德国房产投资，什么是2021年德国房价疯涨的原因？ —华安海外

今年年初至今，德国公寓价格再次大幅上涨。

根据联邦统计2021年1月至3月的报告，全德房价相比前一年相比，年上涨达9.4％，而对于一些人口超过10万的大 ... 华安首页 热门项目 移民国家 移民类型 工作移民 美国 加拿大 瑞典 爱尔兰 德国 意大利 希腊 葡萄牙 捷克 匈牙利 澳大利亚 新西兰 购房移民 西班牙 希腊 葡萄牙 塞浦路斯 护照移民 圣基茨 马耳他 塞浦路斯 瓦努阿图 土耳其 捐赠移民 爱尔兰 技术移民 美国 加拿大 德国 非盈利移民 法国 西班牙 创投资移民 美国 加拿大 英国 法国 爱尔兰 德国 马耳他 捷克 澳大利亚 新西兰 海外工作 海外房产 移民资讯 关于华安 网站首页> 移民资讯> 德国> 房产投资> 德国房产投资，什么是2021年德国房价疯涨的原因？ 德国房产投资，什么是2021年德国房价疯涨的原因？ 德国房产投资，什么是2021年德国房价疯涨的原因？—华安海外 来源：华安海外 日期：2021-07-07 浏览数： 3714 移民德国 请扫二维码 添加顾问微信 立减中介服务费 要移民德国请联系我们！ 手机/微信：globalbestcom 客服电话：400-101-9003 提供免费专业评估，我们会及时与您联络！ 您的手机号： 提交 今年年初至今，德国公寓价格再次大幅上涨。

根据联邦统计2021年1月至3月的报告，全德房价相比前一年相比，年上涨达9.4％，而对于一些人口超过10万的大城市，其公寓价格，综合同比增长11.3％，「远高于往年涨幅」（数据转载于Tagesschau.de）。

  看着近期愈发疯狂的德国房价，很多人也就有了这样的疑惑：德国大城市的房价，「还会再上涨吗？还会涨多久？」 房价飙升，真的只是因为投资的涌入和房产泡沫吗？下文，华安海外小编即会针对这个问题进行讨论和分析。

  01  投资因素，不可忽视  从宏观经济学的角度出发，「货币超发，导致房价上涨」。

就算没有直接因果性，也有强相关  德国2015-2021M2与GDP走势图  以上图为例，在过去相当长的时间里，德国货币供应量指标M2常年走高，而GDP国内生产总值上升幅度缓慢，更在疫情后M2经历了一次陡升（即放水总额1300亿欧元的德国经济重启计划）。

  M2增速远远高于GDP增速，即「印钱的速度比生产商品的速度要快」，一方面表示其货币价值的缩水，通货膨胀影响逐渐凸显；另一方面，商品的购买需求得到满足后，地产逐渐成为更吸引人的投资品种。

  越来越多的钱涌入地产市场，其价格自然上涨，而目前低利率的大环境，更对房产投资有「助推作用」。

越来越多的投资者也清楚，在疫情影响下不得不进行，也很难再刹车的欧洲宽松财政政策，将导致整体放水的势头不可避免。

  而不动产，正是这样的经济环境下，「抵抗货币贬值」最好的稳定投资/理财手段。

  投资德国大城市房产的投资者越多，根据市场规律与供求关系，其价格自然更高。

「地产投资热潮」，理所当然是目前德国高房价的重要原因之一。

  02  更重要是建房成本的上升  毫无疑问，除资本的涌入，导致目前德国大城市高房价的原因还有很多，如再城市化导致的人口增加，优质地段的供求关系、建筑用地短缺等，这些很多专家学者也做过相关的分析，也都符合古典经济学体系下的「价值与价格相关理论」。

  但是您有考虑过，目前德国一线城市房价的上涨，其实也是由于房产本身价值的提升吗？简单地说，目前开发商新房房价定价如此惊人，其实还有一点重要的原因 —— 目前德国「建房的成本也在飙升」，无论是地价、人工成本，亦或是材料成本。

  在您看着目前一线城市新房价格望洋兴叹的时候，殊不知很多德国开发商也同样正叫苦不迭呢！  ①地价  柏林2018/2008地价对比分析表格  以地价为例：通常德国各城市地价报告三年出台一份，今年的地价分析还没有出台。

但仅以2018年柏林的地价报告即可看出，相比2008年，每平米地价达过去的十倍以上！就是这样的价格，在像慕尼黑、柏林、法兰克福这样的大城市城区内，依然还是「有价无市」。

  ②原材料价格  另一方面是「建筑原材料价格的大幅上涨」，说起来这甚至与中国还息息相关。

  2015-2021年建筑原材料价格曲线新冠第一波疫情，重创了中国的原材料和精加工材料生产。

而当中国经济再次回升时，需求的增长速度远远超过了产能。

而去年冬季美国中招，更导致了如今「全球原材料供应的进一步不足」。

  2020年第四季度至2021年第一季度不到六个月，木材价格上涨了15％至20％，石油产品上涨了15％，钢筋甚至上涨了30％。

绝缘材料、石膏、砂浆等其它建筑相关原材料，也均有爆炸性上涨。

  ③人工成本  2015-2021年建筑手工业者工资变化  建筑热潮，也导致了目前工匠的供不应求，他们如今正开出「更高的工资价格」。

根据联邦统计局报告，从2020年11月到2021年2月，公寓建设相关服务价格上升了4.5％。

  种种因素，导致目前德国大城市建筑成本的急剧增加。

根据汉堡研究的数据，今年汉堡，建筑开发总成本不算地价将上升到3265欧元/平米，「开发利润将大大缩水」。

  03  大城市房市泡沫存在吗？  通常，当投资者盲目着眼于短期的价值升幅，并在没有充分分析经济环境的情况下期待价格继续指数上升，我们认为这样的「投资环境」，具有泡沫破裂的风险。

  但根据目前的德国房产市场环境，只要宽松的货币政策继续持续，只要房产本身的成本及价值依旧上升，没有理由不去相信，德国大城市的房价，在近几年依然会「一直上涨」。

  或者说，德国房产的价格，其实相对其价值，并没有显著的提高，只是普通人手里的货币，变得「越来越不值“钱“罢了」。

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