租房還是買房子好?施昇輝揭你一定要買房子的3大理由
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她太有錢了,所以當她真的租不到房子時,一定有能力立刻買一間。
所以別以為「陳文茜能,我為什麼不能?」如果你的財力跟她一樣好,我才支持你現在租房子 ...
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租房還是買房子好?施昇輝揭你一定要買房子的3大理由
租房還是買房子好?施昇輝揭你一定要買房子的3大理由
撰文|施昇輝
日期|2019年04月22日
分類|退休理財
圖檔來源|達志
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這堂課,我必須從「租房子好?還是買房子好?」這個最根本的問題談起,否則如果你只想租房子,根本不想買房子,那就完全與賺錢無關了。
就算你認為租房子才對,也請耐心上完這堂課,因為我想說「千萬不要太早放棄買房的夢想」。
主張租房子的人,多半基於三個理由。
第一、台灣少子化的危機愈來愈嚴重,未來人口一定愈來愈少,這時房子的需求一定小於供給,房價當然會跌,現在當然不該買。
第二、把買房的錢拿去投資,可以賺更多。
第三、不背房貸,可以享受較高的生活品質。
「要不要買房」不是辯論比賽,是真實人生
關於第一點,我真的無從反駁,因為照經濟學最簡單的原理來說,房價好像應該會一直跌。
如果這是一場辯論比賽,或許我會輸,但我們面對的是真實的人生,萬一房價就是不跌,而且還一直漲,未來你可能就更難買到了。
持這種想法的人其實是想買房子的,只是不甘願用那麼高的價格買,所以希望等到跌得夠低了再買。
不過我要提醒大家,建築業是國家經濟的火車頭,一旦房市緩步下跌、甚至崩盤,都將造成國家級的重大金融災難,到時候生活都成問題了,根本也不可能買房子。
用第二點來主張租房子的人,覺得可以把買房的錢拿去投資,或許是高估了自己的投資能力。
即使大家都知道,股市投資人十之八九是賠錢的,但大多數的人都以為自己會成為少數賺錢的人。
在股市多頭行情中,賺錢的機會當然比較大。
但大盤不可能永遠上漲,萬一碰到一路下跌的空頭走勢時,你真的能找到逆勢上漲的個股嗎?
如果再來一次類似2008年的金融海嘯,你手上的股票價值很可能就會腰斬再腰斬,甚至下市變成壁紙。
但是你把錢拿去買房子,絕對不會蒸發不見,就算房價真的下跌,因為你是拿來自住,所以不過就是買貴罷了。
此外,若退休之後沒有固定收入,完全要靠投資賺點錢來過日子的話,因為每個月至少要賺到房租的錢,這一定會讓人很焦慮,而且壓力一定很大。
這種情形下很容易做出錯誤的決定,賠錢的機率一定會大大增加。
第三點提到,租房子的人生活品質一定比買房子的人高,這其實有點弔詭。
租房子的人當然有比較多可支配所得,目前的生活可以過得比較悠哉,不過也就沒有存錢的壓力。
買房子的人雖然一開始過得比較辛苦,但最後房貸繳完,終於百分之百擁有一間屬於自己的房子,不再擔心隨時會被房東趕走,那種苦盡甘來的幸福與安心,是很難用金錢去計算的。
一生堅持租房子的人萬一年老時,找不到願意租房子給他的人,怎麼辦?這種可能性真的是該提早設想,而不該抱著「船到橋頭自然直」的鴕鳥心態面對。
一旦有了自己的房子,老年的投資相對靈活得多。
最簡單的方法,就是把台北的房子賣掉,搬到中南部或是東部去。
不然就是把都會區的房子賣掉,搬到其他較小的鄉鎮去,同樣都能多出一大筆現金來過活。
如果不想搬,也可以把台北或是都會區的房子拿去銀行辦「以房養老」,都比靠股票投資來得安穩簡單。
我在前面提過陳文茜的故事,大家千萬不要以她一生都在租房子來增強自己租房子的信念。
她太有錢了,所以當她真的租不到房子時,一定有能力立刻買一間。
所以別以為「陳文茜能,我為什麼不能?」如果你的財力跟她一樣好,我才支持你現在租房子。
買房不為賺錢,買得起最重要
其實說穿了,如果房價很便宜,回到三十年前的水準,我相信大家都會去買房子。
換句話說,關鍵在「買不買得起?」
這堂課為什麼叫「買房子是為了賺錢嗎?」我認為,買第一間房子不是為了賺錢,買得起最重要。
第一間房子是自住,第二間房子才是投資、才是拿來賺錢的。
房地產要賺錢的條件有三個,第一是地點,第二是地點,第三還是地點。
地點好,容易增值,當然房價就貴。
很多人一生頂多買得起一間房子,未來根本不會賣,為什麼要想它的增值性呢?
我舉兩個例子跟大家分享。
第一個,是一間位於新北市汐科火車站附近的房子,是我認識的一個年輕人買的。
他買的是一棟30坪老公寓的2樓,總價700萬元。
他自己籌了100萬元,然後向父母借40萬元,總共140萬元做為自備款,剩下的560萬元向銀行貸款。
我常說:「跟父母借三、四十萬元,父母不會叫你還,但如果借三、四百萬元,父母一定會叫你還。
」現在他每個月大概要負擔25000元的房貸,跟一般人租一個30坪公寓付的租金差不多,也對他的日常生活開銷沒有造成很大的壓力。
700萬元,真的不是什麼不可能的任務吧?誰說在大台北地區買房一定要上千萬?這個物件有三個重要的特性:第一,沒有停車位;第二,沒有電梯;第三,離捷運站遠。
只要符合這三個條件,就應該買得起。
在大台北地區生活,大眾交通工具太方便了,真的應該先買房、再買車。
這位年輕人沒有買車,買房當然不用買停車位。
他還年輕,也不需要搭電梯。
這個物件離捷運站真的有點遠,但搭台鐵區間車去台北,只要坐一站就到南港站,然後接上捷運板南線,通行整個大台北地區,其實並沒有很不方便。
或許中南部的朋友會說,不買車不行,但中南部的房價絕對沒有大台北地區高吧?
第二個例子是來自媒體的報導。
有個年輕人在父母的幫忙下,買了一間信義計畫區的小套房加一個車位,權狀雖有10坪,但室內只比5坪多一點點,總價1,500萬元。
年輕人接父母上台北來看,室內空間小到父母差點沒昏倒。
這間房子有停車位、有電梯、離捷運站近,絕對是房地產專家眼中會增值的好物件;但它真的會增值嗎?我持保留的態度。
因為這麼小的坪數,還是只能賣給單身的年輕人,但有幾個年輕人買得起?既然接手困難,它就很難增值。
千萬不要聽媒體一再恐嚇你,要不吃不喝十幾年才買得起房子。
以第一個花700萬元在汐科火車站附近買房子的年輕人為例,假設他一個月薪水5萬元,換算下來,也要快12年才買得起。
但你為什麼只用他現在的薪水來算?難道薪水不會增加嗎?
還有,為什麼要用一次付清700萬元來算?把銀行還款年限拉到30年,本金加利息的總金額雖然一定比700萬元高,但每個月攤還的金額,一定讓你還可以有基本的生活水準。
房價之外,銀行貸款條件也非常重要
不要再抱怨以前只要花多少多少錢,就可以在台北市大安區買到好大的房子,現在用同樣的價錢,卻只能在新北市買到好小的房子。
現實就是如此,抱怨也沒用,但至少銀行貸款的條件比當時好了很多倍。
當年銀行最多只能貸五成的房貸,現在可以貸到八成,而且當時的貸款利率也比現在高出三、四倍。
現在和過去相比,除了不得不住遠一點以外,貸款條件至少寬鬆很多。
是否負擔得起?除了看「房價」之外,「銀行貸款條件」也非常重要。
首先,一定要爭取「寬限期」,讓貸款初期只還利息、不還本金,減輕當下的生活負擔。
原因是,在正常的工作情形下,收入應該會愈來愈高,你也更有能力負擔未來較高的本金加利息的費用。
其次,貨比三家不吃虧。
各銀行都會就貸款成數、利率水準、還款期限和方式做組合,或許其中一、兩項對你有利,但絕不可能四項都令你滿意。
我認為真正的關鍵是:每個月要負擔的金額,會不會造成日常生活很大的壓力?
我的建議是,每個月還款金額最好不要超過家庭可支配所得的一半以上,而且付完房貸後,還能維持基本的生活開銷。
施老師畫重點
好好工作,傻傻存錢。
存了錢不要放在銀行定存,而是要做適度的投資。
(本文摘自《零基礎的佛系理財術:只要一招,安心穩穩賺》,天下文化出版,施昇輝著)
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