使照沒有的設施算賺到？ 買到二工屋麻煩大了

購屋簽約前要仔細留意，向建商要求看建物竣工圖，比對和建物實際完成情況 ... 專家建議，買賣成屋前一定要詳加比對使用執照圖面與房屋現況，預售屋要 ... 地產新聞 地產家 新屋VIDEO 北市 新北 桃竹 中部 南部 新案一覽 北市 新北 桃竹 中部 南部 地產天團 實價登入查詢 地產新聞 ▶ 2021-10-10 使照沒有的設施算賺到？　買到二工屋麻煩大了 購屋簽約前要仔細留意，向建商要求看建物竣工圖，比對和建物實際完成情況是否有出入。

資料畫面 買新屋雖然不像中古屋會有老舊瑕疵等問題，但交易時仍有隱藏糾紛，其中以「二次施工」最多。

專家建議，買賣成屋前一定要詳加比對使用執照圖面與房屋現況，預售屋要留意合約圖說，以及簽署同意的所有內容，才能避免交屋後發現爭議，住戶只能暗暗吃悶虧；若是買中古屋，房仲通常會提示建物的二工部分，建議看房時多向仲介詢問建物原先的使用情況。

二次施工依照使用內容可分為「違規使用」、「違章建築」二類，專家提到，尤其購買預售屋透天，二工情況很常見，應留意是否有安全上的疑慮。

陳恒芳攝 東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，二次施工依照使用內容可分為「違規使用」、「違章建築」二類。

「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關，恐有逃生安全的疑慮。

其中常見施工圖面上是管委會空間，實際上卻是瑜珈教室、健身房；或是停車空間在交屋後，重新施工變成視聽空間等，著名的案例為中和某知名社區，建商將原先過彎車道空間圍起，成為一樓大廳公共空間，被市府查獲拆除後，社區住戶認為建商廣告不實，雙方因此走向法律途徑。

至於違章建築，較容易出現在私人住戶，常見陽台外推、室內增建夾層。

謝欣亞指出，陽台外推雖能增加室內坪效，但陽台在施工時，鋼筋配置數量遠遠不及室內，因此承重強度不適合作為日常使用，久而久之容易有安全上的隱憂。

而增建室內夾層由於施工中容易破壞原結構，加上夾層容易造成建築負重增加，同時與原先設計不符，容易導致整棟建築有不確定的危險情形發生。

天時地利不動產總經理張欣民建議，一般民眾對二工的概念不是很了解，通常是內行人才會知道並提出檢舉，購屋時若擔心掉入二工話術陷阱，在簽約前一定要仔細留意，向建商要求看建物竣工圖，這是建築物的完工圖樣，也是最原始的憑證，可以留意是否和建商的規劃並不相符，並留意簽下的合約和建商提供的圖說，和建物竣工圖是否有出入；若購買中古屋，房仲通常會提示建物的二工部分，如陽台外推，但這類通常做室內使用，若沒有人檢舉通常會繼續使用，這已成為市場的潛規則，建議看房時多跟仲介詢問建物原先的使用情況。

（林佩萱／連線報導） 回列表頁 相關新聞 一碗豆腐冰告訴你地方創生傳承的力量 來自三峽的一碗豆腐冰，串起地方創生傳承的力量【特別企劃】不少人到了三峽，都會到「禾乃川國產豆製所」吃碗豆腐冰，是當地的知名景點之一，其實豆腐冰背後的故事，更有滋味。

甘樂文創創辦人林峻丞12年前因感嘆家鄉的人文消逝，成立小草書屋陪伴高風險家庭的孩子，並在老街旁經營起甘樂食堂、禾乃川國產豆製所、合習聚落和小草書屋、青草職能學苑等，不僅給予孩子謀生能力，也讓地方文化重現生機；一個善的初心，逐漸茁壯為地方創生典範。

甘樂文創的「小草書屋」多年來陪伴了上百名三峽高風險家庭孩子，周一至周六孩子們課後不再漫無目的遊蕩，有地方學習；隨著小草書屋的孩子長大，林峻丞開辦「青草職能學苑」，找來在地職人教授土木泥作、木雕工藝等課程，讓孩子更了解家鄉特色並習得一技之長，好好長大後，與家鄉土地有連結，日後可返鄉生活。

除此之外，甘樂文創也成立與土地連結的文化產業，「禾乃川國產豆製所」生產優質豆製品，更聘雇更生人、中輟生、二度就業家長、弱勢青少年，嘗試解決教育與就業挑戰；「甘樂食堂」作為藝文展演餐廳、發行「甘樂誌」報導台灣土地文化、「甘樂旅宿」串連地方工藝師與藝術家推出人文旅遊體驗，讓在地永續發展。

林峻丞回想，一路走來在地方發展商模或產業都需要不斷的學習，若是有平台讓各地方的社區營造組織交流成長，甚至提供資源轉型，發展為地方創生團隊，才能永續經營下去。

今年信義房屋成立40周年，與前國發會主委陳美伶共同成立「台灣地方創生基金會」，希望可以扶植在地產業，讓台灣不再有偏鄉；而甘樂文創即是台灣地方創生基金會的董事之一。

台灣地方創生基金會董事長陳美伶說，新北三峽「甘樂文創」創辦人林峻丞、南投竹山「小鎮文創」創辦人何培鈞、台南官田「把菱殼變菱炭」的顏能通、花蓮家咖哩創辦人任聿新，4名來自台灣北、中、南、東的地方創生典範案例擔任台灣地方創生基金會董事，他們深耕地方，不僅容易蒐集地方需求、協助串接資源，皆是青壯世代，也象徵傳承，未來也能讓參與台灣地方創生基金會平台的團隊彼此學習。

信義企業集團創辦人周俊吉認為，地方創生是讓「台灣不再有偏鄉」的解方之一，過去台灣許多地方因為沒有穩定的產業支撐，人口外流導致村子消失、小學廢校，因此地方創生發展「產業」十分重要，唯有發展經濟，人才才能回流，台灣的鄉鎮才能永續發展。

一碗豆腐冰告訴你地方創生傳承的力量 繼續閱讀 國旅回溫　「旅館轉軌社宅」元旦上路待考驗 旅館轉軌社宅新政策將在明年上路。

資料照片內政部今（27日）宣布，「旅館轉軌社宅」計畫明年元旦上路，透過減免稅賦、補助費用、輔導轉型與貸款協助等，鼓勵旅館及公私有房舍轉為社宅，目標2年達2萬戶，不過，隨著疫情趨緩，國旅市場回原打算積極加入該計畫的旅館業者，將縮減房間數規模，或是觀望市場再做評估。

營建署國宅組組長歐正興指出，除符合消防、公安等法規標準外，整棟旅館轉型為社宅，以30間房為基礎，至於旅館將部分房間數轉軌，比例則需一半以上；而無開窗的暗房數，最高不超過25%。

政府祭出相關稅優，鼓勵旅館轉軌社宅，不過，隨著國旅回溫，讓原有意投入社宅的旅館，策略上有所調整。

資料照片該計畫以3年為一期，稅優將比照直接興辦的社宅，包含免地價稅、免房屋稅，以及居住租金收入免徵營業稅，並由國家住都中心補助業者改裝修繕每戶4萬，停業旅館額外增加1萬元；更提供租金差額補助，另補助簽訂租賃契約的公證費最高3千元。

該計畫交由國家住都中心執行，具體施行細則預計在本周公布。

歐正興說，該計畫包含「國家住都中心擔任申辦者」、「旅館業者擔任申辦者，請租賃業者代管」、「租賃業者擔任申辦者」等3種方式，除可幫旅館業者轉型度過疫情難關外，住都中心可洽國營事業、公有事業、公股銀行等合作，活化其閒置房舍；租賃業者也可尋覓整棟的閒置民間房舍，投入社宅。

政府祭出相關稅優，鼓勵旅館轉軌社宅，但要符合相關消防、公安法規。

資料照片包租代管「星鴻集團」創辦人兼台北客來思樂旅館董事的王則人說，近期國旅回溫，旗下台北、高雄旅館，住房率平日維持近5成、假日滿住，訂單看到明年過年檔期，因此，原先改裝台北西門町整層旅館，打算轉軌社宅，眼看市場復甦，追求利益最大化下，轉軌社宅的房間數應會有所縮減。

目前規劃高雄、台北會有部分房間加入社宅轉軌計畫，最終仍要看市場變化做調整。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，政府新政策提供旅館閒置房間與社宅的媒合，解決疫情來客縮減，又無法轉做防疫旅館、非度假型等類型飯店的財務問題；年節度假、防疫旅館等需求強勁，讓不少旅館業者在轉型社宅上，態度較為觀望，但長期來說，若疫情未歇下，部分像是做國外商旅客等旅館業者，對於轉做社宅仍會有一定需求。

該政策與疫情、旅遊市場等變化，有密切連動，實施成效待後續持續觀察。

（楊明峰／台北報導）國旅回溫　「旅館轉軌社宅」元旦上路待考驗 繼續閱讀 七都新案高雄砍不動　僅４縣市有一成議價空間 房市增溫拉抬全台房價，但根據市調業者觀察，預售案的議價率反而下跌，相較往年的10~15%，今年全台不到一成，七都的議價率以高雄最低，台北則與台南並列冠軍。

資料畫面房市增溫拉抬全台房價，但根據市調業者觀察，預售案也出現「很難殺」的狀況，相較往年有10~15%的議價空間，今年全台不到一成，七都最難砍價的區域為高雄，台北與台南稍微容易一些；專家指出，剛需穩健、市場游資充裕讓房價難低賣，實登2.0造成高雄建案乾脆不二價銷售，開價趨近成交價，同樣情形也存在於台中市，反觀台北的新案鞏固區域行情，抬價之餘又怕嚇跑買方因此保留議價空間，至於台南為了滿足購屋殺價慾望，刻意釋出讓利致使議價率相對較高。

有關議價率的意義，數據根據「591實價登錄」的說法，高低代表建案的議價空間，假設10%對比1%，前者代表建案以前能提供100萬元的殺價額度，後者代表只剩10萬元；釐清定義後回到本次調查，從「591實價登錄」統計目前已揭露的預售案，對比成交價格與開價發現，全台預售案的議價率9.8%，七都議價率則是6.3~14%，其中以高雄最低、台北及台南最高。

591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，全台議價率往年通常10~15%，今年不到一成，主要與市場游資充裕有關，由於不動產相對抗跌保值，造成龐大資金湧入房市，其中高雄成為七都議價率最低的城市，主要是實價登錄2.0上線讓預售屋價格透明，多數建案避免爭議乾脆採取不二價，儘管房價追漲但開價不敢貿然喊高，逐漸與成交價趨於一致。

「591實價登錄」統計目前已揭露的預售案，對比成交價格與開價發現，全台預售案的議價率9.8%，七都議價率則是介於6.3~14%。

蘋果新聞網製表上揚國際股份有限公司協理梁獻文表示，實價登錄2.0上線後，催生許多新建案採取不二價，尤其南台灣今年受到台積電設廠議題帶動，吸引北部客專程南下搶房，更是議價率走低的主因，「例如我經手的高雄農十六『JModern』，8月公開後就是不二價，光是中秋連假2天內就賣出快10戶，買氣比往年都火熱，目前市場上將近8成的預售案也是不二價，自然下挫整體議價率。

」他提到，除了不二價因素，營造成本攀升也會下挫議價率，儘管台積電議題拉抬南部房價，例如高雄楠梓的新案上看4字頭，但以高雄的建案每坪造價平均15萬元，建商面對工料雙漲「基本已無議價空間」，如今買氣大好反而出現一日三市情形，例如「JModern」8月公開後已開盤第三波價格，市況確實相當火熱。

根據梁獻文的說法，政府打炒房禁止預售屋換約，但從某些投資群組的內容能發現，房市大好同樣縮小換約價差，例如楠梓區的「白易居」、「鋭揚天鵝堡」，投資客原本換約必須追價100~120萬元，如今只要多付大約40萬元，足見買氣熱絡同樣左右投資市場。

實價登錄2.0上線後，催生許多新建案採取不二價，尤其南台灣今年受到台積電設廠議題帶動，吸引北部客專程南下搶房，更是議價率走低的主因，圖片為高雄農十六「JModern」案場。

資料畫面回歸本次調查，台北的預售案議價率大約14%，與台南並列七都冠軍，根據畢務潔的觀點，主要是台北屬於首善之都，房價基期為全台最高，預售案為確保區域指標性，擔心開價波動大會影響房價，抬價之餘也怕嚇跑買方因此保留議價空間，但整體依舊下滑，例如往年議價率通常可達二成，今年也跌破至一成，反觀台南今年揭露的物件大多是在安南、安平等總價2000萬元的透天厝，總價偏高導致建商刻意保留議價空間，旨在滿足買方的殺價慾望，因此議價率相對較高。

畢務潔分析，新北市預售屋目前揭露筆數多在林口、新莊、三重等推案量大的行政區，但開價並未明顯追高，主要是今年房市熱絡強化買方信心，反倒讓成交價一路上漲並且趨近開價，至於桃園目前揭露的預售案價格，多數為去年或今年初的物件，揭露價格較早但開價已跟漲房市大盤，反觀新竹縣市今年買氣暢旺，部分指標預售案開出天價，旨在測試區域成交行情的天花板，但因竹科買盤口袋夠深，部分願意追價買房價，致使議價率落在10%上下。

她還提到，台中房市因應實價登錄2.0，採取不二價銷售的案子也較往年成長大約2~3成，例如北屯區的「心之所向」、北區「微笑之心」等都是指標建商推案，同樣採取不二價銷售，實登單坪價格跟開價差距極小，目前台中市全區預售議價率大約6.3%，不過受到缺工、缺料成本激增影響，出現建商開價一週之內三度條漲的情形，買方能否跟上這波追漲值得觀察。

（余奕賢／台北報導）七都新案高雄砍不動　僅４縣市有一成議價空間 繼續閱讀 最新建案 預售屋 金鶯廣場 新北市鶯歌區 29~56 預售屋 遠雄琢蘊 高雄市三民區 45~65坪 預售屋 THEARIES牡羊座 宜蘭縣蘇澳鎮 16-85坪 新成屋 樹山丘 台北市北投區 26-28坪、36-38坪 看更多