德國住宅自有率不到一半，卻有許多值得台灣參考的「打房」好 ...

雖然租屋保障相對完善，但近年來房租飛飆得快，使得柏林市為因應飛漲的房租價格，制定新法：規範五年內不得漲房租。

德國居住. 德國的房租與買房的房價 ... 集團資訊關於我們集團介紹我們的團隊旗下媒體關鍵評論網everylittled.INSIDE運動視界Cool3c電影神搜未來大人物歐搜哇旗下節目多元服務Ad2Taketla拿票趣關鍵議題研究中心Cr.EDShareParty與我們合作內容行銷與廣告業務異業合作加入我們新聞中心日本版新上線EnglishEdition簡體/正體2020/12/23,國際PhotoCredit:Reuters/達志影像 劉威良德國台灣協會前會長，台灣護理師、德國護理師及精神病患專業照護人，德國失智者專業照護人、從事動物輔助活動、教育及輔助治療的研究與資料搜集。

著有《借鏡德國－一個台灣人的日耳曼觀察筆記》、《借鏡德國－毛小孩的神秘力量-從歐美的動物輔助治療看台灣動物福利》 看更多此作者文章...訂閱作者收藏本文德國居住德國的房租與買房的房價近來飆漲不止。

不過因為有社會住宅的保障，讓弱勢者尚能得到適當的居住保障。

據調查有四分之三的德國人都想擁有自己居住的四面牆，但是卻只有47.5％的人能擁有自己的房產。

前東德住民擁房率約只有38％，而德國西部，原西德的住民則是一半以上擁有自己的房產。

德國在歐洲國家算是擁有房產偏低的國家，相較於法國64％，瑞典81％，與最高的羅馬尼亞近97％擁房率，德國擁房率算是相當低。

雖然租屋保障相對完善，但近年來房租飛飆得快，使得柏林市為因應飛漲的房租價格，制定新法：規範五年內不得漲房租。

就在新法爭議帶來社會討論期間，許多房東早已道高一尺，魔高一丈地超前部署，在頒布新法之前一次漲足漲滿。

至今柏林的新法羨煞其他高房租的大小城市，許多城市近來也都紛紛走上街頭尋求聯名支持，希望扶搖直上的房租可以有個屋頂蓋蓋住。

因為要蓋住房租價格，民間稱這個壓抑房租飛漲的新法令叫「蓋房租」法案。

基本上德國人不大熱衷炒房，主要是因為房屋修繕責任與良好的租屋保障，使得一般民間除了擁有自住宅之外，不太樂意置產投資。

近年來銀行利息較前大為偏低，以及大量的難民與工作移民，都讓房屋在幾個大城市需求大增，價格瘋狂飛飆。

2010年起至今在慕尼黑及柏林等大城，房價瘋狂漲到兩倍以上比比皆是。

買房不是自由市場在世界文化遺址居住的盧北克小叔，近來終於買到他的第二次房子。

之前他想買的是一棟外型相當破舊，被市府認證為古蹟，房齡超過兩百年以上的房子。

房子後面連接的牆仍有好幾戶人家正在樓上居住，而門面臨街的房舍破舊不堪、殘垣斷瓦，灰暗如洞穴的空間，據說是過去養馬的馬廄。

因為房子位處市區，整棟三層樓房佔地不小，價格自然也不斐。

此房是古蹟建築，故市府有權審核房價。

意外的是，當年市府竟擋下此房交易。

市府審核人員認為，販售的屋主能夠開出高價是因為鄰旁房屋屋主花錢整修房子，才能讓此屋主提出高價售屋。

而此屋主本身沒有花費修繕，卻提高價售屋，無本獲利，所以市府不允許屋主售出如旁鄰一般高價的房價。

這是德國市政府不讓房屋買賣自由化的實例。

現今先生的弟弟要買的房，是他已租住將近十年的市區兩層樓迷你洋房。

雖也是古蹟之屋，但之前的房東早已整修完善。

原本小叔要早些年買下租屋，但是房東堅持要十年以後才能賣屋，為的是要避免法規中售賣非自住宅，必須繳交投機增值利益所得稅。

德國增值所得稅最高可達45％，這也是德國政府為避免炒房的政策之一。

PhotoCredit:AP/達志影像社會住宅德國的社會住宅是保障弱勢的基本盤。

近十多年來德國在非左派的執政之下，明顯少蓋了許多社會住宅，每年逐漸減少建蓋社會住宅的結果，十五年點算下來，竟少了一半左右的數量。

社會住宅從過去的200萬戶，減少到如今的100萬戶出頭。

另外居住在社會住宅者，若所得之後高於當初申請的低標收入，也允許繼續長住，並且社會住宅建蓋30年之後，即可以調整為自由租賃市場的租金或出售買賣，故現今只有46％左右的較低收入者，成為社會住宅的真正受惠戶。

德國的社會住宅因為建蓋的費用有國家資助，租金不得要求過高。

本人所住的城市是德國所得收入排名前幾名的城市，租金在自由市場中居高不下。

一般奧迪高薪工作者所租的家庭住房，動輒月租要四萬台幣以上。

本城一位收入不高的朋友，申請社會住宅不到兩年便拿到滿意的住所公寓，離市區約兩公里，90平方公尺的兩人寓所月租大約只要一萬六千多台幣。

德國社會住宅在蓋好之後，就會開放給所有符合條件的中低收入戶，樓房都會聘請維修房務者維修。

低收入戶要跟地方市政府或委託的相關單位申請資格券，資格券有一定效期，申請資格券會酌收手續費用約700元台幣。

德國地方政府或委託的單位，對於社會住宅的入住者是依據急需入住的程度來審查把關，例如依照單親家庭或較多人口的家庭來允准入住順序。

當然年收入較高的單身者也不會完全被排除在外，只是需要耐心等待。

他們審核入住社會住宅的標準不是像台灣是用抽籤，也不是只有開放三分之一的住宅給中低收入戶入住，而是用社會弱勢的急需條件排序來決定，並用30年後解套社會住宅，作為排除社會住宅僅能讓中低收入戶入住的刻板印象。

個人住屋附近就有許多舊大樓住宅，30年之後轉身一變為具有設計感的外型住宅，外身漆上現代感的漆色並於樓身外加蓋電梯及有效節能保溫層，吸引年長者與降低暖氣費用的家庭，進而調漲一定的房租。

承租的租屋者因而漸漸轉為退休的年長者，或是節能的一般家庭，若一般低收入承租不起，仍可申請房租補貼。

對建商業者來說，他們當然希望政府只要能夠補助弱勢住處的租金就好，不希望蓋太多社會住宅。

因為社會住宅的租金限制與三十年的綁定低價房租，都會讓租屋市場租金無法自由增長，但是對於保護弱勢的立場來說，社會住宅還是目前德國保障居住權的救星。

以目前缺乏建蓋土地與社會住宅數量的市場來看，如果政府不加以干預，房價與租金調漲都僅是掌握在房東與建商手上，居住支出的大幅增長勢將成為民眾的噩夢。

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