看預售屋技巧｜14項預售屋重點注意事項全解析

預售屋接待中心舒適又有點心，加上預售屋沒有房屋實體，因此很容易忘記看預售屋的注意事項。

其實，看預售屋技巧只在於，如何不被代銷與樣品屋誘導而已 ... 首頁»看預售屋技巧｜14項預售屋重點注意事項全解析新手買房看預售屋技巧｜14項預售屋重點注意事項全解析by卡爾2021-11-23writtenby卡爾2021-11-2319,375views不管是中古屋或新成屋，都需要先準備好一筆頭期款，對小資族來說初期壓力較大反之，預售屋的頭期款拆分成訂金、簽約金、開工款、工程期款、交屋尾款，相當於頭期款分次繳交，壓力較小，因此許多人會將預售屋當作買房的選擇看預售屋的好處如下：1.代銷會詳細的解說區域發展，讓我們對該區域有初步認識2. 接待中心環境舒適又有點心，可以享受悠閒的賞屋氛圍然而，在精美的簡報和飲料點心中，可能就會漏掉看預售屋該注意的事項，特別是預售屋沒有房屋實體，很容易漏掉該看的重點與該問的問題!預售屋沒有房屋實體，該怎麼看？預售屋在蓋好之前，就先行銷售，根本無法看到實際的屋況，所以，預售屋接待中心內通常會以街景模型、樣品屋、格局圖來跟你介紹因此，看預售屋該注意的問題超多!坦白說，看預售屋技巧只在於，到底要如何不被這些美侖美奐的包裝誘導，買下一間不好的預售屋 本文以自身的經驗，解析14項看預售屋的注意事項，這些看預售屋的重點將拆分為『走進接待中心前』與『看預售屋時』，讓讀者更了解整個看預售屋的過程，避免在接待中心內被洗腦~走進預售屋接待中心之前，你該注意的4大問題預售屋注意事項1》先查清楚該預售屋建案基地位置與房型預售屋在「潛銷期」，接待中心可能都還沒蓋好，仍在籌備中，但在網路上可查到基本的資訊會有房型、坪數、接待中心位置、基地位置…等；待預售屋整體資料完備、建照取得、接待中心籌備完成，就會進入預售階段基地位置與接待中心不一定相同基地就是預售屋預計要蓋的地方，許多人錯把接待中心位置當成基地位置，導致一開始看預售屋時就搞錯地點，若基地位置離接待中心很遠，則會影響房價與生活機能的判斷我曾發現一個預售屋基地正對面有很小條的巷子，直接路沖 (雖然小條，但還是路沖)，且旁邊有一間廢棄的三合院，實際騎車到建案基地看到後才會感到有所顧慮，這也都是預售屋代銷不會說的~踏入預售屋接待中心之前，騎車先去建案基地附近繞繞，如果周圍有許多嫌惡設施或交通不便，可以藉此過濾掉不喜歡的預售屋建案，避免浪費時間~建案有什麼房型先搞清楚如果只有1~2人要住，要找1房或2房的建案就別看到3房為主的建案不管在潛銷期or正式銷售階段，都可用 『591新建案資料庫』 、 『樂居最新建案活動』 或『Knowhouse』查詢到資料預售屋注意事項2》確認預售屋預計完工日許多人都會忽略了交屋日期是否符合自己的需求，導致購買後才發現這個問題，畢竟太多人都只將注意力放在房屋總價上而已…然而，若沒有注意預售屋的預計完工日，也會影響到後續的付款規畫，可能會造成款項交不出來，違約賠錢的情況發生，不可不慎!每間預售屋蓋的時間都不一樣，1年、2年、3年都有，不符合自己的需求就不用浪費時間去看了~預售屋注意事項3》查詢該預售屋建案附近區域房價行情我們必須先了解房價區域行情，因為代銷一定會詢問你預算，而且本來當代銷介紹完，如果你喜歡，自然就會進入到議價階段然而，許多人沒有事前先注意到區域房價行情，導致被問到時，才隨便亂殺價；最後要不是自以為買到便宜，要不就是被代銷數落一番…若看預售屋前心理早就知道這區域的房價行情，就不會議價時完全不知道要怎麼出價囉 !至於要如何查詢房價行情，可使用 房屋估價平台進行估價★補充：最好將事前功課所得到的價格資訊列表，在前往預售屋接待中心前先詳讀一遍，這邊幫大家整理『看預售屋的注意資訊列表』供大家免費下載記得別在代銷面前拿出來，我的經驗是他們會覺得你是對手來市調的，對你有所防備就不會告訴你太多資訊~預售屋注意事項4》代銷一開始就問你預算，怎麼回答？我是個Babyface，所以在走進預售屋接待中心之前，最常遇到的就是「你好!請問你的預算有多少呢?」我曾遇過讓我坐接待中心外面，先問我預算… 我可以理解她們的考量，這也可能是新手去看預售屋時會遇到的問題，所以該怎麼辦呢?如果我們直接跟他們說心理的預算，那我們可能在剛開始就居於下風了! 想想看，你跟她說的預算很低，她懶得跟你介紹；你的預算說得太高，在她們眼中不是來亂的就是肥羊，到時候很難議價，所以到底該如何應對?我都說:「現在實價登錄都很好查，附近五年內新成屋成交價我查過，預算符合我才過來的」這裡暗示了兩個資訊給預售屋代銷：1.我有作功課，不要亂唬爛我2.我的錢足夠買，不要看不起我當然有一些代銷人員還是持續的追問「所以你的預算是…?」。

雖然這樣持續追問有點不是很善解人意，但你可以這樣回答:「附近的新建案我都在評估，你們每坪賣多少？」這裡又暗示了兩個資訊給預售屋代銷：1.我不一定買你們家的建案2.你再不介紹我就要走了喔!!基本上就會好好的開始向你介紹了。

說真的，“議價”是等到你真的喜歡這個房子時再說的事，但近期由於房價上漲很誇張，預售屋代銷也越來越硬，在這種賣方市場的情況下，可以先查詢好附近實價登錄，被詢問預算時可以說的比實價登錄高一點就行，但在實際議價時還是要以合理價為主。

（可看預售屋議價10招；若是買中古屋，可看買房出價技巧5步驟）踏入預售屋接待中心之後，你該注意的10大問題預售屋注意事項5》觀察預售屋模型外觀與街景，是否有異通常預售屋接待中心一進去就會看到用模型做的建築外觀與街景圖，也會做出附近的有利設施，例如學校、捷運站、公園、高速公路或快速道路這時候要注意兩個重點，“外觀是否過份前衛” 以及 “建商或代銷是否老實”為何預售屋外觀不要過份前衛很多建案會使用一些非常吸引眼球的設計風格，但是!!有時候外觀過於標新立異，未來很難脫手，我們無法預期一買下去一定住一輩子為何預售屋模型可以評估建商或代銷是否老實主要是很多模型會將附近有利設施距離再縮短 ! 接待小姐會華麗的講述附近完善的生活機能，以及勾勒未來區域發展的願景後，你可能就會覺得這是一個非常好的地點，現在買可能還比較便宜，未來坐等升值舉例來說我就曾看到學校明明離該預售屋中間隔4條馬路，但模型作的超近；所以看模型時，順便拿出手機google地圖來對一下。

當然，我知道街景模型不可能講所有細節都做出來，因此我們必須自己確認!預售屋接待中心的模型只能參考，需在Google地圖上再確認周邊環境★補充：一般嫌惡設施有 加油站、Motel、KTV、回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠、福地…等預售屋注意事項6》注意基地位置與土地使用分區不同土地用途擁有不同的土地價格，因此必須先了解清楚，工業用地？住宅用地?商業用地?最慘的情況是不小心買到工業用地，雖然基本上不會遇到，但難保個萬一；商業用地可能會遇到出入人口複雜的問題!舉例若預售屋土地分區是商業用地，總樓層30樓；15樓以下可以登記辦公室，15樓以上純住宅，即便你選的是15樓以上純住宅，未來上下班的人潮都將與你共用電梯，你覺得生活會不會受到影響?預售屋注意事項7》確認總坪數、室內坪數、公設比、車位坪數總坪數關係到總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費；現在預售屋的公設比越來越高，基本上都至少有30%以上，到底公設比要注意什麼事情呢?『公設比』包含一樓大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間，但大部分的人都把公設比連結到健身房、交誼廳、游泳池…而已所以應該把『公設比』拆成兩個部分講，“必要公設”與“娛樂公設”娛樂公設像是健身房、交誼廳、游泳池..等屬於娛樂公設。

之前參觀過一個建案，公設比裡有麻將間，而且在頂樓；我是不覺得有人會特意跑到頂樓打麻將，通常心血來潮就在房間裡打了另外像SPA美容室，之後美容師、按摩師都需要社區花錢請，住戶要使用時也要付費，如果營運不好，可能會變成一個廢棄空間。

許多建案的游泳池也會因住戶不想再出錢維護而變成蓄水池…所以在娛樂空間的公設上大家要想想未來維持的成本，不要花了很多錢最後買到廢棄空間買預售屋須注意公設，公設並非越多越好必要公設必要公設包含逃生梯、停車場坡道與車道、臨路內縮空間…等舉例地下室停車空間，車位坪數若異常小，可能都跑到公設坪數去了，所以必須好好確認車位坪數大小(延伸閱讀：買房挑車位4大重點全圖解)預售屋注意事項8》樣品屋看起來總是好寬敞的秘密我第一次走進預售屋接待中心是陪媽媽去看的，當時對怎麼看預售屋完全不懂，也不知道樣品屋到底要怎麼看你知道媽媽們都怎麼看預售屋的嗎? “街景模型看一下→樣品屋看一下→方位、樓層挑選 →車位挑選→殺價” 我親身體會過，當我還不懂時，走進樣品屋的那個剎那，我會開始陶醉。

「這真的是我以後住的房子嗎?好美喔!」，不僅代銷話術在洗腦，連樣品屋都在迷惑你的眼睛預售屋樣品屋看起來都好寬敞的秘密為了避免被樣品屋蒙蔽雙眼，我不建議馬上去看樣品屋，我會先看完該建案的房型格局圖。

假設你看過了格局圖，在看樣品屋之前，先確定你看的是哪一間的格局，一進樣品屋就可以開始問問題了：「這個門是到時候交屋會附的樣子嗎?電子鎖的品牌?」「標配的項目有哪些?廠牌?」「樣品屋尺寸完全依照格局圖大小嗎?室內空間高度?」★補充：一般室內高度以樓地板心到板心之間的距離計算，所以還須扣掉地板厚度約30公分一般預售屋室內標配的設備有:●石英磚或耐磨木地板●廚具流理台●瓦斯爐或電磁爐●烘碗機●衛浴設備你會發現通常有個東西不太出現在樣品屋中那就是“冰箱”。

然而空間是最重要的，你不會希望房子蓋完之後才發現，怎麼這麼狹窄，連冰箱都放不下去吧!? 有時候甚至連鞋櫃都沒地方放。

因此，在看樣品屋的空間時，記得一定要把日常生活會用到的東西都加進去樣品屋空間裡評估樣品屋的另一個裝潢技巧，鏡子&透明玻璃牆樣品屋都會用鏡子和透明玻璃來裝潢，目的是為了增加視覺的空間感，這時我們該如何理性判斷真正的預售屋空間大小呢? 如果隔間牆用透明玻璃裝潢，你要問隔間牆厚度是多少，並且將透明玻璃裝潢的隔間牆用想像的還原成它是一堵白色隔間牆的樣子，因為交屋時就是一整面的不透明隔間牆，到時候你一定會覺得空間變好小。

有可能代銷小姐會說『到時候你可以客變把這堵牆打掉裝潢成這種透明玻璃牆的樣子呀』。

當然可以，不過不是每個人都喜歡房間被一覽無遺的感覺~去看預售屋沒帶量測工具，該怎麼判斷空間大小一般去看預售屋很少有人帶量測工具，沒有帶的話可以問地磚尺寸，以地磚數量來估算大概長度，判斷自己日常生活會用到的家具電器是否放得進去，並且可以檢查樣品屋的格局尺寸是否與平面圖上標記的尺寸相同預售屋注意事項9》小心沒有標明尺寸，梁柱位置不清楚的格局圖格局圖是走進樣品屋前一定要看的資料，許多預售屋的格局圖並不會標明尺寸，很多人只看到『喔!客廳有畫沙發，廚房有畫餐桌、房間有畫床、書桌和衣櫃，所以代表都放的下吧』當走進樣品屋時，看到一樣都有擺設上述的家具，就覺得空間一定沒問題，那到時候交屋你可能會哭笑不得…許多樣品屋的床、衣櫃、沙發都是特別訂製的，意味著你在一般市面上買不到這些尺寸，所以交屋之後就有可能床放不下去、衣櫃放不下去，這也是為什麼格局圖上尺寸是多麼的重要，至少你可以先判斷基本的床、衣櫃、冰箱、沙發、桌椅是否塞的下。

看預售屋平面格局圖該注意的地方標明尺寸的平面格局圖是看預售屋時重點要注意的地方，如果代銷小姐沒有給你這些，請務必要跟她們索取，並一間一間的把長寬都確認好，就連工作陽台也要，你總不希望你要買的洗衣機放不下去吧~預售屋平面圖的樑柱的位置該怎麼看一般在格局圖上塗滿黑色的方塊就是柱子，柱子跟柱子用直線連起來就是樑，為何確認樑所在的位置非常重要呢?由於現今是少子化時代+低薪時代，很多人買房主要會挑選兩房一廳或是一房一廳，小坪數夠未來自己或小倆口生活就好。

如果房間空間本來就小，床放下去就已經很緊繃了，結果遇到壓樑的問題，還需要再隔一個床頭櫃出來，最後床完全放不下去。

因此樑柱位置一定要跟代銷人員確認清楚，並要求在圖面上完整的標示出來。

記得!!預售屋代銷給你的所有資料都要收好，法規規定預售屋廣告資料是不能亂寫的，因此留存所有該預售屋資料，在日後出問題時才有白紙黑字能為自己爭取權益~預售屋注意事項10》戶梯比、單層格局配置很重要！先解釋一下什麼叫做『戶梯比』與『單層格局配置』，『戶梯比』就是幾戶共用一部電梯，舉例來說假如有一個預售屋15層樓，每一層樓共4戶，2部電梯，則從2樓算起總共96戶共用2部電梯，戶梯比就是48:1，當然數字越大你需要等電梯的時間就會越久而『單層格局配置』就是每一層的房型配置比例。

舉例像是某預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳，而一層樓的配置內有4戶是兩房、2戶是三房，這就是單層格局配置。

單層格局配置可用來評估該房型的稀有度上述的例子，三房一廳的格局較少，因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件，如果你的需求剛好是三房一廳時，該建案就會很適合你；原因是未來如果真的要轉手時，三房一廳是比較稀有的，買方的比較機會就不會很多預售屋注意事項11》評估室內格局、朝向座向、樓層、建材是否符合需求我認為看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層，這也是挑選你要“哪一間”重要的評估項目。

格局的部分除了房型，還需要觀察動線是否順暢，以及傳統的風水禁忌；動線上偏個人生活習慣，需要自己想像，但像是開門見灶或開門見廁等風水禁忌能避免就避免。

另外格局圖上最重要的就是空間，客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等，必須要詳細的知道每個格局的長寬，才不會最後床或衣櫃放不下。

以台灣來說，朝西西曬熱，朝北北風冷所以常聽到最好的朝像是座東北朝西南，不過朝向要必須參考附近的環境建築；如果朝西南剛好面對一棟大樓，陽光都被擋住了，這樣的朝向就未必好；如果附近都是7樓以下的公寓或大樓，則買7樓以上就不會有棟距和陽光被遮住的疑慮。

以上這些都非常看每個預售屋建案的周遭環境而定注意預售屋的室內格局、朝向座向是否符合自己需求建材品牌都外國的一定好?說到建材，很多預售屋代銷人員在介紹時都會說「我們的衛浴設備是義大利進口的、廚櫃設備是德國進口的」。

反正好像是講國外的就比較有價值一樣，不過建議大家把詳細的品牌型號確認好，才不會最後發現，「原來這個品牌是義大利的，但不是在義大利製造的，而且其實價格很便宜」另外在合約上也要把各項建材的品牌型號標註清楚，如果遇到「…….，或同等價值的建材」，也要溝通清楚所謂「同等價值的建材」是指什麼?怎麼定義?是同樣價格?還是同品牌其他型號?才不會在事後衍伸許多問題~預售屋注意事項12》記得要詢問「履約保證種類」買預售屋，履約保證也是超級重要，這是避免建商收了你的錢，但蓋到一半落跑的保護機制，是避免房屋買賣詐騙的重要防線。

一般常見的有『價金信託』與『不動產開發信託』，主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶，透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出預售屋注意事項13》廣告常見「20萬輕鬆交屋」，可能是個陷阱你一定會發現，現在越來越多路邊的預售屋廣告都主打『自備20萬，輕鬆買2~3房』、『低自備10萬交屋』。

現在房子這麼便宜嗎?20萬?剛出社會工作一年就存到了吧!但仔細想一下，買個2房一廳，28坪的預售屋，假設1坪25萬，再加個車位100萬，總價也要800萬，銀行貸款8成，自備款也要160萬!! 為什麼預售屋廣告說20萬就可以輕鬆交屋這要說到預售屋的付款機制，一般買預售屋初期要付的費用為「訂、簽、開」，也就是訂金、簽約金、開工款，大約10~15%。

然而就算是10%，800萬的房子也要先付80萬頭期款，20萬買房到底怎麼辦到的?依照我實際走訪預售屋接待中心的經驗，原來現在許多建商會提供2~3年的無息貸款，也就是剩下的60萬建商借你，然後你分期還。

乍聽之下，建商願意不收利息借你錢真的是佛心來的，但是且慢!!羊毛出在羊身上…你知道之後的還款壓力嗎？如果是錢不夠的狀況下才去借了這筆錢，看似你用20萬就先買到了房子，你知道之後的還款壓力嗎? 假設這個800萬的預售屋頭期款10%、工程款5%、交屋尾款5%(其餘80%銀行貸款)，預計2年完工，我們就來看一下你這兩年需要付款的過程：1.頭期款10%(80萬)，你自備20萬、60萬從建商借，分兩年還(25000/月)2. 工程款5%(40萬)，分兩年付 (16777/月)，加上建商貸款，總共每月要付417773.最後交屋尾款5%(40萬)，你要拿的出來喔!市場俗稱的建商「養、套、殺」一旦決定買下去，你之後兩年的生活就是每個月要繳4萬多，如果你的薪水只有4萬5，那後面的生活該怎麼辦? 很多人問『如果預售屋繳到一半，剩餘的錢繳不出來會怎樣?』，答案：建商可以沒收最高15%的價金以這個800萬的case來說，就是最高120萬可以沒收，然後房子歸還建商，花了錢結果什麼都沒得到，這也是市面上流傳建商「養、套、殺」的絕招，所以一定要小心評估繳款情況你是否能夠負擔~(延伸閱讀：找貸款代辦公司須注意的5大重點)★補充：各銀行貸款最低利率/手續費等資訊(含信貸、房貸)，可查詢 各銀行貸款方案比較預售屋注意事項14》不在看預售屋當下衝動決定的大絕避免在看預售屋當下就衝動買下的方法在看預售屋的當下很難理性是人之常情，因此儘量不要一看完馬上就下決定；政府規定預售屋合約書都有至少5天的審閱期，就算沒有購買該預售屋，你也有權利拿合約書回家審閱，代銷人員是不能拒絕提供的所以當你發現自己快撐不住時，叫代銷先拿預售屋合約書給你，你要回家好好看看；到家後，冷靜的分析這個預售屋的條件與繳款負擔是否真的適合自己行政院也有提供預售屋的定型化契約範本，裡面詳列預售屋合約書應載明與不得載明事項，大家可以對照一下自己拿到的合約，同時也可藉此評估這個建商的道德行政院–預售屋買賣定型化契約書範本我是如何從菜鳥開始學習房產的★買房新手最便宜的入門學習方式許多房產課程需要花費好幾萬塊的學費，但我很擔心花這麼多錢學習到底有沒有效。

因此，我是先閱讀房產書籍，一本書不貴，幾百塊就能學到許多『買一間會增值的房子』 是我的房產投資啟蒙書，裡面詳細地解釋找物件、看房、估價、議價…等重點，並用很多圖片讓人容易學習，內容超實用，想投資房產的初學者必先閱讀此書!新手學買房，3本書就夠★買房新手最高CP值的學習房地產投資方式如果你學買房只是要避免買貴、或買到地雷，那看書就夠了。

然而後來我發現，如果是想要學房地產投資，別人的實際經驗值相當重要，是影響投資報酬率的關鍵你或許想像不到：(1) 以房產投資者的角度在看房，比書中寫的還要多眉角，書中無法做到身歷其境(2) 談判議價還包含表情和語調，想透過議價再省百萬該怎麼做，這也是看書無法學到的(3) 書中不會有銀行主管跟你說銀行內部實際的房貸遊戲規則，貸款利息可能差很大(4) 當包租公最累的是後續的房客管理，只有看一個包租公寫的書，他可能遇到的問題不夠全面我之前上實體的房地產課程，花了數十萬，很傷荷包，但收穫超多!!不過現在有許多線上課程，我幫讀者篩選出5個不同的課程，新手可以一條龍的一次學完房產投資核心知識，且5個線上課程學費加起來還不到一萬元，CP值超高!新手必學5大房地產線上課程猜你也會想看的文章▼★當包租公的6種方法★7種合法網路賺錢平台★9大預售屋驗屋重點★看中古屋重點4大篇章★新手房產投資14堂課免費教學看預售屋技巧看預售屋重點預售屋怎麼看預售屋注意事項Youmayalsolike礁溪都市計畫商機...2021-12-17壁癌處理經驗｜外...2021-11-24漏水處理｜漏水打...2021-11-19頭期款不夠就信貸...2021-12-27專家驗屋清單這樣...2021-11-22新手房地產投資入...2021-10-21二房東違法嗎？租...2021-10-23當包租公的6種方...2021-10-21房仲話術集錦｜那...2021-10-22買房出價技巧5步...2021-10-24留言CancelReplySavemyname,email,andwebsiteinthisbrowserforthenexttimeIcomment.筆者嗨！我是卡爾退役半導體耗材研發副理，目前為理財新手福利社作者。

【經歷】RICHARK財富方舟房地產專欄作家、股感房地產專欄作家、Money101合作部落客。

【撰文轉載合作】：商業周刊、第一銀行、國泰人壽、風傳媒。

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