首購迷思?買賣換屋怎省? 專家教聰明買房 - 非凡新聞
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... 市場買氣以「首購」為主,面對低自備、低首付的優惠,要注意哪些風險?申請房貸時,最近出現房價估不到的問題又該怎麼辦?另外,換屋市場受到央行 ...
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首購迷思?買賣換屋怎省?專家教聰明買房
2021-11-1116:54
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近期房市熱度持續不減,業者指出,市場買氣以「首購」為主,面對低自備、低首付的優惠,要注意哪些風險?申請房貸時,最近出現房價估不到的問題又該怎麼辦?另外,換屋市場受到央行政策影響,交易佔比略為下滑,但想換屋究竟先賣?還是先買?專家建議掌握2年內可以省下3、40萬。
看到建案廣告看板,打著50萬、30萬,甚至20萬低首付就能買房,吸引許多首購族蠢蠢欲動,但現實真的有這麼好康嗎?
民眾葉小姐:「因為一開始提出那麼低的價錢,然後後面翻那麼高,後面知道價錢是千萬的話,應該就不會想要。
」
民眾顏先生:「50萬,你說頭期款,有可能呀,可是你要看他後面,後續每個月多少呀,因為頭期不是重點吧!」
許多建商為了抓緊想買房,但資金差臨門一腳的首購族,會推出「低首付」或「低自備」,甚至「低工程款」的優付方案,來降低購屋的門檻,但實際上只是延後付款,房價的總額不變,假設1千萬的房屋貸款800萬,自備款需要200萬,建商打出低首付只要50萬,那剩下的150萬,就看是要交屋前每月攤還,還是一次繳清。
房屋交易平台公關組組長畢務潔:「它其實是存在先甘後苦的一個概念,但是還是建議首購族,在買房的時候,還是不要抱著自備款邊存邊付的心態,因為這樣非常的危險,我們會建議就是自備款,你要至少有2成以上的自備款,再去做買房這個動作,因為未來交屋的時候,你還是會遇到要付10幾萬的暫收款。
」
如果存不到2成的自備款,剩下的150萬,可以借助建商的「公司貸」以及「信貸」,但要評估「利率高低」跟「還款年限」,因為交屋後,必須同時償還房貸跟公司貸以及信貸,一旦錯估還款能力可能會被斷頭,落入「養、套、殺」的下場,還要付違約金。
住展企研室研發長何世昌:「雖然說公司貸是沒有利息,大部份沒有利息,可是信貸的利息蠻高的,其實你可以變換一個方式,就是說家族裡面的人,如果有不動產的話,可以請他的不動產,當成你的擔保品,可以改成保證借款,保證借款他的利率就比信用貸款低很多了。
」
專家建議安全買房,就是從你每個月的薪資分配,去推算你可以負擔的總價,才不會被房貸壓的喘不過氣。
房屋交易平台公關組組長畢務潔:「假如你是月收大概六萬的一個首購族,我們拿三分之一,每個月大概兩萬去繳房貸的話,那推算出來的話,大概現在的利率百分之1.31起的話,大概你其實是可以買總價800萬左右的房子,這樣才是你可以負擔的金額。
」
隨著疫情趨緩房市交易熱絡,近期全台房價明顯上漲中,儘管實價登錄2.0已在七月正式上路,但民眾購屋申請房貸時,居然面臨房價「估不到」的問題。
住展企研室研發長何世昌:「在銀行鑑價保守之下,已經趕不上房價上漲的一個幅度,銀行鑑價當然不可能給的那麼大方,再加上其實我們台灣實價登錄揭露的速度,也還沒那麼快,而且還有一個重點就是說,很多銀行現在放款上限,已經逼近銀行法72之2條,這個放款將近3成的水準,所以很多銀行的承作不動產放款方面變的比較保守,也就導致說他的鑑價比較保守,這個時候我覺得民眾也不用太擔心,其實你只要多跑幾家就好了。
」
換屋市場受到央行政策影響,針對第二戶房貸進行管制,同時銀行還調高第二戶房貸的利率條件,再加上沒有寬限期,專家建議兩種方法不會陷入財務吃緊窘境。
住展企研室研發長何世昌:「你可以把你的房子,第二戶的房子登記在家人的名下,你的配偶或者是小孩,但是要注意贈與稅,還有金流的問題,還有一種就是方式就是說,你可以增貸,增貸就是把第一戶的增值空間的部份,把它貸出來,當成第二戶的購屋資金所使用,不過你要注意一點,因為央行有規定,增貸的款項不能拿來做第二戶的購屋貸款來使用,但是雖然規定照規定,但是金流上做一些技術性處理,是可以避免違法的疑慮。
」
無論「先買後賣」或是「先賣後買」,只要掌握兩年內,都能省下重購退稅30、40萬元。
住展企研室研發長何世昌:「台灣有一個稅務上的優惠,叫作重購退稅,如果你先把第一戶房子賣掉,再去買第二戶換屋的話,時間差不能超過2年,如果你在2年以內,這樣子你就可以申請重購退稅,就是土增稅重購退稅,土增稅是蠻高的喔,都是3、40萬以上。
」
在薪資成長遲遲跟不上,房價上漲的年代,短時間通膨帶動下,房價難有修正機會,民眾買屋更要精打細算,多聽多看多比較,才能買得便宜,付得輕鬆。
(記者黃梅琴、黃彥彰/台北採訪報導)
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