李同榮：2024房市反轉論的八大關鍵 - 工商時報

台灣房市從2014年結束長達13年多頭走勢，緩跌四年，2018年軟著陸止跌， ... 筆者一再強調，市場機制決定未來，房價沒有永遠漲的道理，此波房市仍處主 ... 首頁焦點房市李同榮：2024房市反轉論的八大關鍵 李同榮：2024房市反轉論的八大關鍵 工商時報郭及天 2022.03.06 房市示意圖。

圖／本報資料照片 台灣房市從2014年結束長達13年多頭走勢，緩跌四年，2018年軟著陸止跌，開始又進入第六循環另一波回升行情，這一波多頭循環走勢與以往截然不同，最大差異在於此波漲勢完全是由新興工業區帶動的蛋白區大翻身行情。

更令人驚訝的是，全台房市蛋殼區表現更勝於蛋白區，呈現一波蛋殼區漲幅勝蛋白區，蛋白區漲幅勝蛋黃區的走勢，堪稱台灣房市五十年首見。

筆者分析這股房市逆轉走勢最主要來自五大因素： (一)中美商戰影響：受惠中美商戰，全球貿易保護主義盛行，促進台灣製造業回流，台灣經濟大幅成長，台商回流到處擴廠，促使蛋白區轉土為金，並提升就業機會。

(二)資金氾濫、利率偏低的影響： 新冠疫情影響：全球QE，資金氾濫，利率偏低，造成對房市有利的影響。

租稅大赦：《境外資金匯回管理運用及課稅條例》「租稅大赦」法條，目的在吸引台商把原來駐泊海外資金匯回台灣投資，估算應帶動一兆元以上資金回流。

(三)產業南移，蛋白區因此「聞積起舞」，房市「半導體化」：近年台灣經濟成長率表現強勁，加上產業鏈南移，新興工業區帶動周邊蛋白區商圈與房市發展。

主計處預估2021年GDP破六，國民平均年所得達三萬美元，間接提升購屋能力，並帶動購屋剛性需求。

而以台積電為首的產業鏈南移，帶動中南部房市「聞積起舞」，房市產生「半導體化」趨勢，使得蛋白區大幅翻身，蛋殼區更是「聞積也起舞」。

(四)兩代不同堂趨勢大爆發：中南部近兩年來很明顯出現兩代不同堂的家庭型態變化，全台家戶數不斷增長，掩蓋少子化的市場隱憂，剛性需求衡量購屋能力，年長者出錢協助年輕人成家，而年輕人大都選擇有題材的蛋白區，又新也較便宜，因此各都蛋白區房價成為推升房市主力。

(五)營建成本高漲與通膨助長：營建成本高漲，缺工嚴重，引發房產通膨因素發酵，基期較低的蛋白區近兩年所轉嫁成本就高達兩成以上，直接帶動自住、換屋、投資保值的置產搶購風潮。

未來房市何時反轉向下觀察五大指標 筆者一再強調，市場機制決定未來，房價沒有永遠漲的道理，此波房市仍處主升階段，還有兩到三年的攀升行情，未來房市何時反轉向下，要觀察五大指標： 無題材的蛋殼區比價補漲行情是否持續？一旦蛋殼區房價補漲到達滿足點，就是房市反轉的初期訊息指標，預期未來一年蛋殼區逐漸達到漲幅滿足點，未來兩年將進入超漲，蛋殼區行情一旦轉弱，市場就接近尾聲。

有題材的蛋白區房價漲幅是否縮小？未來兩年蛋白區雖然續漲，一旦具有題材的蛋白區房價漲不動，就是房市反轉的中期訊息指標。

指標性的高雄市房價領頭推升力道是否持續？因台積電擴廠與高科技產業陸續進駐，高雄房市是2022年六都最有題材發酵的都會，但若未來兩年高雄房市利多出盡，走勢開始疲軟，就是房市反轉的末期指標。

代表需求量的開工量是否大幅縮小？2019-2020年開工率上升，與使照核發量乖離擴大，一旦未來開工量大幅縮小，且維持兩季以上，雖然房價仍續漲，但已是進入末升段的訊息指標。

開工量是否與代表供給量的使照核發量呈現死亡交叉？一旦代表需求的開工量縮減，且季線呈現下彎，而代表供給量的使照核發量大增，且季線大幅上升，雙方季線呈現死亡交叉時，就已確立房市將反轉向下，多頭市場正式結束。

八大關鍵因素影響2024年房市面臨反轉向下危機 筆者大膽預測，上述五大指標不利因素，會因房價技術循環逐漸進入超漲期，反轉訊息會逐漸在未來兩、三年出現，第六循環走勢可能在2024年將面臨反轉向下危機，主要有八大關鍵因素： 利率逐步回升：全球QE縮表，逐步升息，初期對市場無礙，中期(二、三年)利率回升幅度漸高，就會產生不利影響。

政策打房：政府對高房價的打房力道會逐年加重。

政治選舉：未來兩年將面臨縣市首長、立委、總統大選，房市不容許暴漲。

價格逐漸超漲：房價漲跌一定會有技術循環，六都若房價再漲三成，就會觸及市場忍受底線，隨時都有機會反轉。

供給量增的隱憂：目前供給量續增且隱藏不少假性需求量，若持續增加推案，短線操作沒被控制，對市場相當不利。

需求量能不足：兩代不同堂效應會逐年遞減，需求量就會逐年減少，購屋動能不足，房價容易反轉。

停滯性通膨：一旦房價高漲，追價無力，通貨又居高不下，就會產生停滯性通膨，導致價漲量縮背離現象，就是房市反轉的關鍵。

兩岸關係：兩岸衝突若持續增高，將會是未來房市最大灰犀牛。

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