Mietpreisbremse 德國「租金剎車法」 是什麼？該如何行使權利？

Mietpreisbremse 一般稱為「租金剎車法」，有鑑於這幾年來德國房租連年上漲的趨勢，2015年由德國聯邦議會所通過的租金管制法，目的在於減緩都市房屋 ... Skiptocontent 德國生存入門/租房Mietpreisbremse德國「租金剎車法」是什麼？該如何行使權利？ 由 凱特包包 · 已發表2021-04-22 ·已更新2021-04-22德國有超過一半租屋人口，房屋自有率並不高，幾個大城市尤為明顯，柏林租房比例甚至突破八成！加上這幾年外來人口仍持續增加，造成整體租屋市場供不應求，租金急遽攀升，讓許多地方政府感到非常頭疼，而沒有選擇權的租客，更是承受越來越高的房租壓力。

什麼是Mietpreisbremse？有鑑於這幾年來德國房租連年上漲的趨勢，德國聯邦議會於2015年通過租金管制法(Mietrechtsnovellierungsgesetz)，包含被普遍稱為「Mietpreisbremse租金剎車」的法規。

Bremse是德文剎車、制動的意思，顧名思義，這部法規目的在於減緩都市房屋租金飆升速度，限制每年租金漲幅的上限，為狂飆的租金踩踩剎車，但同時，法規也設置例外條例，避免過度壓制新建案市場的成長。

法蘭克福Mietpreisbremse的規定法規從2015年實施以來，並沒有起到很好的效果，故於2019年又再進一步完善，擴大相關法律範圍，並提高法律效力。

主要的規定很簡單：在住房緊張的地區，重新租用現有住房時（也就是前房客搬走，新住客搬入），新簽約的租金不得超過該地區*比較租金的10%。

(*比較租金：同樣地區、同樣條件下的房屋租金價格）哪些地方是住房緊張區域？各邦政府可以決定住房緊張區域(angespannterWohnungsmarkt)，並提供民眾合理的比較租金指數參考，所以並非每個邦、每個地區都適用Mietpreisbremse，有意申請的人需要前往各邦地方政府的網站查詢。

此外，雖然是聯邦法規，但落地在各邦政府執行時，面臨許多法規合理性的爭議，甚至一些邦法院可能不接受各邦政府提出的住房緊張理由，而被認定無效，各地規定隨時間和情勢發展，變動較多，租房時需要多多留意官方相關規定。

住房緊張區域，可以參考這個網站說明，文章裡面有列出各邦適用的地點：https://www.conny.legal/miete/mietpreisbremse/wo-gilt-gesetz哪裡可以找到租金指數(Mietspiegel)？要怎麼算出當地的比較租金呢？德國各大城市政府會提供租金指數(Mietspiegel)做為參考，目前找到幾個主要大城市的網站，其他城市也可以「城市名稱+Mietspiegel」查詢，除了官方之外，一些當地的租客聯盟／協會等組織也會有相關資訊：柏林慕尼黑漢堡法蘭克福司徒加特杜賽道夫多特蒙德漢諾威例外規定前面提到，為了不要過度抑制新建案，並鼓勵提升生活空間，法規主要排除以下兩項：Neubau：2014年10月1日起，首起使用或出租的新建案。

umfassendeModernisierung：全面現代化（現代化設施超過同類型的新建築成本1/3，幾乎等同新建築）。

以上兩者，認定為提供和創造新的生活空間，租金並不受Mietpreisbremse的上限限制，也就是可以超過比較租金的10%。

**若非全面現代化，而是部分現代化呢？如果不是整棟建築大動筋骨的全面現代化改造，而是改善能源效率、新增電梯…等等，提供部分現代化設施，房東也可以在租金價格上做合理的調整，但必須證明此價格合理。

對於房東的約束為使效力提高，2019年法規更新，對房東進一步約束：房東在新簽約時，必須無條件書面披露上一位租客的房租金額，並說明目前新租金的漲幅，是否有適用法定例外規則（現代化程度）。

原本無法追溯的過高租金，在2020年4月之後，房客則可以在租期的前兩年半之內追討超額租金（也就是，最多可以追討兩年半）。

Mietpreisbremsev.sKappungsgrenze除了租金剎車之外，還有一個租金上限法，有衝突嗎？Mitpreisbremse租金剎車：限制重新簽訂的租賃合約，不得超過比較租金的10%。

Kappungsgrenze租金上限：限制所有現行租賃合約，房東三年內不得上漲超過20%，有些城市甚至限制為五年內不得上漲超過15%。

（可以參考：這篇文章）兩者並沒有衝突，也就是你新搬入房屋時，須檢視新合約是否超過比較租金的10%，爾後三年內，房東調漲你的房租，則不得超過合約的15-20%。

假設：該地區的比較租金為6歐/平方米，你新簽的房租不得超過6.6歐/平方米【租金剎車法】，若你最後以6.5歐/平方米租到房子，接下來三年內房東再怎麼漲房租，則不得超過7.475歐/平方米(15%)或7.8歐/平方米(20%)【租金上限法】。

要如何行使權利？在新簽約房子時，依照法律，房東必須書面披露前一個房客的租金，並說明目前租金的漲幅理由。

所以身為租客，可以在找房時就先大概查好當地的租金指數，如果發現房東可能要求過高的租金，在語言或對法律並不熟悉的情況下，或者想要藉由第三方來協助爭取，可以有以下常見的方式來行使權利：加入租客聯盟／協會：由聯盟和協會的律師協助處理。

我有分享過柏林租客聯盟的使用經驗，可以看這篇，不只租金問題，許多跟房東的糾紛，或者房屋問題的處理都可以諮詢。

諮詢專業律師：與專業私人律師洽詢，基本上第一次諮詢多以時薪計費，之後需要看律師處理事件的報價。

尋求專業公司協助：近年來由於租屋市場產生許多糾紛，讓一些提供相關租戶服務的新創公司有了商機，像是：(廣告打很兇的)wenigermiete。

其實在柏林搬了幾次家，一開始也真的傻傻什麼都不知道，後來加入租客聯盟，也陸續關注相關法規新聞，才發現自己之前錯失許多行使權利的機會。

雖然說目前柏林租房市場仍然緊張，大家還是先求有再求好，哪能想到那麼多，但還是希望這篇簡單的整理，可以讓大家知道有這樣的資訊，幫助到需要的人！有什麼建議或經驗，歡迎在留言補充，或者有問題也可以問我囉！延伸閱讀：【德國生存入門】柏林租房資訊、租金分布及租房平台【德國生存入門】租客聯盟法律諮詢服務，租房權益不可不知！如何從房屋公司租到房子?德國租房的文件準備及簽約流程您的分享是我最大的鼓勵！分享到Twitter(在新視窗中開啟)按一下以分享至Facebook(在新視窗中開啟)分享到WhatsApp(在新視窗中開啟)分享到LinkedIn(在新視窗中開啟)點這裡寄給朋友(在新視窗中開啟)點這裡列印(在新視窗中開啟)請按讚：喜歡正在載入...標籤：租屋 下一則 退租房子要注意什麼？在德國搬家的眉眉角角經驗大公開！ 上一則 【歐洲行銷觀察手札】每周都有驚喜的Tchibo複合咖啡店 您可能也會喜歡… 【德國生存入門】德國報稅最該知道的Top7重點概念!! 2020-04-30 由 凱特包包 ·Published2020-04-30 ·Lastmodified2020-05-06 如何從房屋公司租到房子?德國租房的文件準備及簽約流程 2021-01-13 由 凱特包包 ·Published2021-01-13 ·Lastmodified2021-02-23 德國打工度假簽證Q&A【特殊事項：護照外借、更改簽證日期】(2021更新) 2017-10-29 由 凱特包包 ·Published2017-10-29 ·Lastmodified2021-03-01 有任何觸動或疑惑嗎？和我說說吧～ 取消回覆 FOLLOW凱特包包熱門文章與頁面︰ 【德文學習】自學德文可行嗎？推薦youtube頻道和網站 【德文學習】自學德文好幫手！推薦線上德語字典 【德國生存入門】辦理Anmeldung入籍、Steuer-ID稅號和常見問答 【德文學習】從A1到B2，柏林語言學校介紹和心得分享（DeutschAkademie、diedeutSCHule） 【德國生存入門】德國報稅最該知道的Top7重點概念!! 文章分類 世界征途(26) 德國(19) 歐洲(7) 德國生存入門(17) 保險(2) 文件申請(3) 租房(6) 簽證(4) 繳稅(3) 德國生活居家(7) 居家小廚(2) 旅德必備(5) 超市尋寶(2) 德文學習(4) 歐洲觀察(14) 美食地圖(1)   載入迴響中...   發表迴響… 電子郵件 名稱 網站 傳送到電子郵件地址 你的姓名 你的電子郵件地址 取消 文章未送出─請檢查你的電子郵件地址！ 電子郵件地址檢查失敗，請再試一次 抱歉，你的網誌無法透過電子郵件分享 %d位部落客按了讚：