預售屋買屋流程,3分鐘掌握10步驟
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預售屋買屋流程,3分鐘掌握10步驟,文末再送『預售屋驗屋清單』 · 1. 到預售中心賞屋 · 1. 到預售中心賞屋 · 2. 議價→繳交訂金、簽約、開工款 · 2. 議價→繳交訂金、簽約、 ...
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Aug20Thu202015:04
預售屋買屋流程,3分鐘掌握10步驟,文末再送『預售屋驗屋清單』
預售屋買屋流程全攻略,5分鐘掌握10步驟,文末再送『預售屋驗屋清單』
我第一次買預售屋,都會搞不清處預售屋買屋流程,尤其是到銀行對保的時候,建商還要我簽本票,那時我查好多資訊及問房地產老師,才了解到這是建商保障自己的做法,是可接受的。
自己整個流程跑過一次,再加上房地產老師的講解,整個預售屋買屋流程變得很有概念,我也整理出完整的流程,希望對第一次買賣預售屋的你有幫助喔!
1.到預售中心賞屋
到預售屋的接待中心參觀完後,若有喜歡的戶別,代銷會請你付一小筆訂金(一般為10萬,看熱銷程度,也是可議價訂金金額),這時候代銷就會開立一張紅色預定單,也就是大家常聽到的『紅單』。
房市好時,有時候轉手紅單就可以賺幾十萬,現在建商有禁止紅單轉讓,來抑制炒房。
在預售屋看完資料後,一定要到房屋基地看看,把附近周遭的環境都拍照起來,也最好請代銷小姐幫你指出來你選的戶別大概會在哪裡喔!
2.議價→繳交訂金、簽約、開工款
議價後,則需補足訂金(一般訂金為總價的3%~10%),代銷就會給你『預售屋買賣契約書』,讓你帶回家審閱,審閱期至少有5天。
下圖是冠德建設的拆款表,給大家參考:
3.繳交工程款
接著,必須依照預售屋施工期間按時繳交工程款,工程款約為房屋總價的10%~15%
建商收款方式大致分為3種:
(1)按工程期繳交:依照工程進度,每期按時繳交。
(2)工程零付款:在施工期間不需繳交工程款,而是等到預售屋的結構體完成,也就是鷹架落下來、領取使用執照或等交屋時,再一起繳交
(3)按月繳交:預售屋開工後,無論施工進度如何,都需要按月繳交工程款。
所以,在簽約前一定要搞清楚知道建商的收款方式喔!
4.預售屋客變(變更格局或設計)
在施工期間,可以與建商討論,做客製化的變更。
看你是想調整格局,或是增加水電設施,像是:增加插座,開放式不隔間,或是換廚具或衛浴設備,都可討論規劃。
一般來說,有一次的客變機會,所以一定要仔細思考你想變更的地方,一次性地提出來喔!
5.建商申請使用執照
在建商申請使用執照時,房子已經完成主體了,只是在等建管局來審核稽查,大部分建商也都可以開放買家進去參觀了!
我自住的房子就是在這個階段購買的,所以我可以進屋直接感受格局及所有的配置。
6.銀行對保
建商領到使照後,就會請你到銀行對保。
對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件,看看你是否有貸款的資格及實際貸款成數。
一般來說,建商會整批與銀行談貸款的優惠利率,你也可以選擇自己配合的銀行。
對保的過程中,會確認貸款種類、貸款利率及攤還方式...等,這個需依據自己的資金做規劃。
相關資訊:7個技巧增加房貸額度,文末破解『0元買房』的秘密!
在對保時,通常銀行也會請你簽『撥款委託書』,過戶時,建商就可以領到銀行的撥款,目的是保障銀行端及當房子過戶到你名下後,建商可拿到剩餘的貸款。
我自住房子建商在對保時,還有請我簽立一張本票,上面寫我貸款的金額,原本這張本票是給建商保管,我比較不放心,請銀行及代書保管,不過因為預售屋的代書,通常也是建商配合的代書,所以我們比較能信任的就是銀行端。
以下就是我人生第一次簽的本票,當初簽的時候,其實心裡其實有點怕怕的,建商還給我看其他買戶也有簽的本票....
也是因為我有做過功課,知道這個舉動是合理的,所以我也在本票上面註明:『禁止轉讓背書』的字樣!
而這張本票在銀行撥款後,建商就會交還給我,所以建商也是非常保障自己的!
7.完稅
地價稅、房屋稅、土地增值稅由建商賣方負擔,而買方擇要負擔付契稅、印花稅及相關規費。
所以,通常交屋後,買方還會有一筆約20~30萬元不等的費用,包含代書費、契稅、瓦斯管線費、預收半年的管理費...等等
補充:什麼是『借屋裝修』?
在房屋還沒過戶到自己的名下時,若想爭取時間,則可與建商談,可否借屋裝修,也就是在過戶前,讓你提早裝潢房屋,因為此時,房屋還不是你的,所以才會叫做『借屋』。
不過Emily還是會建議等到驗屋交屋後,再裝潢會比較妥當,不過,交屋前你可以先丈量室內尺寸,想好要如何設計及找廠商或設計師,做好裝潢的前置作業。
8.房屋過戶
一般來說,由建商委託代書辦理房地產的過戶,這時也會申請房屋及土地權狀,需於建商領到使用執照後4個月內完成。
9.驗收交屋
驗屋時,若有發現瑕疵,則需在驗收單上,請建商限期改善。
等到建商都改善好後,才會匯最後的交屋尾款。
通常交屋尾款為房屋總價的1%~5%
要自己驗屋還是找驗屋公司呢?
我當初因為有詳細的驗屋檢驗單,加上我有上過房地產相關課程,所以我是自己驗屋,驗完後的缺失,也有叮嚀建商改善,交屋後至今沒有問題。
若你不放心自己驗屋,可找身邊比較專業的朋友或認識的設計師一起驗屋,或是請驗屋公司,收費大約是1.2萬~1.5萬。
以下這張就是當初我在驗屋時,檢驗出需改善的細項:
想了解更多驗屋技巧及重點,請參考:驗屋5大重點攻略,驗屋技巧大公開,文末贈送「預售屋驗屋清單」!
10.建商協助成立管委會
交屋後,你就可以裝潢你家啦!入住後,有時候建商還在做很多收尾的動作,甚至有人開始住進來後,才發現頂樓或地下室的防水沒做好,建商甚至要重新做一些小工程。
等到這些工程都完成後,建商就會協助大樓成立管委會,這時候才會開始動用之前預繳的管理費。
驗屋除了驗屋檢驗單以外,也要用『測距儀』及『水平尺』來量尺寸,這樣測量才準喔!都省了一筆專業驗屋的費用,專業的小工具就不能再省了!之後開始簡單室內設計規劃,要詳細丈量室內尺寸,或是預估分離式冷氣拉線到外牆裝設室外機的距離,用測距儀也都是最快最準的方式,這裡也一併推薦給大家我用的很上手的小工具!
驗屋時會用到的小工具:
輕巧好用的測距儀(點這裡)
超好用的雷射水平儀(點這裡)
這邊,我也製作了一張『預售屋驗屋清單』,當初我驗屋就是靠以下這張表格,才檢驗出好幾個需要改善的地方喔!
加入Line@,輸入『1』即可下載這張表格喔!
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