看預售屋要問什麼?出發前必看！

據調查，買房子是台灣人最大的夢想，也是最大的投資，但要如何選擇才不會吃虧。

尤其是預售屋，雖然自備款可以不用一次拿出來的好處，但是卻看不到實際的房子， ... Skiptocontent 分享文章據調查，買房子是台灣人最大的夢想，也是最大的投資，但有如何選擇才不會吃虧。

尤其是預售屋，雖然自備款可以不用一次拿出來的好處，但是卻看不到實際的房子，現場只有很會講話的銷售姊姊等你光臨，出發看房前，你準備好了嗎？ 你搜尋了很多「如何看預售屋、預售屋怎麼看......」但總得到些零碎資訊？ 「看預售屋要看什麼？預售屋有哪些問題必須要問？......」 還沒準備好條理嗎？沒關係！看完這篇再出發！！ 這篇我蒐集歸納了一些重要的、詢問度高的核心問題讓你參考，希望對你有幫助。

預售屋是什麼？ 房產預售制是台灣主流的銷售制度之一。

簡單界定就是，房子取得建築執照，在未完工之前，就開始銷售，就是預售屋。

一但興建完成，就屬於新成屋。

預售屋有頭期款可分期、付訂可提前選戶、空間規劃、建材設備可變更等優勢，相對的比較可以符合自主需求。

對於手頭資金有限但積極想置產的年輕族群，只要詳做調查，瞭解其中關鍵流程，利用彈性的付款方式，預售屋是個不錯的選擇。

購買預售屋有什麼風險? 購買預售屋最常聽到的風險議題，主要分兩個大項，就是「建商會不會倒」、「預售屋看不到會不會有問題」。

「建商會不會倒」這個問題，沒有人會直接為建商背書，除了建商自己保證自己以外。

所以，調查建商過往的信譽、施工品質，以及財務狀況的掌握，是不可馬虎的過程。

至於「預售屋看不到會不會有問題」就要看是“工程品質不良”還是“交屋不如預期”。

“工程品質不良”這種公司應該在調查過程中就可以知道，依情節不同可組合不同因應措施，如果是有偷工減料的前科，就直接封鎖不用考慮。

至於“交屋不如預期”的狀況，例如棟距太近、或是房間太小等，這些問題也可以在買房簽約前，確實地掌握狀況，除非偷懶不做瞭解。

話說回來，買成屋二手屋，工程品質就比較有保障？巴菲特說：風險來自於不了解。

只要充分掌握情報，花點心思避免踩雷，預售屋也可以買的很安全喔！ 快速聚焦 🏃大概有個原則概念後，就往前走了到底我可以貸出多少房貸，先到銀行了解現在的市場行情是多少，查詢實價登錄將來這區會不會有漲幅，向公所查詢公共建設:網路查詢目標個案基本資料建設公司過往個案品質及口碑進銷售中心，先確認是否領有“建造執照”使用分區及類型差別在哪裡買預售屋留意棟距嫌惡設施，真的碰不得?SRC鋼骨抗震最好?瞭解建材及設備產權登記的專有名詞注意室內格局實際尺寸注意室內梁柱位置留意室內採光面瞭解廚具、衛浴設備品牌公設比多少才合理、包含哪些項目留意公設設置地點了解電梯品牌及使用規則露台單獨議價雨遮到底計不計價了解車位登記的區別了解車位分類的區別了解車位尺寸如果是機械車位需要特別注意的事看屋首日避免簽約瞭解付款辦法及貸款額度付款比例參考保留廣告文宣以備佐證簽約前善用5天的契約審閱期寫預約單一定要簽約嗎？注意開工、完工、交屋日期購買重劃區要考慮全區開發時程對外交通也是緊要重點施工期間再去談談價錢房地產是必修你準備好了嗎? 🏃大概有個原則概念後，就往前走了 首先，第一件事，先在心裡想一遍： 買預售屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗收，一直到順利搬進去住的這個過程，從頭到尾在腦海中實際演練一遍，把所有想到可能發生的問題都寫下來，向業務代表詢問清楚，千萬不要不好意思，而且切記，一定要將其口頭承諾白紙黑字載明，以保障自己的權益。

接下來，看屋過程分成前、中、後三階段： 看屋前要準備什麼 到底我可以貸出多少房貸，先到銀行了解 不管是否真要買屋，還是預先累積看屋學分，非常建議先行暸解依自己現況究竟可以帶出多少房貸，以及政府推出的優惠房貸自己適不適用。

對自己的財務狀況充分了解，絕對是買房的第一步。

將來看屋時，銷售姊姊一定會想盡辦法幫你爭取高額貸款，姊姊沒錯，錯的是你高估自己的貸款能力，而衝動簽約。

要曉得解約是要付罰金的。

現在的市場行情是多少，查詢實價登錄 扣除車位、裝潢，比較靠近實價 參考一年均價，忽略極端值 ↗️關於實價登錄還有一篇實價登錄查詢祕技有興趣可以前往 將來這區會不會有漲幅，向公所查詢公共建設: 臺北市政府重大公共工程採購公開資訊平台 網路查詢目標個案基本資料 善用看屋平台如591、樂居網、樂屋網...針對目標區域、個案、周邊個案，做比較式研究，把建商資料、建築規劃、周邊環境、周邊房價行情做一研究，把重點條理化，面對跑單小姐，談價實你會更有底氣。

購屋資訊平台 建設公司過往個案品質及口碑 事前蒐集建商資料、過去推案、資本額等，評價如何、是不是一案建商......多看、多問、多聽，並詢問建管單位相關人等，作為看屋時的“議價本錢”。

上網瞭解建商狀況，尤其是財務 最好選擇有品牌的建商，可上網搜尋建商資訊，如想知道建設公司財務狀況，可以上經濟部商業司查詢公司登記狀況、資本額、過去推案等，也可以去票據交換所網站查詢公司退補票紀錄，想知道過去有無糾紛，可到公平會網站查詢。

有圖有真相？走訪實測接地氣，判別資訊真假 要把對建商的「印象」變成實際的「真相」，建議購屋者可走訪建商過往業績。

現在網路太容易取得資訊，但網路評價往往正反兩極，對於決策判斷其實是干擾，這時走路的重要性就凸顯出來了。

房地產不像汽車、手機一般的規格品，過往的業績相當程度了體現建築規劃、施工品質等等，實地造訪可直接接觸住戶、管理員，對於施工品質、售後服務等，都是非常有力的“議價”情報。

行前準備好了，就出門實戰~ 看屋中要問什麼: 整體 進銷售中心，先確認是否領有“建造執照” 建築大興土木前，要先向建築管理機關申請建築執照確認符合相關法規要求，領有建照執照才可興建。

部分建商在未領有建照時先行廣告，甚至收預約的情形，對購屋者權益可能會有損害，所以參觀預售屋時最好先請業者出示建照。

完工後經檢驗合格，可領取使用執照，接著才可辦理驗收、交屋。

使用分區及類型差別在哪裡 所謂的使用分區的分類方式，簡單來說是以建築使用類組與強度劃分。

從建蔽率和容積率不難發現，「住一」是建築密度最小的，越往右，容積率不斷上升，表示樓地板面積越多，人口密度越集中。

比較要注意的是市場上的「工業住宅」大部份屬「乙種工業用地」，都屬於都市計畫內的土地，所以也有人會指名要工業住宅。

不過除了售價低於市價2~3成的優勢之外，其他的劣勢像是不能使用諸如青年成家優惠貸款或住宅補貼，申請房貸的成數、利率都會比較差，也要承擔遭檢舉的風險。

台北市土地使用分區 項目 住一 住二 住三 住四 乙工 建蔽率(%) 30 35 45 50 － 容積率(%) 60 120 225 300 － ＊建蔽率＝建築物投影面積/基地面積 ＊容積率=總樓地板面積/基地面積=建坪/地坪 買預售屋留意棟距 在理想狀況下的棟距，保障隱私最好是有12米。

但台灣的特殊形制，棟距還是要依照各人需求度為主。

畢竟有些規劃為連棟大樓，跟隔壁戶是沒有棟距的分別，所以要看（格局規劃）會比較準確。

有些建案標榜水岸宅、景觀宅，簽下他從此與公園、水波、山嵐為伴，要買就買最好的給家人，為此揹下高出市價的甜蜜負擔，從此過著幸福的生活。

所以房子的四周空地要了解用途，是公園預定地還是鄰房，若是鄰房有幾棟、幾樓高......，這些資訊不但要聽銷售姊姊說，自己回去也要向相關單位求證，保障自身權益。

嫌惡設施，真的碰不得? 嫌惡設施大家不愛，但是就因為大家不愛，房價反而很有空間，魚與熊掌究竟如何選擇。

嫌惡設施可分為3大類：對人體健康有害、影響居家安寧、以及有風水疑慮三種。

關於嫌惡設施「新版不動產說明書」上詳細記載如機場、變電所、醫院、墓地......等。

對於人體健康有害的設施應該避免外，其他兩類因大家的觀念改變，有些以往認定為嫌惡，現在反而是利多，或有低於市價的優惠，關於這個議題說到頭來，最終還是取決於對自身對建案瞭不暸解，這是個選擇題，接不接受，依照各人為主。

畢竟決定權在自己。

嫌惡設施 SRC鋼骨抗震最好? 自維冠大樓倒塌以後，流傳著RC比SRC容易倒塌的說法，SRC真的比較安全嗎？其實關鍵在於"結構規劃"與"施工品質"。

在地震倒塌的RC建築物中，絕大多數是因為施工不良的問題造成。

以住家來說，落實施工的RC結構已經具備耐震性能，畢竟RC結構是施工技術最純熟、造價也較合於市場行情的工法。

為了更好的耐震性能，提高鋼筋及混凝土強度配比也是提升方式。

所以不管是RC、SC、SRC，落實施工管理品質才是重點。

簡單來做個比較： 項目 高>低 造價成本： SC>SRC>RC 地震搖晃感： SC>SRC=RC 建築樓高： SC=SRC>RC ＊RC鋼筋混凝土結構。

＊SC鋼骨結構。

＊SRC鋼骨鋼筋混凝土結構 瞭解建材及設備 預售屋的建材配備也是重點考量之一，諸如電梯、保全設備.....(電梯通常是會寫三家然後跟你說同級品，通常預售階段還不會決定廠商，只會決定速度跟人數跟台數，)等，建商多會在產品說明書及契約註明廠牌，或「同等級之設備」。

但何謂同等級設備，為避免雙方認知差異，最好在契約上註明。

產權登記的專有名詞 主建物 簡單來說就是室內面積。

房屋總坪數是三部分的總和，1.主建物2.附屬建物3.公共設施，面積都要經過地政機關登記，詳列在「建物所有權狀」上，所以要知道室內中用坪數，問主建物坪數就對了。

注意室內格局實際尺寸 建商為了加強銷售力道，花大錢打造匠心獨具、風格新穎的樣品屋，為的是要讓客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。

由於樣品屋沒有梁柱、窗戶沒有採光，牆壁和天花板也較薄，家具尺寸也刻意美化，加上燈光的氣氛營造，空間會有放大美化效果，但是，請回神這是樣品屋不是完工後的實品屋，重點應該要放在坪數以及面寬尺寸有沒有問題，尤其是沙發、床組等大型傢俱，避免交屋後家具擺的進來，卻空間壓迫的窘境。

注意室內梁柱位置 銷售中心裡的樣品屋，或者是平面圖只看得到"柱"的位置，卻看不到"梁"，為了避開樑下位，將造成傢俱擺置的難度，因此要主動詢問銷售姊姊，以免影響空間規劃。

留意室內採光面 樣品屋為了盡可能傳達成屋狀況，對外的開窗、落地窗也會如圖施作。

但是，採光充足與否卻無法呈現出來。

這裏也可以銷售姊姊討論。

尤其以台灣潮濕的氣候，採光不足容易引起發霉，有害健康。

所以若真有採光不足的地方，如果是隔間牆可用玻璃取代；如果是浴室、廚房也可加強機械通風設備，來避免潮濕發霉的問題，這也是買預售屋的好處。

瞭解廚具、衛浴設備品牌 建商有時會標榜進口廚具、衛浴設備等，來增加銷售賣點。

但建商也多會在產品說明書及契約註明廠牌，或「同等級之設備」。

但何謂同等級設備，為避免雙方認知差異，最好在契約上註明替代品牌，如沒有可要求加註。

大公 是指由全體住戶共同分擔的部分，包含一樓門廳、泳泳池、或是管理室、配電室、蓄水池等。

公設比多少才合理、包含哪些項目 建案的公共休閒設施，已成為銷售重點之一。

氣派門廳、交誼廳，更講究的強調游泳池、健身俱樂部等要注意這類設施如位於室內，只要有頂蓋的，都會納入公設比，分攤到房屋權狀坪數裡。

其中景觀花園大多為法定空地，不列入公設面積。

公設比是否恰當合理，最重要是按「使用者負擔原則」，目前沒有法令規定多少才合理。

📌關於公設比多少才合理?可以看看我的另一篇文章公設比是虛坪比?首購買預售屋必看! 留意公設設置地點 建商為了增加銷售賣點，有些建案標榜空中泳池，在高樓層設置親水設施，如果位於2樓以上，應向建商詢問，清楚如何施作防水處理及樓層載重相關問題，台灣地震頻繁，結構接點損傷難免，最好還是避免位於親水設施樓下的戶別。

相同的概念，選戶別時也避免挑選在公共電梯、中繼水箱等機電設備旁邊或樓下的戶別，因機器運轉時可能會造成對室內影響。

如有其他考量，也可以此最為議價籌碼。

了解電梯品牌及使用規則 台灣電梯7成由永大、台灣三菱、崇友三家製造，其餘3成由國際十大電梯廠及其他小廠瓜分。

其中永大算是台灣最大電梯製造商，也是日立電梯台灣獨家代理商。

關於電梯能力的主要了解：電梯數量、承載能力與升降速度及安全門禁。

電梯數量上要了解梯戶比是否足夠，也就是一層戶數與電梯數的比例，再來還要考量樓層數，所以還是要以實際情況考量；承載能力會表示成450kg或1600kg，換算成有6人座跟21人座；升降速度指的是1分鐘升降距離的差別，通常是60、120......等表示，且有法規依樓高規定速度最低下限。

這些冷知識有個概念就好。

重要的還有安全門禁問題，一般住宅電梯通常直通停車場，門禁安全如何規劃、大樓保全管制、梯廳門禁管制、電梯刷卡管制，都可以充分了解一下。

小公 是指由當層住戶共同分擔的空間，例如電梯間、走道、樓梯間等，都屬於小公。

有些建商會規劃成約定專用，但還是屬於小公非專有範圍。

附屬建物 是指與主建物相連，且為專屬的部分，像是露台、陽台、雨遮。

(露臺非專屬，僅約定專用，本質上是共用) 露台單獨議價 露台是指沒有屋簷頂蓋的陽台。

依法規新建案的露台僅有使用權，無所有權，無法登記於權狀面積內，但因露台有使用價值，建商通常會以1/3計算露台的每坪價格，實際價格為雙方認定價位，因此購屋者若想買露台戶，一定要注意合約書是否載明露台為該戶專用，以免未來權益受損。

雨遮到底計不計價 這問題要看取得建照時間，107年後取得建照者，不可登記、不可計價。

(現行的法規竟有三種標準!這部分一定要問清楚領取建照時間，保障自己權益。

) 依建照申請時間判定 可登記可計價 100年5月 可登記不可計價 107年1月 不可登記不可計價 車位 現現在買房，不管有沒有車，建議一併買車位，以後房子也比較保值比較好賣。

了解車位登記的區別 目前車位登記可分成「法定車位」、「自行增設車位」以及「獎勵車位」三種。

類別 法定車位 自行增設車位 獎勵車位 產權 無產權 獨立產權 獨立產權 買賣 不可買賣 可買賣 可買賣 備註 僅能以公設方式登記 外人可使用 以現在的案子來說，權狀上法定或是自設都沒有差別，權利義務一樣，都只能共同持有，都不可單獨外賣。

舊案可能有舊案的規則，需要以實際情況瞭解。

了解車位分類的區別 一般建案最常見的分別是坡道平面、坡道機械、升降平面、升降機械四種。

聽起來雖然繞口，但只要掌握前兩個字是怎麼進停車場，後兩個字是車位類型，這樣就好掌握了。

平面車位 機械車位 坡道 坡道平面 坡道機械 升降 升降平面 升降機械 了解車位尺寸 以下提供常見的三種車位尺寸，至少有個概念。

平面大車位 2.5m(寬)x5.5m(長)x2.1m(高) 平面小車位 2.3m(寬)x5.5m(長)x2.1m(高) 機械車位 2.5m(寬)x5.5m(長)x1.8m(高) (補充舊法規是2.562.255.75) 如果是機械車位需要特別注意的事 安全裝置:機械車位依規定每年都需要做安全檢查。

除了被動安檢查外，建議主動安裝三種安全裝置-防壓桿、防爆閥、極限開關，避免意外發生。

載重和高度:機械車位都會註明載重和高度限制，如果是休旅車就需要注意。

看屋後要注意什麼 看屋首日避免簽約 當下現處房市低迷，每組看屋來人都是寶貴的機會，為了刺激買氣，建商常以優惠方案、贈品吸引當天下訂簽約，如“當天簽約就送電動機車”的方式促銷，若未考量周全就衝動簽約，就必須回頭確認細節，因此千萬不要為了贈品優惠，而讓自己居於下位，除非你已經非常把握，最好還是不要當天就付訂簽約。

至於贈品，那是可商量的，記住，還沒簽約最大。

瞭解付款辦法及貸款額度 預售屋最大好處就是可以分期繳納自備款，自備款包括頭期款與工程款，頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納，稱為「訂、簽、開」，通常約為房屋總價的10%～15%。

工程款則於施工期間分期繳納，約為房屋總價的10%～15%。

初期的資金壓力相對較輕。

付款比例參考 有些建案標榜「工程零付款」或「結構工程零付款」，意思是工程款不用在施工期繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，簽約前一定要和建商確定。

提醒一點，不要被建案廣告低自備、10萬元及入住…等誘因衝動購屋，務必考量可自行負擔範圍，避免日後無力繳款。

保留廣告文宣以備佐證 依造保護消費者原則，法律將建商的銷售廣告文宣視同契約的一部分，所以，建商印製的海報、DM，全區平面圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等，這些相關資料不但可以幫助瞭解產品，註記銷售姊姊的解說，更應該留存起來，千萬不要輕忽這個小動作，如果將來完工後有出入，可作為主張權利的證明資料。

決定了，簽約下去前要注意什麼？ 簽約前善用5天的契約審閱期 購買預售屋到交屋，等待期全憑合約保障。

合約特別注意房地標示、面積、契約總價、付款條件、交屋時間點等。

內政部規定，合約有5天審閱期，但有些建商會要求付訂金才能拿回去審閱、甚至要求只能當場看不能拿回家，這些都是唬你都算是有問題。

要記得，只要簽約，就須履行合約，如想解約將賠上違約罰金喔。

至於合約可比對「內政部不動產定型化契約應記載與不得記載事項」，若對合約內容有疑問，可詢問地政局或市民聯合服務中心。

寫預約單一定要簽約嗎？ 參觀預售屋後，銷售姊姊會鼓勵你先附小訂，連同簽下預約單，內容會註明戶別、總價等，這類預約單多屬於「預約」性質，並非「本約」。

後續若無法達成協議，可主張買賣不合意，要求退訂。

注意開工、完工、交屋日期 買預售屋最重要的是交屋日期。

簽約時應詳細註明開工日期，完工期限與交屋日期，以保障購物者的權益。

2~3年的施工期很容易遇到問題讓交屋延期，除非是法令規定非為建商之責等情形，若有延遲，每超過1日，購屋者可要求總價的萬分之5，作為延遲利息補償，若是超過3個月，更可以違約處理。

特別加碼： 購買重劃區要考慮全區開發時程 近期推出的重劃區，如翠北、央北、土城重劃區，皆緊靠該縣市高價區旁，在當地區域上確實擁有價格的優勢，重劃區內的都市規劃亦有不少優點，像是道路寬敞、都市景觀整齊、公共設施完善等。

只不過一個重劃區自開發到成熟，少說也要1~20年，差不多種樹到開枝散葉的時間，這段期間要有心理準備忍受到處都有施工、塵土飛揚、生活採買等不便，捱得過，即可享有大樓新穎、綠樹成蔭的重劃區紅利，得失利弊，權在個人選擇。

對外交通也是緊要重點 除了對建築規劃的想像，對外的交通連結也要想清楚。

尤其要考量市區以外的區域，家庭成員所使用的交通工具是否具備，如果沒有，社區有沒有配套方案。

除了交通工具外，時段也很重要。

參考銷售姊姊的說法外，建議上下班的交通尖峰時段，可以親自體驗各式交通工具，不管是到上班、上課地點，生活、採買距離，都可以跑一跑，如果姊姊說法誇大了，議價時也可搬出來說嘴。

施工期間再去談談價錢 買預售屋不像成屋銀貨兩訖，工程期間回訪，這時是賣相最差的時候，工程噪音，塵土飛揚，別說成交不易，連帶影響看屋來人數量，這時回訪，銷售姊姊不忙又缺業績，形勢來到你身上，價錢會比較好談。

就算是僵持不下，對於工程狀況的掌握，建商近期的動態，甚至房價是否有變動，進場買點是否具足，都會有第一手的判斷，這叫現場主義。

房地產是必修你準備好了嗎? 買房子這件事，像是深埋在基因裡的本能反應，據統計，房地產高居置產的首選，只要稍有能力，台灣人大多會傾盡全力，一躍成有產階級。

也因為如此，預售屋制度才能在台灣如此發達，成為制度的制定者，甚至外銷中國。

預售屋制度已經發展快半個世紀，是一個成熟的制度。

但每次看到預售屋買賣糾紛的新聞，絕大部份是認知落差的問題，不是建商太壞，而是購屋者想得太美好，多做一些功課，有些糾紛根本不會發生。

寫這篇的用意也是如此，尤其是寫給首購、年輕人、女性朋友看，就像一個人的成長過程，每一個階段都有關鍵重點，如果有個過來人，一路提點，把預售屋的關鍵，邏輯、條列的書寫下來，房地產可說是人一生中最重要的課題之一，內容、眉角多如繁星，將來還會開展相關議題。

我相信，成為有產階級，絕對是幸福人生的重要指標，祝大家找到心中幸福的家。

HI!我是沃克，目前任職房地產相關公司，對房地產持續關注，期待買下人生的起家厝。

2018成立這個網站，希望以第一視角來分享房地產相關大小事，給夢想買個家的人。

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並不鼓吹大家買房，卻認為以此為目標可以讓人學習規劃財務，增進談判能力及貼近市場動態。

相信有”自己的房子“讓人生多一分篤定，多一分自在。

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