房地產新聞» 【預售屋自保】購屋流程7步驟暗藏風險

預售屋彈性付款的機制就在開工後，一般來說建築完成時間落在2~3年，當開工時建商也會向消費者索取3~5%開工款；後續工程款依照建築進度分批向消費者收取，大約是總價的10%~ ... 回首頁 公會介紹 公會緣起公會章程組織架構歷屆理事長會員介紹願景與使命 服務團隊 理事長介紹副理事長介紹理監事介紹委員會介紹公會顧問會務人員 公會訊息 訊息公告工作計畫發文紀錄會議紀錄政令宣導 活動花絮 房地產新聞 檔案下載 網站連結 教育訓練意見交流區 左邊總選單 房地產新聞»【預售屋自保】購屋流程　7步驟暗藏風險 買房人生大事，其中預售屋以付款彈性、戶別選擇多還能享有客變服務，尤其不少預售屋位在重劃區內，享有街廓乾淨、基地方正等優勢，近年受到不少首購族青睞，預售屋流程可概分成，下訂、簽約、開工、工程期、驗屋、銀行貸款和交屋尾款，這7個階段需要注意細節各有不同。

 【下訂】民眾初步進入接待中心賞屋，想要購買的話，第一步可以進行初步議價。

由買方先付一筆小訂金，請建商保留資格，這時候賣方會開一張預定單，就是俗稱的「紅單」。

 一般來說，搶紅單現象較易發生在低價區域，首先建商在潛銷期間會通知VIP客戶或投資客，等到售出到一定程度再開放給民眾選購，由於幾乎沒有風險，前一批紅單客就能伺機轉手賺取價差。

 【簽約】而民眾挑選完心中好房後，就能進行議價階段，並與售屋方決定最後的交屋價格，注意簽約後有合約審閱期「五天」以上，如果對合約沒有異議，簽約後將進入下個階段，並同時支付房屋總價的4~6%簽約金，代表合約完成。

 而內政部已有「預售屋買賣定型化契約」可供下載對照，尤其是「應記載及不得記載事項」，以往不少民眾簽約後才驚覺建商合約中有瑕疵，但雙方已用印，等於承認該合約具有法律效應，最後鬧出不少糾紛。

 【開工、工程期】預售屋彈性付款的機制就在開工後，一般來說建築完成時間落在2~3年，當開工時建商也會向消費者索取3~5%開工款；後續工程款依照建築進度分批向消費者收取，大約是總價的10%~15%，分次收取的優勢就是消費者不需一次拿出大筆現金。

 另外，現在也不少建案會打著「工程期0付款」的噱頭，讓消費者感覺能以小額自備款就買到房，專家提醒，「這不是不用付錢，而是將原本應分期支付的工程款10%~15%，延遲到建案完工後一次付清。

」 換句話說，若民眾沒有理財規劃貿然下訂，在交屋之際付不出總價的10~15%價金，房子就面臨斷頭，更可能淪落法拍市場，任人喊價。

 另外買預售屋最怕建商財務出問題，在交付價金時要先確認建商的「履約保證機制」。

目前市場上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見，民眾若買預售屋，建議應把需交給建商的款項，「直接匯至建商指定的信託專戶」，不要交由建商再轉入指定的信託專戶，如此可避免建商未依約定將款項匯入信託專戶，透過信託制度由受託銀行把關，款項是用在建案工程與相關費用的支出，也能安心避免血本無歸。

 【驗屋、銀行貸款】當預售房子快蓋好了，建商就會安排消費者來驗收房子，如果買方驗屋時發現屋況瑕疵，可在驗收單上要求賣方限期完成，當缺失改善完成後就會安排複驗，如果複驗都確認完成沒問題，就會通知交屋，並約定時間完成交屋。

 驗屋部分，消費者可上網搜尋「驗屋清單」逐項檢查，但對於重大瑕疵如漏水等不易察覺的結構體，也能尋求專業驗屋公司來代為處理。

而當消費者開始驗屋、準備交屋的同時，銀行部分也會同步進行對保和預備撥款，此時一定要確認貸款種類、利率、攤還方式等細節。

 另外需要特別注意，有些建商在預售屋買賣契約書裡告知購屋民眾可申請「8成銀行貸款」，但最終買方在銀行對保、辦理房貸時，銀行鑑價後可能只能貸款房屋總價的7成，剩下的10%，除非消費者有能力拿出現金，不然只好向建設公司聲請「公司貸」或使用小額信用貸款來填缺口，不過提醒民眾，借款利率與還款期限，否則算下來反而可能更不划算，專家提醒買方最好在下訂前就準備好三成自備款，比較穩妥。

 【交屋尾款】根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定，預售屋交易需保留最後5％作為交屋保留款，就是俗稱的「交屋尾款」。

這5%在完成修繕並經雙方複驗合格後消費者才支付建商，而這5%成為消費者籌碼，對於交屋過程更加有保障。

 不過，現今預售市場還是常見3、5萬元作為交屋尾款，對消費者相對沒有保障，但建商其實是站不住腳，而在合約簽訂前建商不讓步，專家建議若是不放心，建議民眾就不要簽約改選他案，避免日後糾紛。

 台灣房屋智庫經理陳炳辰特別指出，驗屋是購買預售屋最後一道防線，其中最忌諱「未驗屋即交屋」，若碰到瑕疵處無法修繕，「得要求建商延長保固或減少價金」，才能保障消費者權益。

 此外，驗屋發現坪數面積不一致也常見，陳炳辰說，根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，如果預售屋交屋後的坪數較小，建商應補償，且無上限規定；而反之，多出的坪數要消費者補差額，最多不超過2%。

又預售屋交屋後土地、建物或總面積誤差超過3%，買方可主張解除契約，但有建商會在合約上註記放棄此誤差權利，買方在簽約時得特別留心。

(陳筱惠/台中報導) 預售屋流程可概分成，下訂、簽約、開工、工程期、驗屋、銀行貸款和交屋尾款，這7個階段需要注意細節各有不同。

陳恒芳攝     民眾挑選完心中好房後，就能進行議價階段，並與售屋方決定最後的交屋價格，注意簽約後有合約審閱期「五天」以上。

陳恒芳攝     專家提醒買方最好在下訂前就準備好三成自備款，比較穩妥。

陳恒芳攝     驗屋是購買預售屋最後一道防線，其中最忌諱「未驗屋即交屋」。

陳恒芳攝     預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，專家建議若合約上有不合理之處，可以另挑他案。

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