德國：住宅不是商品，是人權 - 天下雜誌

答案是，台灣囤房與買賣房屋的成本，和許多先進國家相比，簡直是微不足道。

以同樣價值的房子來說，在日本一年的持有稅是台灣的四十二．五倍，美國則是 ... 回首頁 English 免費訂閱電子報 參與預測2022年關鍵趨勢 搜尋 頻道分類 財經 理財五角課 貿易戰 財經焦點 財經週報 投資理財 產業 製造 服務 金融 科技 國際 國際週報 兩岸四地 東南亞 亞洲 歐洲 美洲 非洲 紐澳 管理 管理 行銷 創新創業 人才 職場競爭力 環境 永續發展 氣候變遷 環境 能源 教育 教育趨勢 創新教育 親子教養 人物 大師觀點 CEO觀點 人物特寫 政治社會 政治 政策 社會現場 調查排行 2000大調查 兩岸三地1000大 快速成長企業100強 CSR天下企業公民 標竿企業 金牌服務業調查 縣市調查 2000大調查資料庫 健康關係 健康醫療 兩性關係 心靈成長 時尚品味 時尚精品 旅行 設計 藝文 影視 運動生活 運動 生活 重磅外媒 經濟學人 BBCNews中文 日經中文 德國之聲 路透社 專欄作者 多媒體 數位專輯 互動專題 深度專題 品牌專區 數據圖表 資料新聞 數字說話 圖表動畫 調查報導 聽天下 重磅封面 財經週報 國際聚焦 天下好讀 記者開講 好主管的12樣禮物 創新突圍軍師 四端看天下 大數據，熱品牌 天下書房 天下影音 雜誌 策展 企業突圍 傳承接班 數位轉型 創新突圍 經營管理 Off學 風格 文化 旅行 美食 特色頻道 未來城市@天下 [email protected]天下 獨立評論@天下 創新學院 天下學習 我讀網 換日線 天下影音 微笑台灣 粉絲專頁 官方instagram 官方Line 本日必看 HTC輾壓臉書的VR推手竟曾是牧師？他如何帶王雪紅踏入元宇宙 財經 財經焦點 德國：住宅不是商品，是人權 房地產是什麼？德國人認為是民生必需品，台灣人卻視為生財工具。

台灣炒房成本太低，日本是台灣四十二．五倍，美國也高達二十五倍。

若稅法不改，居住正義更難以落實。

128440瀏覽數 圖片來源：黃明堂 分享 其他 文 劉光瑩 天下雜誌565期 發布時間：2015-01-20 更新時間：2019-06-14 128440瀏覽數 台灣為何變成炒房天堂？答案是，台灣囤房與買賣房屋的成本，和許多先進國家相比，簡直是微不足道。

以同樣價值的房子來說，在日本一年的持有稅是台灣的四十二．五倍，美國則是台灣的二十五倍，怪不得有人樂得坐擁多屋，年輕人只能望屋興嘆。

德國：重罰炒作保障人權對住宅的基本概念不同是主要關鍵。

政治大學地政系教授徐世榮分析，德國認為住宅具有壟斷性，又是民生必需品，不應用來炒作獲取暴利。

相較之下，台灣把土地看成生財工具，能搾出愈高價值愈好。

德國人認為，土地與房產不同於一般自由買賣的商品，而是基本人權，依據此一原則制訂出抑制炒作房地產的嚴格稅法，甚至是刑法，以保障居住權。

比如說，在台灣賣房，往往坐地起價，一個願打一個願挨。

但在德國不一樣，如果開價超過基準價二○％，地產商將遭受最高五萬歐元（約一九○萬台幣）的鉅額罰款，若超過五○％，除了罰款還可能面臨三年徒刑，因為涉嫌惡意炒作。

此外，在德國買賣不動產的獲利，也課以重稅。

購屋十年內出售的獲利要被課一五％以上的「投機稅」。

相較之下，台灣的「特種貨物及勞務稅」（即奢侈稅），卻只課得到兩年之內轉手的不動產獲利，稅率最高一五％，最低一○％，相較起來輕多了。

廣告 再看台灣的鄰居日本，房地產價格平穩，五年來漲幅不到三％，高昂的交易成本是原因之一。

消基會房屋委員會召集人林旺根指出，根據日本「租稅特別措置法」，房地產五年以內轉手都算短期交易，要課的稅高達三九％（國稅三○％、地方稅九％），持有五至十年間轉手，稅率也高達二○％。

日本：雙管齊下抑止囤房交易稅只在房地產出售時才產生影響，真正讓日本人不敢囤房的，其實是持有稅。

日本房地產持有成本很高，每年要繳固定資產稅、都市計劃稅。

固定資產稅的稅基是房屋的實價，稅率是一．四％。

而都市計劃稅，是按地段課徵，愈靠近市中心愈高，最高可能到○．三％。

兩者相加，實質稅率最高可達一．七％。

廣告 相較之下，在台灣持有房屋的成本極低，地價稅一％，自用住宅房屋稅率○．二％，但重點在於地價稅的稅基並非實價，而是市價五分之一的「公告地價」。

而房屋稅的基準、「房屋評定現值」同樣三十年未調整，連市價一半都不到。

換句話說，台灣的房屋實質持有稅率只有萬分之四。

同樣持有價值一千萬台幣、位於首都市區的房子，在台灣一年的持有成本只要四千元，在日本卻要十七萬元，是在台灣的四十二．五倍。

在台灣炒房、囤房的成本低廉，可見一斑。

那麼在資本主義發達的美國呢？徐世榮說，美國因為地方政府實行高度自治，需要自籌財源，房地產交易資本利得稅各州不同，但多在三○％左右。

持有稅率則約為一％，是台灣的二十五倍。

廣告 台灣要提高房地產持有成本說來不難，但地方政府要有決心。

因為台灣房地產稅率跟各國相差無多，主要問題在稅基，而公告地價與房屋評定現值，都是由各縣市自組的評議委員會決定。

徐世榮說，地方政府不應把責任推給中央，把稅基調到趨近市價，不僅馬上增加地方可用財源，也可讓一人擁有百棟房產的誇張囤房現象絕跡。

日本一九八九年頒布的「土地基本法」揭示了土地的公共性原則，值得台灣參考：一、土地應以公共福祉為優先；二、抑制投機性之土地交易；三、土地增值利益應適當回饋。

「居住正義」在台灣，不應只是口號，而是真正能落實到法律與政策上的信仰。

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