新手必看》跟建商買預售屋貸款壓力輕，但有幾件事一定要注意

買預售屋，自備款分期繳直接向建商購買的預售屋，付款方式最輕鬆，因為貸款成數通常較高，而且建商常有配合. Smart自學網 Smart自學網財經好讀 MENU 最新文章 最新文章 熱門排行 今日熱門 基金 基金情報站 基金投資教學 基金大評比 基金達人 收益成長故事 債券基金 股票 熱門股點評 股票投資術 存股 ETF獲利術 達人開講 房產 好房二三事 北中南行情 房產小常識 達人開講 保險 醫療險 長期照顧險 投資型保險 意外旅平險 保險常識 保單評選 輕理財 名人沒說的事 搶救爛理財 輕鬆退休去 理財小工具 達人開講 企畫專區 自動加薪術 外幣決勝點 好生活 居家休閒 戶外逍遙 美食健康 進修充電 Smart動一動 課程好學 基礎課程 進階課程 視訊課程 集資課程 投資家日報 精彩書摘 精彩書摘 叢書 雜誌 數位訂閱 數位訂閱 Smart自學網 財經好讀 房產房產小常識 新手必看》跟建商買預售屋貸款壓力輕，但有幾件事一定要注意⋯⋯ 房產小常識 新手必看》跟建商買預售屋貸款壓力輕，但有幾件事一定要注意⋯⋯ 撰文者：黃嫈琪　更新時間：2018-10-02 瀏覽數：700,769 如果您喜歡這篇文章，請幫我們按個讚： 關鍵字： 預售屋　買屋　合約 買預售屋，自備款分期繳直接向建商購買的預售屋，付款方式最輕鬆，因為貸款成數通常較高，而且建商常有配合銀行，整批議價可爭取較好的貸款條件。

預售屋可以分期繳納自備款，以貸款7成為例，3成自備款包括頭期款與工程款，頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納，工程款則於施工期間分期繳納，初期的資金壓力相對較輕。

施工期間，還能按自己的需求，適度請建商改變屋內格局。

但是，為了避免建商在興建過程中倒閉，一定要選擇有信譽的建商，交屋時也要仔細核對契約，保障自己的權利。

以下就教你買預售屋時要注意的程序： ①賞屋前往銷售中心賞屋，若有喜歡的戶別，可於初步議價後先付一小筆訂金，請建商保留。

②繳交「訂、簽、開」金議價後，若確定購買，則補足正式訂金，接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱，可請教有經驗的親友或專家協助檢視，一般審閱期為5天至30天。

確認契約沒有問題，即可正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款。

訂金、簽約金、開工款，稱為「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10%～15%。

③繳交工程款繳交頭期款後，必須於施工期間按期繳納工程款，金額約為房屋總價的10%～15%，建商收費方式分為兩種：1.按工程期繳納：指依照工程進度，分期繳納該期工程款。

若為「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，簽約前要弄清楚建商的規定。

2.按月繳納：開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。

④利用「客變期」變更設計施工過程中，可在建商指定期間，也就是「預售屋客戶變更設計期」，請建商按照你的需求，變更屋內隔間與裝修，省去日後裝修成本，變更次數通常以1次為限。

例如，自行安排插座、電源開關、電話線、網路線的配置；在原本的客廳空間隔出起居室；或是更換廚具、衛浴設備等。

若要改變汙水管線，以不能影響下個樓層為原則，至於主結構、大樓外觀、公共設施等，都無法變更。

⑤對保建商領到使用執照後，會請你到銀行對保，由銀行審核你的貸款資格。

對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節，並詢問清楚每一份資料的用途。

此時，通常會簽下「撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領取到銀行的撥款。

對保之後，銀行會審核房屋價值、個人信用，再決定你是否有貸款資格，以及實際的貸款成數。

⑥完稅地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔；土地增值稅由建商負擔；另外，印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。

⑦過戶由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續，須於建商領得使用執照後4個月內完成。

⑧驗收交屋最後一個步驟即是驗收交屋，驗收後若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款。

交屋保留款須於簽約時設定，為房屋總價的5%，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。

二手預售屋，購買前看仔細預售屋除了向建商購買，也可以向預售屋的原承購人購得。

原承購人釋出手上的預售屋，有人是直接賣給親友，也有人請仲介公司處理，要購買這類的預售屋，會有兩種狀況：可以換約》預售屋契約內的「換約條款」，若載明為可換約的預售屋，代表原承購人取得產權之前，可將契約轉讓給他人。

購買方法為買方與原承購人一同到建商公司辦理換約，也就是買方與建商重新訂一份契約，確認往後可直接對建商行使權利。

不可換約》不可換約的預售屋，必須等原承購人取得產權後，才能將產權移轉給他人。

取得產權前，若已有買家願意購買，可先訂立契約，約定轉移產權的金額、日期。

注意！由於尚未交屋，只有原承購人能對建商行使權利，買方會承受較高的風險。

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