2020 台灣房地產的機會 - 興富發建設

2020 台灣房地產的機會. 2000年，台商出走，所得下降；2020年，台商回流，所得提升、各項數據穩定向上。

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中美貿易逆差、全世界對中國發展所帶來的壓力、疫情後的外資出走潮，未來台灣與大陸分工，不僅提升了台灣的機會，台灣更將迎來20年難得的黃金交叉點。

在房地產方面，對台投資增加所帶動的經濟與就業機會、提升所得、內需增加(34歲以下人口數470萬人)、造價成本高漲(工資、建材)、全球零負利率趨勢等，亦是說明了建設產業未來強勁的發展動能。

20年來，難得一次的黃金交叉點 從基本面來看，有三個支持力道足以說明台灣將迎來5到10年發展的好光景： 1.美對中高關稅 2019年，中美貿易戰，大陸境內外資企業尋找更多備案，產業撤離、產地移轉，台商把生產線往台灣移動，有人設廠、有人建廠、國外buyer來台驗貨，低利環境吸引台商在台借資金，返台投資、提升就業、帶動薪資上漲。

不論是在台灣競爭或到海外，過去工廠設在大陸，有集中管理的風險，此波疫情亦讓各家企業提高分散風險的意識，未來10年的台灣，將具備更強勁的成長動能。

2.台商回流 台商返台，2019年百貨業先迎來董娘商機，業績大成長；科技業打世界盃，台灣科技業併購天王-國巨，花了一年的時間，調整庫存，產業回到正軌，連續買下普思與基美二家同業，挑戰全球被動元件世界第一，從賺管理財改賺技術財；群光電子許崑泰，本業轉投資大爆發，營收將破千億，產業的移動與發展已醞釀業績成長力道。

3.全球零、負利率趨勢 台灣現行利率1.6%，資金成本低，吸引企業返台投資；投資人現金不敢存入銀行，資金大量湧入投資市場尋找標的物，因為房地產具備保值增值的特性，目前已可見海外首都如德國柏林、日本東京的房地產價格緩漲。

看台灣，先看大陸 大陸近年發展躁進，基礎設施不足，尤其疫情之後，人民的情緒變動大，物價通膨、廠商離去，未來趨勢為持出口穩定，唯有人民幣大幅貶值、大量印鈔票。

自鴻海事件後，薪資上漲，物價、人力成本已非20年前的投資水準，內需雖穩定，但基礎設施需要革新，面臨著各方面的挑戰。

而外商、台商將生產力全數放在中國的壓力、美國對大陸的關稅要求，整體環境的變化導致台商回流台灣，加上台灣在大陸工作的幾十萬年輕人若返台發展，將帶動台灣的經濟環境、就業機會，間接帶動房地產的需求。

台灣房地產的機會： 人口數、低利率、就業率提升 許多人會問，這波疫情對房地產來說，是否會像SARS一樣大降價?答案是：「不會。

」 原因有四個面向：第一，從人口數看需求；第二，從低利率看資金成本；第三，從缺工與課稅看造價成本；第四，從台商回流帶動就業看付款能力。

1.從人口數看需求：32歲以下人口數近500萬人 內政部統計資料顯示，20歲到35歲的人口數有470萬人，這群大部分是首購族，若以500萬人來概算，二人成家就有250萬戶，其中有3成需要買房，就有75萬戶的需求。

若以目前全台每年移轉棟數約30萬戶（含大小坪數商辦住宅等所有類型）、興富發每年交屋4,000戶來計算，預計要5年以上才能消化需求，台灣房地產一年20萬戶、未來3年60萬戶的需求，應該不是問題，但是，首要之務是必需知道客戶要什麼。

台灣走向少子化，家庭結構改變為小家庭，客戶鎖定市中心、生活機能佳、交通方便的建案，都市核心區很少推出小戶型，雖然總價高一點，但是滿足便利性與優越感，依舊受歡迎。

2.從低利率看資金成本 那麼多資金回台灣，為什麼不願投入生產?因為生產要課重稅。

於是轉向尋找高投報標的物。

未來5∼10年利率要大漲的機率很低，此時向銀行借貸的資金成本很低，是投資的好時機。

自實施奢侈稅開始，政府出面幫忙議價，市場已修正房價5年，再加上低利率的環境，將是客戶買房的最佳時機，也是房地產發展的好機會。

3.從缺工看造價成本：勞動力缺、工期延長、工資上漲 觀察營造人力的薪資結構，過去10年來，台灣勞動力投入營造業的人口少，2∼3年前，工資一天不到2,000塊，現在要2,500塊，未來3年預估一天要4,000∼4,500塊。

近5年，政府推行奢侈稅後，大坪數豪宅價格調整，受惠者是有錢人，政府幫忙議價、課重稅，但砍容積，這些改變都加在成本之上。

4.從課稅看成本轉嫁 從建商的角度來看，政府課房地稅20%，反映回售價，加值營業稅、地價稅、所得稅分離課稅28%、盈餘分配稅20%（利潤20%*20%=4%），反映售價提升1成左右；從房東的角度來看，政府提升地價稅、房屋稅，政府收入提高但房東持有成本也高，間接轉嫁到租金。

房東可以不租，但租客要有房子住，最終還是由消費者來負擔。

過去是租金定存，與通膨連動 通膨，把物價拉高，雖然不願意，但可以帶動薪資成長，高薪資收入可以讓我們選擇消費的方式。

高物價對經濟成長、生活改善是好事，因為不漲外資不敢投資，影響的是經濟發展。

全世界的一線城市，城中房地產是商品。

全世界負利率所帶來的副作用就是首都房價緩慢、穩定成長，例如柏林、東京、大阪。

觀察過去一年的台灣市場，2019上半年交易停滯，下半年交易成長、房租也跟著漲，台中、新竹、台南、桃園的房租二房從1萬多變2萬多，形成一種「租房變屋奴」的現象，不是買房變屋奴，而是幫房東繳貸款付利息，十年、二十年後還是沒有房，一輩子在幫房東還本的屋奴。

天龍國以外的人，面對同樣的利息與本金，若買房後，在未來15年還清房貸，可多一筆現金，買房當儲蓄，也是一種划算的投資。

做自己擅長的面對同業競爭力，未來興富發還要大10倍 資產運營是我們拿手的，未來業務型態會拆得很細，飯店不只是飯店，餐廳也可以到辦公樓服務客戶。

房地產朝自售方向經營，客戶與廣告印象會累積，大數據時代，自己銷售不會浪費客戶名單。

面對同業競爭力，未來興富發還要大10倍。

主軸還是著重在建設本業，未來如何翻倍成長?還有很多可以做的，首先最重要的是掌握消費者的需求。

海外市場，東南亞未來整體不錯，但相對陌生，主要還是投資台灣，產品開發可以很多元。

預期未來5年的可能，台灣市場會分二端：年輕人與老人，下個年代要如何賺50∼70歲客戶的錢?例如飯店，賺退休人口、分時養老，這需要同時有大量的點一起啟動。

面對股東的股利分配，責任很重，不留資產，能賣就賣。

目前每年賺50億、70億，未來如何賺100億、200億，都是我們一直放在心中反覆思考的問題，同時也做好前期的準備，一旦看到機會就會出手。

因應目前嚴重的缺工，我們在一年半前始行動，可以提升效率、環保品質，準時快速，但成本也會提高1∼2成，新技術的使用，成本勢必上漲，但至少不致於延遲工程進度。

包括： 1.BIM建築資訊中心：已推行10年，在前端先把建造流程跑一遍，減少錯誤、降低人力依賴。

2.預鑄工法：鋼筋、鋼骨在工廠製造完成後，運輸到現場安裝。

3.磁磚改木地板：貼磁磚要在1樓運水、運沙、攪拌；鋪木地板只要3天，還可減少垃圾量。

4.電動鷹架：5層樓一座電動鷹架，提升安全性與機動性，外牆不用再等鷹架拆除後動工。

5.鋁模取代板模：重複使用，可減少垃圾、符合環保、外牆平整不用再打底。

公司推案多且遍及全台，可以在北中南各工地示範執行，目前興建中有30個案子，優點包括施工品質、工地環境整潔、施工效率⋯等，調整施工方式、研發新技術，自2020年起，未來二年落實。

透過成熟的人力操作，未來可以少2∼3成工人，抵掉少的人工，將原本台灣的建築方式、工法進行大變革，未來台灣可按新的施工方法，全面提升營建技術與工程品質。

未來調整5年、10年、20年，也許更久。

我們要把過去台灣20年失去的，開始找回來。

  總裁觀點小筆記： 1.看不到不成長的理由 台灣投資增加、內需增加、工資/材料漲價、全球零負利率(放銀行不如買房收租)、土地稀有、台灣出超。

2.看不到利空的影子 中國20年的成長與帶動、 台商返台 資金流入比流出高很多 全世界印鈔票 國內科技業創新高 20~35歲人口數近500萬，20~39歲7成以上沒有房子 不敢預期利率未來要漲 房地產沒有跌的本錢 3.現在的年輕人要什麼? 要新、要有設計感、公設齊全、管家服務、有品質、交通方便，空間不用大、負擔得起，不想買舊公寓。

政府、金融體系、保險業一起幫助年輕人買房，包括提高貸款成數、補貼利息，鼓勵擁有自己的家，提供給年輕人購屋的方式，讓他們買得更安心，30歲的年輕人，要看他的需求與所得，為什麼要少少的交屋?因為前面3~5年還款只繳利息，比租金還便宜，5年後薪水漲，負擔也逐漸輕鬆。

4.付得起 不是自備夠不夠，收入才是重點 購屋重點不是準備多少錢，而是每個月賺多少錢，是工作能力與收入的問題，要能繳得了利息、還得了本，更何況薪資會跟著工作經驗增長，5年後收入會增加，相對的負擔會漸輕，何需過度擔心?房屋總價與所得、當地就業有關係，例如竹科，家庭月收8萬多，買800萬的房子，本利攤還月付3萬多，為什麼現在許多客戶急著買?因為每天都在付房租，可以不出國、不去玩，但是不能不住房。

所以年輕時還是要認真工作，累積債信能力，有錢不要買車，要優先買房。

一筆錢，買東西很快；慢慢存，時間很長。

5.年輕人外流? 回流會持續增加 肺炎疫情、中美貿易戰，過去10年台商沒有看到的風險，一次浮現，台商回流是轉機。

過去10~20年，台灣對外輸出人力，台灣年輕人到亞洲求職，包括東京、北京、香港、深圳、澳門，因為在台灣每月所得換算美金只有1,000塊，但新加坡有3,000塊。

年輕人外流，20年前飛往大陸的早班機都是老年人，現在都是年輕人。

6.建設本業 首購：豪宅=2:1 雙北以外的地方，買房出租很划算，北台灣未來10年核心區是青埔。

我們在淡水已推案快20年，淡水新市鎮，走淡江大橋從淡水到板橋只要15分鐘，交通建設讓未來發展可期。

若沒推過大案，要推需要想很多，100戶跟500戶、1,000戶的規模是差異非常大的。

房子沒有量的問題，需求還在。

現在市場上投資客少，股市影響不大，大部分客戶想賺租金，在台中購入的精華地段，寧可放掉大坪數豪宅、換推商辦。

7.解構高房屋自有率的盲點：持有或使用 例如，爸爸留了高雄一間房，但我在台北工作，住不到，這就是自有率的盲點。

社會住宅提供給某些人的需求，是一種過渡型住宅，提供給剛出社會、過渡用的，量不用大，但未來管理是問題。

8.計劃消費 消費移轉，用對方法買房子 買房要有計劃。

消費要有計劃，不要太隨興。

在台灣，大約8~10年可以還清貸款，假設手上有50萬，租房10年還是剩50萬，若拿去買房，10年後有機會變成500萬。

一天帶3,000塊在身上，花光；帶150元，也是花光。

在消費的過程中，要想辦法省下來。

買房是決心，也是念頭。

若有一筆錢，買新車一落地就貶值，可以晚二年再換，買房保值也有機會增值，政府補助買車，為什麼不補助買房呢?房子一定買得起，計劃性消費，要用對方法買房子。

    總裁也追劇： 「完美的家，在興富發」，先有房才能打造完美的家，推薦同仁火紅大陸電視劇【安家】，期許我們能夠為客戶打造最完美的家，為客戶、也為自己實現成家的夢想。

  鄭欽天興富發集團總裁 2019年對興富發來說，是非常特別且重要的一年。

我們即將開啟十年倍增計劃，多元事業、資產翻倍、品牌遍地開花!目前營收每年3~400億，全台發展機會高，土地要繼續開發，未來10年，我們要再賺1,000億!