樂居報告「2022房市預測」

這次的預測分成3大主軸，分別是「2021房市回顧」、「2022房市預測」以及「未來建議」，我們將從全球經濟走向以及台灣經濟和房市的關聯，帶您一起 ... 樂居報告「2022房市預測」 文章分類 全部文章(1454) 看屋筆記(1258) 買屋觀念(67) 區域房市(55) 房地產指標(35) 房產法律通(10) 網站教學(9) 首頁 樂居筆記 樂居報告「2022房市預測」 樂居報告「2022房市預測」   2022年的台灣房市趨勢預測，樂居特別和「財經M平方」合作，邀請大家一起「從總體經濟看房市發展」。

這次的預測分成3大主軸，分別是「2021房市回顧」、「2022房市預測」以及「未來建議」，我們將從全球經濟走向以及台灣經濟和房市的關聯，帶您一起瞭解2022整個房市產業的趨勢。

  目錄： ■2021房市回顧 百大社區指數 國際房市情況 全球房價上漲 預售房價帶動 供給量縮 ■2022房市預測 影響房價四因素 注意四重點 房市展望 房價會走揚多久? ■ 2022房市提醒 結論 房市建議 2022打房手段     ■2021房市回顧   2021年台灣房市代表字應該是「漲」。

去年全台房市都在漲，基本上分成3級，漲最多的第一級，「台中市」漲最高23.93%、其次「新竹縣市、台南市」約12-15%、第二級「高雄市、桃園市」漲幅約10%、第三級「雙北市」漲幅約5-7%。

  除了縣市平均漲幅外，也帶大家來看看全台行政區漲幅前10名，如下圖。

其中台中在房價漲幅前10名中佔了5名，可見其熱度。

  接著是樂居每年在房地產預測都會參考的「百大社區指數」，這是挑選各縣市交易量前100大的社區來觀察他的漲跌數量；交易量最大的100個社區中，有幾個是漲幾個是跌，就可以知道那一年的房市好不好，因為百大社區的數據數量多，不會被固定幾個社區哄抬價格的數據影響，整體的趨勢是更準確的，如下圖： 百大社區指數可以幫助瞭解，什麼時候是真正的主升段，要觀察的重點是「各縣市漲跌的交叉點」，這就是房市反轉的時間點，還可以看出區域上漲和下跌的速度，例如台中的百大社區成交變化，如果要在台中買房子，只有在2016市場有整體下跌，之後從2017年之後，百大社區成交上漲社區量一直在增加，到2021甚至接近100，顯示台中幾乎沒有社區的房價在下跌，上漲的延續性很強。

另外新竹是這幾年台灣房市最特別的地方，一直以來上漲的社區都高於下跌的社區，完全沒有房地產的不景氣。

(返回目錄)   台灣房市大漲國際房市情況如何? 從「百大社區」的數據就可以發現，全台灣都在漲，而且上漲的速度很快，而國際上也是一樣的情形，這張BIS的統計表，顯示的是實質住宅資產價格走勢 (扣除掉通膨後的價格)；藍色是先進國家、紅色是新興國家、黃色是兩者的平均。

藍色先進國家平均漲幅約8.6%，意思是像美國、加拿大、英國都有約8%以上的年增幅；可以發現在疫情之後先進國家的漲幅較大，因為疫情之後不管是財政或是貨幣政策，先進國家資金釋放的量能和量體更大。

從下面這張就可以看到，近5年房價漲幅中，先進國家漲幅比例集中在疫情後，特別框起來的香港、中國和印度紫色部分的佔比就比較小(紫色部分是2020Q1後的漲幅比例)。

  這兩張圖對照起來，顯示成熟國家因為資金量體大，加上疫情後貨幣政策和財經政策的影響，漲得更多，而根據KnightFrank的數據，如下圖，台灣在這波全球漲幅裡面，算是相對溫和的，平均約6.9%。

而經濟體跟我們相似的韓國，則暴漲了23.9%！看起來房價大漲不只發生在台灣，而是全球資金去推升的趨勢。

(返回目錄)   全球房價都在漲的原因?   前面講過房價漲是全球現象，最根本原因就是資金氾濫，其實最具代表性的是美國聯準會，在2020年他的資產負債原本是3.7兆，在疫情後短短的兩年內衝到了8.8兆！這樣的漲幅其實很誇張... 舉個例子，2008年也有金融危機，那時候美國聯準會花了6年的時間，將資產負債表擴張了3兆，而這一次則是2年內增漲了5兆，可以說是美國聯準會在這2年內突然灌了非常多資金，讓資產大漲。

  但其實不是只有美國聯準會在放，而是全球央行都在放... 如上圖，全球三大央行是包括，美國、歐洲跟日本，如果把他們的貨幣供給跟台灣房價指數放在一起的話，可以發現走勢幾乎亦步亦趨；2012-2016全球資金浪潮頻繁的時候，台灣房市也在震盪，而在2020年資金一次釋放出來的時候，台灣房價也同時竄高，所以台灣房市跟全球央行的貨幣供給政策是很有關係的! 此外還可以注意另一個資訊，「外資淨匯入」！2021年外資的淨匯入210.5億美元，累計達2295億美元創歷史新高！   所以這幾年外資進來台灣很龐大，更推升了台灣房市的上漲，而為什麼會有那麼多的資金到台灣？其實跟2018年之後的中美貿易戰，台灣一系列的政策有關，為了衝經濟台灣有「投資三大方案和境外資金匯回專法」，而在中美貿易戰中，台灣看起來更是得利的一方。

(返回目錄) 這幾年房價上漲主因都是「市場熱錢太多」   此外台灣內部房價會上漲還有2個原因，雖然沒有資金面的影響那麼大，但還是台灣特別的現象提供給大家參考!   1.預售房價帶動 預售屋房價在未來房市看好的時候，相較成屋會更先漲價，但是當價格要跌的時候，像是2015-2016年的時候江子翠，十年左右中古屋約50幾萬，但那時候新開的預售案就開出4字頭第一槍；不過一般來說預售屋跟新成屋價差約5%內，而去年的數據兩者價差來到了歷史新高點！很多地區價差都來到7-10%(如下圖)。

可以看到疫情之後約9月左右，預售屋價差漲幅開始明顯超越新成屋，有的更是成屋預售一起漲，像是高雄因為台積電的關係，整體都往上漲，但預售漲幅仍然更強勁。

  2.供給量縮 這份數據是樂居從各家房仲網站上比對出來的，假設有一間房子在591上刊登，然後在信義、永慶或21世紀也都有在賣，我們會比對資料把他算做一筆物件；樂居比對了市面上幾乎所有賣房平台，就可以知道市面上有多少物件在售。

數據上發現，2021年跟2020年相比大概減少了10%的供給量，感覺之前新推案是增加的，但是中古市場待售量卻是減少10%，主因應該是政策關係，以往預售轉成屋的時候最多人拿出來賣，但是政策稅率因素都讓他們延後，甚至被迫長期持有。

從2019年開始，全台中古屋的案量變化(如上圖)，我們只統計電梯大樓物件，六都+新竹縣市，待售量約在6-7萬是一個正常的水準。

可以看到2020年初的時候委賣量其實很多，後來因為疫情影響之後，沒辦法看房，屋主就先不賣，接下來恢復正常後，現在的待售量幾乎到歷史新低，表示買氣很強；而從實際現象來看，資金變多、需求變多，但是供給量縮跟不上需求，這就是房價上漲的第二個因素。

(返回目錄) ■ 2022房市預測   樂居認為，台灣房市短中期(5年內)最相關的的四個觀察指標「利率、匯率、股市、政策」，至於空屋率、人口等因素，和房價的走勢相關度沒這麼高。

我們看到國泰房價指數，從2003年SARS爆發後出現房價低點，接著一路漲到2008年金融海嘯才又下跌，接著又是一路上漲到2016房地合一稅下跌，接著又是一路漲到現在已經突破歷史高點!這是大家熟悉的房價指數，接下來依序和「利率、匯率、股市、政策」的相關數據做比較，你會發現透過這幾項指標能領先預測房市未來走向。

  影響房價最重要的四個因素   1.利率  今年美國聯準會要升息，台灣也有升息因應的聲音，我們把央行的重貼現率走勢跟房價指數放在一起比較，會發現利率跟房價有一個很強的關聯性；常常有人說銀行升息後房價就會變弱勢？ 我們從歷史數據來看，過去的兩波升息階段是在「2004-2008」以及「2010-2015」會發現升息階段房市還是維持漲勢，因為整體經濟變好房價還是會漲。

反而是降息的初期房價會下跌，但是要注意降息的末期房市就會開始狂飆；而台灣接下來會是升息循環推測房價還是會維持漲勢。

(返回目錄) 2.匯率 房市跟匯率的關係是反向關係，美元兌台幣的匯率往下(紅色線)代表台幣升值；從過去走勢來看新台幣升值的時候房價會漲，新台幣貶值的時候房價會跌。

現在兌美元來到27-28塊，台幣漲到新高點，房價也來到新高點！ (返回目錄) 3.股市 接著看到股市(台灣加權指數)跟房價是強烈的正向關係，也就是說正常情況下，股市漲房市也會漲。

(返回目錄) 4.政策 房市一定要看政策，常常有人問說什麼時候適合買房子，簡單來說「政府希望你買房的時候」；這時政府通常通常會有低利房貸、青年優惠貸款、或是建照可以展延等政策，這時就是房市的「初升段」，可以看到紅色就是做多政策推的時間，推出後沒多久房價就開始漲一波，直到打房政策的出現... 打房政策開始出現時，我稱為房市的「末升段」；但大家不要期待打房政策一出現房價就開始下跌，打房會是一個累加的力量，一個政策沒效果就再加，直到市場無法承受開始鈍化，房價才會開始下跌。

因此打房政策剛開始出現的時候房價還是持續上漲的，只是可能會開始趨緩，像前一波打房從2011開始走了5年到2015-2016才出現明顯下跌，而這一波末升段會走多久就要來看今年應該注意哪些指標! (返回目錄) 注意四大重點「通膨、經濟、資金、政策」   1.通膨 前面有提到，疫情之後全球資金在這兩年灌了非常多，而且在進入亞洲國家之後數字也是非常驚人，雖然短期內把經濟救起來了，但還是會有明顯的副作用，我們把全球各國的通膨數據放在一起(如下圖)，會看到2021年疫情完的第二年就開始飆高，一直到現在。

以美國為例，年增率到7%，創40年新高，這也是全球央行在疫情後，貨幣政策要做轉向的原因，而這對台灣也開始會有影響。

在過去兩年，因為全球晶片荒，使得台灣半導體產業變得非常好，也帶動台灣實質經常性薪資，尤其在疫情後不斷竄高，但是看到這張圖會發現，實質經常性薪資的年增率(綠色柱狀圖)出現翻覆的現象，這是被通膨短期壓制的結果；也顯示台灣經濟要在像過去疫情後2年內這麼好，機率是比較低的，它短期內一定會放緩，不過長期來看就不一樣了! (返回目錄)   2.經濟 儘管短期內有放緩的趨勢，但半導體產業的資本支出還沒結束，簡單來說半導體產業的趨勢能不能維持，主要是看終端產品應用的數量有多大，例如在2000年之前是IPM的個人電腦、2000-2007年間是筆電和手機、2017年之後是智慧型手機；在這之間會發現，隨著科技應用的增加，台灣半導體週期的衰退時間越來越短。

「電動車」將是半導體產業的下一個運用終端，基本上可以預估會走更長的一個週期，甚至會超過當年的Iphone，預估會一直持續到2026年，因此台灣的基本面以長線的角度來看是不錯的。

  另外還有一個額外數據佐證，2021年台灣GDP成長率6.09%創11年來新高，投資佔比26.82%也創下新高，簡單來講像是台積電需求成長，擴廠投資，新竹、台南、高雄等地方，之後那裡聚集人才後房價也會漲，然後更吸引後續的建設投資。

  如果看到電子零組件與台灣經濟的關係，電子零組件項目占台灣出口的4成，其中有9成則是前面提到的積體電路；可以看到從2020年到現在都維持很強勁的走勢，到現在都沒有放緩的趨勢，那為什麼會預測今年放緩呢? 那就要看到下面這張，電子零組件出口絕對值的數據，可以看到去年6月之後，基期往上墊得非常高，但是年增率是跟去年做比較，對比全球趨勢，今年不太可能再維持這麼強的增數，短期會有放緩現象。

不過長期來看，今年經濟漲幅雖然不會像去年一樣，但是預估到2022年底的時候，台灣經濟還是回隨著半導體產業的支出而繼續向上。

(返回目錄) 3.資金 2022年為什麼會預測資金放緩，這張圖表可以看出端倪，重點是綠色線，可以把它當作資金動能，政府通常會在經濟衰退期間進場救市，那會救到什麼地步?像現在這樣，經濟創11年新高，政府就會慢慢把錢收回來，要不然通膨會太嚴重；而全球今年都會做這件事不只台灣。

這邊也推薦大家一個觀察指標，香港銀行體系的資金變化，歐美國家的國際資金如果要進亞洲或其他國家，香港是很重要的資金集中站。

可以看到黃色柱狀圖，2008年美國3輪QE之後資金很快地進來，直到中美貿易戰有稍微撤離，但在2020疫情美國無限QE之後，這個數據又再次推高！今年重點就是觀察6月之後，美國緊縮政策會不會讓資金下降，這也顯示資金動能會趨緩。

  那今年台灣到底會不會升息，可以觀察這張圖，這是期貨交易所用期貨利率，去推算的升息機率，簡單來說是市場預估；可以看到市場預估美國今年會升息6碼的機率很高。

今年美國聯準會將開8次會，三月、五月、六月的時候各升息一碼都是正常的，因為要把通膨控制下來；而六月的時候會觀察，如果通膨控制好就不需要這麼緊縮應該會暫緩。

但是如果控制不住，可能就跟前面市場預測一樣，七月、九月、十二月都會升息，全年升6碼。

對比台灣，楊金龍說:「應該是會把非疫情期間調降的1碼升回來」，通常美國升4-5碼，台灣可能升1碼去應對，像美國疫情期間降7碼，台灣也才降1碼；但是可以知道的是今年會是緊縮趨勢。

(返回目錄) 4.政策 楊金龍有說過，他更傾向用信用管制的方式去控制房價，控制住緩漲不要投機的太誇張就好，沒有要把它打下來的意思。

(返回目錄) 2022展望短期四大因素壓制長期有經濟支持    通膨 ：全球供應鏈緊張，油價居高不下  經濟 ：台灣雖然仍處在半導體投資週期，但短期高基期將使Q2-Q3經濟放緩  資金：全球央行轉向緊縮，對抗通膨預期，台灣升息機率高  政策：信用管制仍將是主要政策   短期通膨、資金收緊以及經濟增速，因為基期放緩，房市震盪機率高。

長期台灣經濟仍伴隨半導體投資週期擴張，央行政策以信用管制為主。

    不過這次的末升段可能會走的比上一波還久，除了實質購買力的降低、經濟實質成長、資金湧入台灣，這三個狀況跟上一次房市多頭一樣外，原因在於這次的商辦和廠辦也跟住宅一起走多，加上營建成本的提升，使得這一波末升段會走更久，下面一一跟大家說明。

(返回目錄) 1.實質購買力降低 不管是美國的聯準會、日本央行等重要經濟體，他們會把通膨控制在2%左右，作為長期施政穩定的目標；因此長期來講，購買力降低跟實體資產增值會難以改變。

這是引用商周的數據，可以看到2008年10000元的購買力，到2020年剩8000多。

那我們把它反過來算如果你在2008年買了一間1000萬的房子，你什麼都不用做到了2020年你房子的價值會是1100萬，看起來是房價漲了，但其實是錢貶值了。

(返回目錄) 2.經濟實質成長 接著看到這張，是台灣的實質經濟成長和房價的關係；可以看到他們是高度正相關，這一波也是一樣在GDP沒有放緩之前，房價會繼續被影響，也就是前面預測說這次經濟成長會持續到2026年。

(返回目錄) 3.資金湧入台灣 這張是主計總處的數據，中美貿易戰對台灣來說其實是受惠的，很多資金都回來台灣，再加上疫情沒辦法出國消費，因此超額儲蓄累積非常多。

因此短期內台灣資金很多這個現象是不會改變的。

(返回目錄) 4.商辦/住宅同步多頭 在2011-2015房市多頭的時候，只有住宅上漲，商辦在那時，空置率飆高、租金也都維持在低水平。

但是從2016年中美貿易戰開始後，商辦空置率從13.7%下降到4.1%，代表產業跟著資金一起回來，商辦需求才會大增，使得空置率創新低、租金行情創新高。

(返回目錄) 5.營建成本上升 接著看到，營建成本的上升，建築工程物價以及工資都在逐年上升，工料雙漲的問題在中南部尤其嚴重，早期在評估營建成本，南部一坪約7-9萬再加上土地成本等，最後一坪可能賣你15萬；但是現在營建成本一坪要12-13萬，怎麼可能還有1字頭的房價，這也是沒辦法的事。

  ■ 結論：   台灣基本面好會延續到2026，電子零組件出口長期呈現強勢局面 美中對抗持續，流入台灣資金減緩，但仍會維持高水位 貨幣貶值沒逆轉前，房市方向不會改變 營建成本推升，讓房價的向下僵固性更強     ■ 2022房市建議：   1.房市將維持高檔： 台灣房市從供需來看，新建餘屋和低度使用住宅量均下降，建物所有權第一次登記面積未快速攀升。

2.年底前是自住看房好時機： 全球央行對抗通膨的成效會在Q3明朗，如果通膨如預期舒緩，會是買房好時機。

3.控管風險比追求利潤重要： 今年仍會維持多頭，自住換屋沒問題，但投資要注意已進入政策壓抑的房市末升段。

4.注意投報率和流動性： 實體看得到的東西比未來願景更實際，ex.末升段時地上權和度假宅也會變好賣 5.多房者可以考慮賣房： 末升段房價會再持續上漲，價格好的話可以出脫。

  ■ 2022打房手段預估   今年很有可能會再增加持有稅，如果你名下有多間房屋的時候要注意這個打房政策風險。

另外政府打房其實有不少漏洞，中間還有不少操作空間，讓打房雷聲大雨點小 1.全國總歸戶問題： 目前多房定義只侷限在同縣市，如果台北一間、高雄一間、台南一間；買了三間但是房屋稅還是算一間，因為目前算法是各縣市分開計算。

2.限貸戶數計算問題： 央行推的限貸政策，是如果你第一戶房貸沒還清的話，第二戶和第三戶會限制你的貸款成數；但如果第一戶還清了，第二戶房貸就會跟平常一樣。

3.用「個人」計算不是用「戶」： 假設先生跟太太在台北市各有一間房，這樣這家人在台北市雖然有2間房，但是地價稅和房屋稅會是算一間，因為他是用個人來計算，容易用人頭囤房。

4.房租收不到稅 (返回目錄)   有任何問題歡迎到樂居粉絲團或Youtube頻道發問喔！   更新時間2022/02/21 為了優化網站服務，本網站使用「Cookies」來改善使用者體驗。

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