小看不定期租賃，當心收不回房子！

依民法第443條第1項但書規定，租賃物為房屋時，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人。

換言之，房客是否違法轉租，應視租約中有無禁止轉租的 ... 讓律師說一會兒 跳到主文 本人為執業律師，服務項目： 1.民事、刑事、家事訴訟 2.陪同製作警詢筆錄 3.各類書狀、存證信函、律師函、遺囑、契約及協議書撰擬 如有諮詢之需求，可至相簿掃描QR-Code並加入好友 部落格全站分類：財經政論 相簿 部落格 留言 名片 Nov03Wed202114:57 小看不定期租賃，當心收不回房子！   做一個人人稱羨的包租公或包租婆，最苦惱的事兒莫過於房子明明登記在自己名下，卻被房客霸占著討不回來，一般遇到這種狀況，只要起訴請求返還房屋就行了，但事情往往沒那麼簡單，例如不定期租賃，當屬房東的惡夢。

那什麼是不定期租賃呢？ 不定期租賃就是未定有期限的租賃契約，它的租賃期間到何時結束，世上無人知曉，並且會在下列三種情形出現： 一、房東和房客在訂立租賃契約時，未約定租期。

二、不動產之租賃契約的租期超過1年，而未以字據訂立。

（民法第422條） 三、租期屆滿後，房客仍繼續使用房屋，而房東並未立即表示反對之意思。

（民法第451條） 為了防止租賃關係變成不定期租賃，在簽約時，雙方就必須把租賃期間約定清楚，租期屆滿時也應該重新簽訂一份新的契約；租賃期間超過1年時，更要記得簽約，萬萬不可只以口頭約定；此外，如果出租人在租期屆滿之後就不打算續租了，則要立即以簡訊、LINE、電子郵件或存證信函等方式表達反對承租人繼續使用收益的意思，至於表示反對之意思的時間點，在租期屆滿前或租期屆滿後都可，並切記租期屆滿後就不能再繼續收取租金了。

這些十分重要，以免到時候討不回房子，只悔青了腸子。

可能有人會疑惑，這未免大驚小怪，不就是未定有期限的租賃契約嗎？為什麼是房東的惡夢呢？這和房東可能討不回房子又有什麼關聯？有這樣的疑惑其實很正常，但依土地法第100條規定：「 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

」 下面來給大家說明房東想要收回不定期租賃之房屋時，在實務上比較常見的幾種情形： 一、收回自住 收回自住的判斷標準是「客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明」，典型的案例包括「供自己或供共同生活之家屬自住」與「收回營業」在內。

但是，把好東西留給自己用是人之常情，如果相比於出租的房屋，房東本人原本居住的房屋通風採光和隔音效果良好、有裝設電梯、居住環境更舒適、街道更寬敞、交通往來更便利或附近商業活動更發達，甚或房東名下還有其他可供自住的房屋，就很可能被認為沒有收回自住的正當理由和必要性，而遭到法官駁回。

同樣地，在房東打算把房屋收回來自己做生意營業的情形，如果無法提出開業計畫書或其他相關文件以證明自己確實有收回營業的打算，也往往被認為沒有收回自住的正當理由和必要性，而遭到法官駁回；至於把房屋收回來與其他人共同營業，或另行出租給其他人做營業使用，都不屬於收回自住，也會遭到法官駁回。

簡言之，收回自住欠缺正當理由及必要性的常見情形，包括： （一）房東本人居住的房屋更佳 （二）房東尚有其他可供自助的房屋 （三）房東未提出開業計畫書或其他相關文件 （四）房東收回之目的乃為與其他人共同營業，或另租予其他人營業使用 收回自主是實務上相當常見的案例，但它的判斷標準非常嚴格，敗訴的機會實在不小。

二、重新建築 重新建築的判斷標準是「客觀上有無重建之必要」，只要房屋的價值和土地的利用價值明顯不相當，就稱得上有重建的必要，並不以房屋瀕於倒塌或物理上堅固與否為必要，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院60年台上字第3027號判決、最高法院64年台上字第1387號判決）。

此外，不論是由房東自己重新建築，或與其他人合建，甚至供由其他人重建，都屬於重新建築（最高法院70年台上字第1401號判決）。

三、違法轉租 依民法第443條第1項但書規定，租賃物為房屋時，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人。

換言之，房客是否違法轉租，應視租約中有無禁止轉租的條款而定，如果沒有反對之約定，房客就可以當二房東，將房屋的一部分轉租出去。

但房東為了避免發生這種情形，通常會在租賃契約中載明禁止轉租的條款，這時候，如果房客只把契約當作一張寫了字的紙，仍然轉租房屋，房東就能夠終止租賃契約及收回房屋。

四、積欠租金 依民法第440條第1項及第2項規定，承租人遲付租金之總額達2個月之租額時，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

另外，土地法第100條第3款所定之擔保金，指的就是押金，如果房客已經交付2個月份的租金作為押金，只有在房客積欠的租金總額已經達到4個月份的租金時（遲付4個月租金－已交付2個月押金＝遲付2個月租金），房東才能定相當期限催告房客支付積欠的租金，並且必須在房客逾期仍不支付積欠的租金時，房東才能終止租賃契約及收回房屋。

簡言之，房東以積欠租金為由，終止租賃契約及收回房屋時，應遵守以下順序： 房客遲付租金之總額扣除押金後，達2個月之租額→房東定相當期限催告支付積欠租金→房客仍不支付積欠租金→房東終止租賃契約及收回房屋 這在實務上比較常見的情況是，有些房東只顧著生氣，並且急於收回房屋，片刻都不能等，於是把這些法定SOP丟在九霄雲外，造成租賃契約在法律上就是沒有經過合法終止，而遭到法官駁回，不可不察。

  Q：既然如此，難道不定期租賃對房客是百分之百有利的嗎？ A：那倒不見得。

雖然不定期租賃看似對承租人的保障比較多，但如果出租人覺得反正很難收回房屋，而將房屋出售的話，對承租人的保障可能也就落空了，畢竟依民法第425條第2項規定，未經公證、未定期限的不動產租賃契約不定期租賃沒有買賣不破租賃的適用，新的房屋所有人與承租人之間可沒有租賃關係存在，承租人繼續使用房屋可能變成無權占有，將遭到新的房屋所有人起訴請求返還房屋。

  Q：除了使出租人較難收回房屋之外，不定期租賃還有其他特色嗎？ A：不定期租賃最明顯的其他特色，就是調漲租金與提前終止租約。

一、調漲租金：依民法第442條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限。

起訴前已對承租人為增加租金之意思表示者，增加租金自為增加租金之意思表示時起算；起訴前未對承租人為增加租金之意思表示者，增加租金自起訴時起算。

二、提前終止租約：依民法第450條規定，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。

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