德國不動產交易與公證人@ 台北地方法院所屬民間公證 ... - 隨意窩

(1)對不動產的管理機構是地產局。

地產局是地方法院的一個分支機搆，有上下隸屬關係。

地產局具體負責土地買賣；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機構用地；保障 ... 台北地方法院所屬民間公證人周家寅的部落格台灣台北地方法院所屬律衡民間公證人事務所/02-23140918/臺北市中正區襄陽路六號六樓/版主資歷:台大法學士/台大法學碩士/八十七年公證人高考及格/擔任公證人職務二十年現任台北地方法院所屬民間公證人日誌相簿影音好友名片 200806022202德國不動產交易與公證人?公證人及公證法相關知識                德國房地產市場概況與公證人角色        一、德國房地產市場的基本架構  德國土地交易和房屋交易行為是同時發行的，統稱為不動產交易。

一般情況下，建築物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。

一個土地所有者與幾個建築物的所有者共同擁有同一處不動產的情況在德國屬於不動產交易中的特例。

不動產交易包括不動產的買賣、出租、抵押交易等。

這類交易大部分發生在私人之間，政府很少干預。

   1、德國房地產交易市場的管理機構及主要職能局、土地登記局、地產評估局、土地估價局以及國家土地評估鑒定專家委員會、國家財政局等。

   (1)對不動產的管理機構是地產局。

地產局是地方法院的一個分支機搆，有上下隸屬關係。

地產局具體負責土地買賣；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機構用地；保障社會福利用地；實施強制購買政策；保障政府預購權力；仲裁土地糾紛（法院對仲裁作最後決定）等職能。

此外地產局也負責管理土地登記。

   (2)土地登記局屬邦內的政府系統。

土地登記局具體負責土地登記工作。

例如土地的使用情況、土地轉讓情況、土地性質變更情況等的登記登記。

聯邦德國土地登記的執行機構是地方法院內設立的土地登記局。

德國《土地登記條例》第1條即關於不動產登記機關及其管轄的規定，其中第1項為：“不動產登記簿由地方法院（不動產登記局）統一掌管。

不動產登記局對本區域內的土地有管轄權。

”根據這一規定，德國土地登記局的設立實行屬地管轄原則，即按照地產的所在地來決定登記管轄權問題。

如果一宗地產位於多個土地登記局管轄區域時，則按照該條例第1條第2款等條文的規定，由權利人自願選擇其中的一個土地登記局作為登記機構。

   (3)負責土地評估工作和確定土地買賣基準價的機構有四個，即地產評估局、土地估價局、國家土地評估鑒定專家委員會和國家財政局。

   地產評估局全面負責全國土地評估和土地買賣基準價（相當於政府指導價）的確定。

土地估價局負責檢查土地購買價格。

國家土地評估鑒定專家委員會具體負責確定全國範圍土地買賣基準價（包括每兩年修訂一次的土地賣買基準價工作）的制定和全部的被交易土地的評估工作。

國家財政局參加制定土地買賣基準價的工作。

   國家土地評估鑒定專家委員會為團體法人。

每邦設一處。

委員會的組成人員包括政府官員、律師、房產經濟師、建築師、銀行家、建造公司人員等。

委員會由三十六人組成，其中主委、副主委共六人，由地方政府指定政府官員擔任。

   2、德國房地產交易市場的參與機構、參考者以及他們的主要職責    德國的土地買賣大部分在私人中進行交易，不是政府的主要職責。

政府只負責用於公用事業部分的土地買賣。

立法規定，政府對用於公用事業部分的土地買賣擁有強制業收購權和預購權（優先購買權）。

   房地產交易市場的參與機構及參與者包括：地產和房產的擁有者，地產和房產的購買者，地產和房產拍賣商，地產和房產經紀人，地產評估局，土地估價局，國家土地評估鑒定專家委員會，國家銀行（其主要職能是房地產交易過程中資金供給），國家財政局，地方法院，拍賣商所在邦經濟部門（其主要職能是監督拍賣商的拍賣行為），拍賣行業員警（其主要職能是在拍賣現場監督拍賣商的全部行為），國家聯邦政府監察院（國家級監督檢查機構，負責檢查監督拍賣商的行為），公證人（其主要職能是對不動產交易契約的公證），地產保險業（對地產買賣提供各類財產保險），德國房地產經濟委員會（負責拍賣商的行業管理），地方政府的稅務部門（負責審核拍賣商的納稅情況），產業管理人（其作用相當於房屋的物業管理），住宅局（負責制定政府新建房屋的租賃價格，舊房租賃價格由法律作出規定）。

   房地產交易的參與者可以是個人，也可以是團體、公司等。

政府官員負責用於公用事業部分的土地買賣。

   二、德國房地產市場交易程序    1、房地產交易初步協定的簽訂    房地產交易雙方通過經紀人（少數情況下也存在私人之間私下交易）達成初步的交易草約，並簽訂不動產交易初步草約。

   2、經紀人對被交易的不動產（準備出售的土地和建築）的基本情況進行調查。

   調查的內容各邦有不同的側重，但基本內容各邦是相同的。

基本內容是指《土地買賣公證契約》所包含的法律法規的內容，包括：    (1)被出售的土地是否屬於市政府控制管轄範圍之內的土地。

如果該塊土地屬市政府控制管轄範圍之內的土地，或該塊土地已有明確的政府意圖，或該塊土地的土地規劃已定出土地使用性質，則該塊土地由政府官員負責買賣。

   (2)被出售的不動產是否已作為某項貸款的抵押。

   (3)被出售的不動產是否有土質污染的情況。

如有污染情況，則必須先治理土質污染問題，而後才能出售土地。

   (4)買賣土地是否符合《聯邦建築法》（《FederalBuildingLaw》，1960）、《聯邦規劃法》（《FederalPlanningAct》，1960）的有關規定。

此外，任何一項具體的開發計畫項目，還要服從邦政府頒佈的邦《建築法規》。

   (5)被出售的土地是否符合土地規劃確定的用地性質。

如新開的尚未編制規劃的地區，可以參照周邊地區情況而定。

   (6)地下市場設施是否已經過處理。

例如基礎設施的處理問題。

   3、對被交易的不動產的評估和核定土地價格    評估和核定土地價格的任務是對土地（含土地上面的房產）的買賣、出租、抵押等三項不動產交易確定一個基本公平合理的價格。

評估和核定土地價格的方法有收益法、實物法和比較法三類。

除部分政府強制收購的土地、政府保留有預購權的土地處（這部分土地法律規定按市場價收購），被交易的不動產的估價，一般參照國家土地評估鑒定專家委員會每兩年公佈一次的土地買賣基準價評估定價。

   4、完成不動產的交易協定並經公證人公證，簽訂公證契約，使交易協定得到確認。

   《土地買賣公證契約》主要包括六項內容，即買方賣方姓名，被出售土地（含土地上面的房產）的基本情況，交易價格，土質污染情況，被出售的土地是否有抵押貸款情況，有無特殊要求等。

   5、《土地買賣公證契約》由公證人送交地產局，並由地產局確認交易行為是合法行為。

   地產局在進行這項程式時，應依據《聯邦建築法》（《FederalBuildingLaw》，1960）有關法律規定和本邦《地產條文》、《地產條例》，逐項核實被交易的土地是否符合法律規定，同時據實逐項填寫《地產書》的有關內容（德國對每一塊地產都有一份經土地登記局核實登記的、最後被保存在本邦邦級法院內的《地產書》。

如因需要，可在法院查閱）。

   6、交易完成    《地產公證契約》及《地產書》經地產局交土地登記局完成被交易土地（含土地上面的房產）的土地登記。

土地登記局根據《地產契約書》（《Kaufvertrag》）登記登記被交易的土地、建築物的界線及相關控制資料。

   7、《不動產買賣公證契約》、《地產書》由法院確認有效    只有被法院確認的《地產書》才具有法律效率。

具有法律效率的《地產書》被永久性地保存在法院內備查。

   三、德國房地產市場的房地產拍賣和拍賣程式    德國的房地產除公開交易外，還允許公開拍賣。

房地產拍賣行為和拍賣程式與一般的物品拍賣行為和拍賣程式基本相同。

   在具體操作過程中，德國的房地產拍賣與其他國家相比較，有三個方面的特點。

一是拍賣的過程是一個很公開的過程，透明度很高，各方面的人都可以參加，拍賣中的基價（起拍價）、報價和最終拍賣的最高價都能為大家所接受；二是法律保證杜絕一切不正常的行為（賄賂、不正常價格等），政府同時為此建立了嚴謹的監督網路。

聯邦政府設有國家級的監督管理機構，各邦設有邦經濟部，負責對拍賣商的行為進行監督，工商會則是全權負責行為監督的機構（性質為半官方行為的，強制性的）；三是地產所有者在完成拍賣全過程中不可以有其他地產轉讓行為，儘管拍賣過程有時會持續很長一個時期。

   拍賣商的工作主要有三項。

一是對拍賣的地產進行評估。

《建築法》規定了市場地價評估的36個方面（例如地理位置、建築現狀…）。

二是確定拍賣的基價。

拍賣的基價是在對市場地價評估的基礎上定出的。

基價定出後，拍賣商應將確定的基價與出售商協商，如果出售商提出異議，則修改基價。

基價必須公平合理，出售商與拍賣商同時均能接受。

三是拍賣後的管理事務（包括所有契約手續）。

   從事拍賣工作的拍賣商的行為完全獨立，不受外界影響。

德國民法內有專門的對從事拍賣工作的拍賣商的職業規定和拍賣行業規定。

如，必須從事地產工作5年或相關工作10年；必須通過全國規定的專業考試，持有政府規定的職業證書，經過職業宣誓，並由官方正式任命方可從事拍賣行業工作。

從事拍賣行業工作的拍賣商有權確定拍賣價格，但必須對其負經濟責任。

聯邦政府對此均有嚴格規定。

   四、德國房地產交易中的幾項特殊政策    房地產交易行為中的特殊問題包括土地規劃對開發商開發行為的限定政策、強制收購政策、政府預購權的保留政策等三項。

   1、土地規劃對開發商開發行為的限定政策    德國立法規定，城市規劃已作出用地性質規定的，在房地產交易過程中不得任意改變。

例如商業用房與住宅用房不能隨意改變。

如確實需要改變，提出改變的一方需支付一定數量的費用（例如在科隆地區，每改變100平方公尺的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方公尺的住宅用房作為補償）。

反之，城市規劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閒置問題。

例如，10年前規劃部門提出確定了某一地塊的用地性質，10年後無論什麼原因而未按規劃要求開發這塊土地，則政府負責賠償給土地所有者10年間因土地閒置而造成的損失。

由於整體性產業結構調整（例如魯爾地區）而引起的用地性質改變可不受此限制。

   在房地產交易中還存有所謂“願購權”，即買賣雙方已達成交易協定，但因政府對該地塊已有規劃意圖，買賣雙方可以簽定契約並進行公證，但不登記（在德國只有完成交易契約的登記程式後才能具有法律效力）。

不具有法律效力的契約可以更改。

   2、強制收購政策    儘管德國聯邦基本法已明確規定了土地所有權是受法律保護的。

但是，政府仍然有權強制按市場基本價購買私人土地，以用於公用事業的開發。

強制收購政策就是指凡屬公共設施用地的開發建設行為土地，政府有權對該塊土地進行強制收購。

法律規定被強制收購的土地，其土地收購價按當時的土地買賣基準價收購。

但是，被強制收購的土地如閒置三至五年，則原土地所有者有權收回土地。

   3、政府預購權的保留政策    政府預購權的保留政策是指，凡城市規劃已確定用地性質的土地，政府有權在私人買賣土地行為發生之前優先預購這類土地。

預購土地的預購價格，按當時的土地買賣基準價預購。

  五、德國民間公證人的角色-預防性司法機關   預防性司法機關的目標是依據不動產法和公司法構建契約關係和登記程式(土地登記，商事登記,社團和合作機構的登記),依據繼承法和家庭法建構遺囑驗證程式。

在這些領域中，公共官員-法官和公證人-的參與是一種必然的要求。

在建構法律關係的過程中讓預防性司法機關的不同部門交互作用，目的是為了避免訴訟法律糾紛並且因此減輕訴訟司法機關的負擔。

為確保法官和公證人能夠為了公眾的利益正確地履行這些公共職責，他們被同樣地要求要作到公正和中立。

  民間公證人像法官一樣，是以同一套特殊的法律制度和程式規則緊密地聯繫在一起的。

這類法律制度和程式規則在德國以具體形式被制定出來。

它們的特徵在於，在該領域內，公證人在預防性司法機關的職能關係中都是扮演主角。

  民間公證人活動的核心是記錄法律事件，對準備程序作成公證文書以及執行已做過公證文書的法律事務，也就是對進行土地登記或商事登記中的有關當事人提供諮詢和幫助。

公證人是在建構民事法律關係的過程中，負責通過自身法律專業學識的運用來提供法律幫助的，既為了有關私人當事人的利益也為了法律安全和防止糾紛的公共利益，在維護和保障民事法律關係方面發揮功用。

  公證書對防止人們在不適切的急迫狀態下就在具有風險的法律事件中作出聲明，可以有保護作用或警告功能。

讓當事人在簽字之前閱覽公證書，使得防止當事人過於草率和得到有關法律事務的法律效果方面的諮詢有制度上的保障。

此外，公證文書還具有對各方利益進行證據保全的功能，當然在公共利益方面，即在登記的正確運用方面，也具有證據保全的功能。

  公證文書記錄了公證人同相關當事人談話中就可能引起爭議的要點所進行的討論，就法律狀況和可能的法律安排給他們提出的建議，根據當事人的意願對文本的起草以及由當事人簽字之前公證人就該文書所做的解釋。

公證文書之後是執行，即相對於登記員和公共當局而言該契約內容的執行。

  在做公證文書時，公證人必須始終盡力採取適當的解決方案以平衡那些當事人之間時常互相矛盾的利益。

公證人不能僅僅作為一方當事人的諮詢人，他必須總是考量各方當事人的利益，並儘可能地去實現他們的利益。

因此，為了履行一個涉及多方當事人的交易，舉例來說，比如一個房地產買賣契約，利用一名公證人提供的服務就足夠了。

在這裏，公證人提供的諮詢和律師提供的諮詢是根本不同的，律師的任務是充當一方當事人單方利益的代表。

但相反地，如果公證人覺得一方當事人在法律上處於不利地位時，他可以中止公證程序。

通過這種方式，公證人也可以並且尤其能夠保護那些在智力上或者經濟上處於劣勢的當事人以便同那些具有不公平優勢的當事人相抗衡。

這樣，公證人就實現了在法律事務中作為一名公平的保障者的法定社會職能，並且在消費者的預防性保護方面也作出貢獻。

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