總和。

不過，多數德國大都會區的樓價要達到高峰仍需要幾年時間。

2019 年持續看好德國物業重點城市：柏林丶法蘭克福及漢堡2009-2017 年樓市週期統計資料顯示，大都會區（Ａ級城市）樓價上漲比例為80% ，B 丶C 級城市則為60% 。

供應市場於2017 年增加284,000 個居住單位，2018 年更提高到31 萬個居住單位。

這明顯無法應付德國每年至少40 萬戶的居住需求，同時還要考慮每年需求量也在持續增加。

面對高需求的情況下，德國大城市的物業價格無論在購買丶租賃市場預計也將繼續攀升。

縱使德國目前樓價走勢持續升高，甚至部分大城市也已到達高點，但總體而言，德國房地產市場並無泡沫危機。

2018 年統計資料中顯示，柏林樓價漲幅約10% ，這背後除了因為失業率達到歷史新低之外，也歸咎於勞動力增長達到相對高點。

柏林新建房屋項目發展卻相當緩慢，房屋許可證簽發速度，與新建房屋項目的完工比例差距並未改善。

專家預測2019 年樓價丶租金將繼續攀升。

另一方面，法蘭克福總人口數量每年以8 千人人數增長，持續增長的勞動人口將帶來更高的房屋需求，但房屋供應數量仍然稀少。

預計每年將有5 萬個居住單位短缺。

因此，2018 年，除了受英國脫歐影響外，樓價丶租金也將持續上升，專家表示，樓市供應將持續緊張。

德國第二大城市— 漢堡，樓價漲幅相比2009 年已超過70% 。

然而，漢堡租賃市場卻顯示，其租金相比其他重點大城市來說，漲幅較低。

這幾年來，漢堡不斷發展建設丶人口穩定增長，因而租賃市場的租金上漲狀況得到了抑制。

另一方面，預計漢堡樓價今年仍將有不錯的漲幅空間，其中推測低利率將會是樓價上漲的主要原因。

柏林丶漢堡丶法蘭克福的樓價分析及房產市場研究報告可參閱這裡。

總結：德國物業價格壓力將仍然居高不下最近一次德國物業市場週期顯示，德國物業價格自2009 年不停上漲，到2019 年已第十個年頭。

除了樓市週期本身影響外，主要原因仍為房屋供應短缺。

在全德國，約有一百萬個居住單位短缺，這樣的情況對於大都會區（Ａ級城市）影響更大，除了造成Ａ級城市過去十年間樓價漲幅高達80% ，而在B/C 級城市也不遜色，漲幅也達到60% ，在D 級城市漲幅甚至有50% 。

雖然如此，各區也正努力提高新建項目的比例，2017 年達到285,000 個新居住單位，2018 年新居住單位預計將提高至31 萬個（統計截至2018 年12 月）。

德國聯邦政府預測每年約新增38 萬個居住單位需求，也有其他分析報導指出，每年居住需求量實際上已超過40 萬個居住單位，而今年2019 市場也將新增32 萬個居住單位以應付需求，不過德國樓市可預期的居住單位短缺問題仍將持續擴大。

受樓市短缺的影響，2018 年德國物業價格攀升幅度遠超過去數年。

房產顧問公司Bulwiengesa 的一份調查報告顯示，在調查超過126 座德國城市中，德國物業價格樓價平均上升約6.5% ，特定城市上漲幅度甚至超過10% 。

同時，大城市丶大都會區，過去幾年樓價受樓市動態定價的影響，也達到相對高點。

記錄顯示，調查的126 座城市中，規模較小的次級城市樓價上漲幅度也達到高點，甚至沒有任何下跌跡象。

隨著樓價持續上漲，德國租賃行情也受到影響。

2018 年新出租房屋價格平均上漲6% ，而重新出租的房屋漲幅達到7% 。

這是自1993 年後，租賃市場租金漲幅最高的一次，不僅如此，租金行情自2009 後就再也沒上漲過。

而德國實施的租金管制政策（租金管制政策相關資訊點擊此處）也證明是一項變相抑制房地產投資的租戶保護政策。

德意志銀行預測2019 年德國物業價格樓價丶租金仍將持續上漲，主要因素不外乎為居住單位短缺問題以及持續增加勞動力人口。

不過受高樓價影響，德國樓市潛在買家也將減少，預計2019 年房屋需求量會呈現放緩趨勢。

同時，微幅提升的市場利率和隨之提高的貸款利率也將有效抑制房產需求。

專家預測，到2019 年底，5-10 年貸款的利率將自1.6% 提升至2% 。

縱使目前德國眾多城市樓價已達到高點，但2018 年德國物業價格樓價漲勢強勁，加上尚未改善的住屋供應短缺問題，預計未來幾年德國物業價格樓價仍將持續上升。

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