法律常識-約滿房客遲不搬，房東換鎖恐觸法 - 張思涵律師

房東如何挑選好房客是門學問，若不幸遇到積欠房租或租約期滿不肯搬離的壞房客時， ... 三、房東以存證信函告知房客終止租約後，或定期租約期滿後，房客仍不搬走，房東 ... 法律知識庫 法律知識庫 租屋糾紛 分類名稱 公司法 離婚與監護 工程案件專區 債務催討 遺囑及繼承 醫療糾紛 其他民事法律 債務協商、更生及清算 房屋買賣糾紛 租屋糾紛 勞資糾紛 不動產涉訟 公司法 離婚與監護 工程案件專區 債務催討 遺囑及繼承 醫療糾紛 其他民事法律 債務協商、更生及清算 房屋買賣糾紛 租屋糾紛 勞資糾紛 不動產涉訟 約滿房客遲不搬，房東換鎖恐觸法 事實概述 桃園市張姓房東2015年6月間將房子租給張姓房客一家人，契約明訂每個月繳7000元，但房客才住了3個多月，就沒有按照時間繳租金，直到同年底房東再次催促，並以房客的押金抵付仍不足夠為由，要求房客搬離，但房客仍無動於衷，拒絕繳錢也不肯搬家，房東苦無對策下竟朝大門鑰匙孔灌入快乾膠，要逼房客出來面對。

房客回家後發現大門打不開，裡面的人出不來，反控告房東妨害自由。

法院認為房東犯行明確，依強制罪判房東拘役20天，得易科罰金2萬元。

資料來源：聯合新聞網   法律評析 房東如何挑選好房客是門學問，若不幸遇到積欠房租或租約期滿不肯搬離的壞房客時，房東應如何自保呢？以下做簡要說明： 一、小心「定期租約」變「不定期租約」 租賃契約就當事人間是否有約定租賃期限，可分為定期與不定期，但在下列兩種情況，定期租約會變成不定期租約： (一)民法第422條規定，超過一年的不動產租賃契約，應作成書面，如果沒作成書面，視為不定期租約。

(二)民法第451條規定，定期租約期間屆滿後，房客仍然繼續使用租賃物（例如繼續住在租屋內），而房東沒有立即表示反對的意思，視為以不定期限繼續契約。

因此，建議房東在書面租賃契約中，明確約定期滿後絕不續租，或續租應該要另訂新契約。

如果在契約到期後還打算繼續租給同一位房客，要記得提前告知對方，最好在租約到期的前幾天，就先簽好下一次的合約，或是在定期契約期限屆滿前，以存證信函告知房客租約即將終止，使雙方間的法律關係明確。

  二、房客積欠房租不還怎麼辦？ 民法第440條第2項規定，房客遲付租金的總額若達2個月以上的租金額，房東可以定相當期限，催告房客支付租金，如果房客在期限內仍不支付，房東便可以終止租賃契約(如果租金是約定在每期開始時支付，則須在遲延給付超過二個月租金時，才可以終止租賃契約)。

催告房客支付租金的方式可以選擇寄發存證信函，相當期限則通常定為函到5或7日內；若期限屆滿後，房客仍未給付租金，且積欠租金額扣除擔保金(即押租金)抵償後，仍達二個月以上時，便可以再次寄發存證信函，向房客表示其積欠租金額已達二個月以上，要依法終止租賃契約，並要求房客遷離租屋處，返還租屋給房東。

  三、房東以存證信函告知房客終止租約後，或定期租約期滿後，房客仍不搬走，房東可以私自換鎖或將房客留在屋內的東西搬走嗎？ 因為房客是基於合法有效的租賃契約，取得租屋的使用權，所以房東如果擅自換鎖，可能成立刑法上的強制罪；若擅自進入租屋處，則可能成立刑法上的侵入住宅罪；若擅自搬走房客留在屋內的物品，房客事後說錢不見或家具因此損壞，房東可能被告刑法上的竊盜罪或毀損器物罪。

因此，建議房東採取法律途徑，提起民事的遷讓房屋之訴，合併請求積欠的租金及因無權占有而獲每月相當於租金的不當得利，等拿到勝訴確定判決後，再拿此確定判決聲請強制執行。

  四、本則新聞評析 強制罪規定於刑法第304條：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

前項之未遂犯罰之。

」法院認定張姓房東因為租賃糾紛故意破壞門鎖，朝門鎖灌快乾膠此行為，已經間接影響租屋房客的進出，符合妨害他人行使權利此要件，考量張姓房東雖無前科，但審理時沒有坦承犯行，最後依強制罪判張姓房東拘役20天，得易科罰金2萬元。

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